El precio de la vivienda en Mallorca sube desde hace años más rápido que los sueldos de las islas. Comprar sigue siendo posible, pero exige planificación: saber lo que cuesta de verdad la operación, qué se comprueba antes de firmar y qué reducciones fiscales te corresponden. Esta guía recorre el proceso completo con cifras de 2026.
El mercado inmobiliario en Mallorca
Los precios varían mucho según la zona:
- Centro de Palma: 5.000 a 9.500 EUR/m2 (zonas prime como Son Vida o Portixol hasta 12.000 EUR/m2)
- Alrededores de Palma (Santa Ponça, Calvià): 5.500 a 7.500 EUR/m2
- Municipios costeros (Andratx, Port de Sóller): 6.500 a 12.000 EUR/m2
- Interior (Sineu, Selva): 3.500 a 5.000 EUR/m2
Un piso de dos habitaciones en Palma se mueve entre 350.000 y 500.000 EUR; una casa en los alrededores, entre 450.000 y 700.000 EUR. El último año la subida en el conjunto de la isla rondó el 9,8 %.
Buena parte de la demanda no depende de los salarios locales, y por eso el esfuerzo de compra en Baleares es de los más altos de España. En la práctica esto significa dos cosas: la competencia por las viviendas por debajo de 300.000 EUR es feroz, y el interior de la isla se ha convertido en la única alternativa realista para muchos compradores que trabajan en Palma.
Fuentes: Informe de precios de vivienda de idealista, Palma de Mallorca, IBESTAT, estadísticas de vivienda de las Illes Balears. Datos de marzo de 2026.
Consejo: observa el mercado varios meses
Sigue la evolución de los precios durante unos meses antes de decidir. Algunas zonas tienen oscilaciones estacionales, y las mejores oportunidades suelen aparecer cuando el vendedor tiene prisa, no cuando tú la tienes.
Requisitos previos
Antes de mirar pisos conviene tener resuelto lo básico:
- DNI en vigor. Si todavía no tienes la nacionalidad, sirve el NIE con el documento de residencia.
- Cuenta bancaria española desde la que se emitirán los cheques bancarios o las transferencias de la firma.
- Certificado digital, muy útil para consultar el Catastro, autoliquidar el ITP en la ATIB y tramitar el cambio de titularidad sin pedir cita.
- Nota simple actualizada de la finca. Se pide por unos pocos euros en el Registro de la Propiedad y es el documento que dice quién es el titular real y qué cargas soporta el inmueble.
Atención: la nota simple caduca rápido
Una nota simple de hace seis meses no sirve de nada. Pide una nueva pocos días antes de la firma: un embargo o una anotación preventiva pueden inscribirse en cualquier momento.
El proceso de compra paso a paso
Paso 1: presupuesto y financiación
Antes de buscar, define el presupuesto total incluyendo impuestos y gastos, y habla con dos o tres bancos. Una oferta de financiación en la mano te da margen de negociación y evita que pierdas la señal por no llegar a tiempo.
Paso 2: reserva y contrato de arras
Cuando encuentras la vivienda se firma primero una reserva (unos 3.000 a 6.000 EUR) y después el contrato de arras. Lo habitual son arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: normalmente un 10 % del precio. Si te echas atrás, pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, tiene que devolverte el doble.
Léelo con calma. Un contrato de arras mal redactado es donde se pierde el dinero, no la escritura.
Consejo: visita técnica antes de las arras
Entre la reserva y las arras, visita la vivienda con alguien que sepa mirar: instalación eléctrica, fontanería, humedades, cubierta, carpintería. En construcciones anteriores a 1980 el informe técnico se paga solo.
Paso 3: abogado independiente
Contrata un abogado que no tenga relación con la agencia. Comprueba:
- Titularidad y descripción registral de la finca
- Cargas, hipotecas y embargos vigentes
- Coincidencia entre Registro, Catastro y realidad física
- Situación urbanística y licencias de obra
- Deudas con la comunidad de propietarios y con el ayuntamiento
Coste: entre 800 y 1.500 EUR según la complejidad.
Paso 4: contrato de compraventa
El contrato privado fija el precio, la forma de pago, la fecha de entrega, el reparto de gastos y las obligaciones de saneamiento por vicios ocultos. Es vinculante, así que no lo firmes sin haber terminado las comprobaciones del paso 3.
Paso 5: firma ante notario
La escritura pública se firma ante notario, que verifica la identidad de las partes, la titularidad y la ausencia de cargas mediante una consulta al Registro el mismo día. Puedes elegir notario libremente: es un derecho del comprador. En el Consejo General del Notariado tienes el directorio y la explicación del arancel.
Ese día se entregan los cheques bancarios, las llaves y las últimas facturas de los suministros.
Atención: si no puedes ir a la firma
Si no puedes estar presente, necesitas un poder notarial específico para la compraventa. Se otorga ante cualquier notario español por unos 50 a 100 EUR. Prepáralo con antelación: un poder mal redactado obliga a repetir la firma.
Paso 6: inscripción en el Registro de la Propiedad
El notario remite la copia autorizada por vía telemática y después se presenta la escritura con el impuesto ya liquidado. La inscripción tarda de dos a tres semanas. Hasta que no está inscrita, tu derecho no es oponible frente a terceros.
Paso 7: cambio de titularidad
Queda el trabajo administrativo: cambiar el titular en el Catastro, en el recibo del IBI y en la tasa de basuras del ayuntamiento, y poner a tu nombre los suministros. Si la vivienda está en un edificio, comunica el cambio al administrador de fincas.
Impuestos y gastos de la compra
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Es la partida grande en una compra de segunda mano. En Baleares el tipo es progresivo por tramos y arranca en el 8 %, subiendo en los tramos altos. Se autoliquida en la ATIB en el plazo de un mes desde la firma.
Ejemplo: una vivienda de 400.000 EUR paga alrededor de 32.000 EUR de ITP si no te corresponde ninguna reducción.
Reducciones del ITP en Baleares
Aquí es donde más se pierde dinero por desconocimiento. Baleares aplica tipos reducidos, y en algunos casos el tipo cero, en la compra de la primera vivienda habitual para determinados perfiles:
- Compradores jóvenes por debajo de una edad límite
- Familias numerosas y monoparentales
- Personas con discapacidad reconocida
En todos los casos hay un valor máximo del inmueble, un requisito de que sea vivienda habitual y la obligación de no ser titular de otra vivienda. Los importes y las edades se modifican con cada ley de presupuestos autonómica, así que comprueba el texto vigente en la ATIB antes de firmar las arras: la reducción se aplica en la autoliquidación y no se recupera bien después.
Obra nueva: IVA y AJD
Si compras a promotor no pagas ITP, sino IVA al 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo general en Baleares se sitúa en el 1,5 %. Consulta el tipo vigente en la ATIB, porque los inmuebles de precio alto tienen un tipo superior.
Notaría
El arancel notarial está regulado y depende del valor y de la extensión de la escritura. Para una compraventa media cuenta entre 600 y 1.200 EUR. Se paga el día de la firma.
Registro de la Propiedad
La inscripción cuesta entre 400 y 800 EUR en una compraventa normal.
Abogado y gestoría
El abogado independiente cobra entre 800 y 1.500 EUR. Si además encargas la tramitación a una gestoría, súmale 300 a 500 EUR.
Informe técnico
Un informe de un arquitecto técnico cuesta entre 300 y 800 EUR y es lo más rentable que puedes contratar en una casa antigua.
Ejemplo de cálculo para una vivienda de 400.000 EUR (segunda mano, sin reducciones):
- Precio: 400.000 EUR
- ITP (8 %): 32.000 EUR
- Notaría: 900 EUR
- Registro de la Propiedad: 550 EUR
- Abogado: 1.200 EUR
- Informe técnico: 600 EUR
- Total de gastos: unos 35.250 EUR (8,8 %)
- Importe total: unos 435.250 EUR
Consejo: mira el valor de referencia antes de negociar
Desde 2022 el ITP se calcula sobre el valor de referencia del Catastro cuando este supera el precio pactado. Consúltalo en la Sede Electrónica del Catastro antes de cerrar el precio: si el valor de referencia es alto, pagarás impuestos por encima de lo que has pagado de verdad, y eso cambia el cálculo de la operación.
Financiación e hipoteca
Condiciones habituales
- Porcentaje financiado: hasta el 80 % del menor entre precio y tasación si es tu vivienda habitual. Para segunda residencia baja al 60 o 70 %.
- Plazo: 20 a 30 años, con el límite de que el titular no supere los 70 o 75 años al vencimiento.
- Tipo: fijo, variable referenciado al euríbor o mixto. Compara siempre la TAE, no el tipo nominal.
- Gastos: la tasación (300 a 600 EUR) la pagas tú. Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca los paga el banco.
La misma ley obliga al banco a entregarte la FEIN y la FiAE y a respetar diez días de reflexión antes de la firma. Aprovéchalos para comparar, no para relajarte.
Qué te van a pedir
- DNI y vida laboral
- Últimas nóminas o las dos últimas declaraciones de la renta si eres autónomo
- Movimientos bancarios de los últimos seis meses
- Consulta CIRBE del Banco de España y comprobación en ficheros de morosos
- Contrato de arras y nota simple
Bancos con hipoteca en Mallorca
CaixaBank, Banco Santander, BBVA y Banco Sabadell son los que más operaciones cierran en la isla. Colonya Caixa Pollença es la opción local y suele ser competitiva en el interior. Compara también con un bróker hipotecario: cobran comisión, pero negocian volumen. Más detalle en hipotecas y préstamos.
Ayudas para jóvenes compradores
Existen líneas de aval público para la compra de la primera vivienda habitual por menores de una determinada edad, que permiten financiar por encima del 80 % habitual. Las condiciones y los plazos de solicitud cambian cada año; el portal de vivienda del Govern de les Illes Balears publica las convocatorias vigentes.
Errores frecuentes al comprar
Atención: dinero fuera de escritura
Si el vendedor propone declarar un precio inferior al real, di que no. Además de ser un delito fiscal, te deja sin prueba del precio pagado y te dispara la ganancia patrimonial el día que vendas. Todo por transferencia o cheque bancario, todo en la escritura.
Otros puntos que se pasan por alto:
- Deudas con la comunidad: pide el certificado de estar al corriente. La ley limita lo que hereda el comprador, pero el conflicto lo hereda entero. Antes de firmar, revisa también las actas de las últimas juntas por si hay derramas aprobadas. Más en comunidad de propietarios.
- Cargas registrales: hipoteca del vendedor, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres. Todo tiene que estar cancelado o descontado del precio el día de la firma.
- Obra sin licencia: ampliaciones, piscinas y porches no declarados son habituales en Mallorca. Comprueba que la superficie del Registro, la del Catastro y la real coinciden. Una obra en suelo rústico protegido puede no ser legalizable nunca.
- Cédula y certificado energético: son documentos obligatorios para la firma. Revisa tú mismo la cédula de habitabilidad y el certificado energético; no te fíes de un "está todo en regla".
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor salvo pacto expreso. Si aparece un pacto en contrario en el contrato, negócialo.
- Gastos corrientes: pide los recibos de IBI, basuras, comunidad, agua y luz del último año. Muchos compradores descubren después que mantener la casa cuesta más de lo que esperaban. Los tienes desglosados en gastos de comunidad y suministros.
- Doble mandato de la agencia: si el comercial cobra del vendedor, no está negociando por ti. Cómo funciona el sector lo explicamos en agencias inmobiliarias.