Qué es el IBI
El IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) es el impuesto municipal que paga cada año quien es titular de un inmueble: piso, casa, finca, local o plaza de garaje. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble y no depende de si vives en él, lo alquilas o lo tienes cerrado.
Lo importante es que no hay un IBI para toda España ni siquiera para toda Mallorca. Cada ayuntamiento aprueba su propia ordenanza fiscal dentro de los márgenes que fija la ley, así que el recibo de Palma, el de Manacor y el de Andratx se calculan con tipos distintos aunque las viviendas sean parecidas.
El impuesto se devenga el 1 de enero. Quien figura como titular ese día es quien paga el recibo entero del ejercicio, aunque venda la casa en febrero.
Cómo se calcula
Solo intervienen dos números.
1. El valor catastral
Es el valor administrativo que fija el Catastro, no el precio de mercado. En Mallorca suele situarse entre el 20 y el 50 por ciento de lo que costaría vender la vivienda hoy, porque las ponencias de valores se revisan cada muchos años y en varios municipios de la isla llevan tiempo sin actualizarse.
Puedes consultarlo gratis en la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital o con Cl@ve. La referencia catastral aparece en la escritura, en la nota simple y en el propio recibo del IBI.
2. El tipo impositivo
Cada ayuntamiento fija el suyo dentro de los límites legales:
- Suelo urbano: entre 0,4 y 1,1 %
- Suelo rústico: entre 0,3 y 0,9 %
Palma se mueve actualmente en torno al 0,665 % para urbana, uno de los tipos más altos de la isla. Muchos municipios pequeños están claramente por debajo.
Ejemplo:
- Piso en Palma, valor de mercado 350.000 EUR
- Valor catastral: unos 90.000 EUR, algo habitual en esa zona
- Tipo: 0,665 %
- IBI: unos 599 EUR al año
Para una casa en el interior con valor catastral de 150.000 EUR y un tipo del 0,5 %, salen 750 EUR anuales.
El valor catastral vale para más cosas
El mismo valor catastral se usa para calcular la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF de una segunda vivienda y sirve de referencia en la plusvalía municipal. Si crees que está mal, no solo estás pagando de más en el IBI.
Cuándo y cómo se paga
El recibo se gira una vez al año. El periodo voluntario cambia según el municipio, pero en Mallorca suele caer entre septiembre y noviembre. En Palma el plazo va de septiembre a finales de noviembre.
La recaudación está delegada en la ATIB en la mayoría de municipios de la isla. Palma la gestiona a través de su propia agencia tributaria municipal. Si tienes dudas sobre un recibo, ese es el detalle que decide a qué ventanilla te toca ir.
Formas de pago:
- Domiciliación bancaria, que es lo más cómodo y evita recargos por despiste
- Pago telemático en la sede de la ATIB o del ayuntamiento
- Pago presencial en las entidades colaboradoras
- Plan de pago personalizado, repartido en varios cargos a lo largo del año
Descuento por domiciliar: muchos ayuntamientos de Mallorca aplican una bonificación de entre el 2 y el 5 por ciento si domicilias el recibo y das la orden dentro del plazo que marca la ordenanza. Es dinero que se pierde solo por no haber firmado un papel.
La notificación se envía a la dirección del Catastro
Si cambias de domicilio y no lo actualizas en el Catastro, el aviso se pierde pero la deuda sigue corriendo con sus recargos. Actualiza la dirección o domicilia el recibo, no hay tercera opción razonable.
Bonificaciones y reducciones
Esta es la parte que más gente se deja sin pedir. Las bonificaciones del IBI no se aplican solas: hay que solicitarlas, y casi siempre antes del devengo del ejercicio en el que quieres que surtan efecto.
Las más frecuentes en los municipios de Mallorca:
- Familia numerosa: reducción de un porcentaje del recibo de la vivienda habitual, con límite de valor catastral y renovación periódica
- Instalación de autoconsumo solar: bonificación durante varios años tras instalar placas fotovoltaicas o térmicas
- Vivienda de protección oficial: bonificación obligatoria del 50 % durante los tres años siguientes a la cédula de habitabilidad
- Domiciliación y pago anticipado: pequeño descuento por gestión
Cuáles se aplican y con qué porcentaje lo decide cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, que es un documento público y está en la web municipal. Merece la pena leer la de tu municipio una vez: son tres o cuatro páginas y a veces hay una bonificación que nadie te ha mencionado nunca.
Pide la bonificación antes de fin de año
La mayoría de ordenanzas exigen que la solicitud esté presentada antes del 31 de diciembre para que cuente en el recibo del año siguiente. Si la pides en octubre, cuando llega el recibo, llegas tarde para ese ejercicio.
El IBI cuando compras o vendes
Las deudas van con el inmueble
El inmueble responde de los recibos impagados. Si compras una vivienda con IBI atrasado, el ayuntamiento puede reclamártelo a ti, y no solo el del último año: la deuda alcanza los ejercicios no prescritos, es decir los cuatro anteriores.
Por eso, antes de la firma, pide los recibos pagados de los últimos cuatro ejercicios. Si aparece algo pendiente, lo normal es descontarlo del precio y pagarlo directamente al ayuntamiento en el mismo acto. En el artículo sobre comprar vivienda tienes el resto de comprobaciones previas a la escritura.
El reparto en el año de la compraventa
El obligado al pago es quien era titular a 1 de enero, o sea quien vende. Pero salvo que se pacte lo contrario, quien vende puede reclamar a quien compra la parte proporcional desde la fecha de la escritura. Lo limpio es dejarlo escrito en el contrato con el importe y la fecha de corte, para no discutirlo en enero.
Cambiar la titularidad
Tras la compra hay que actualizar el titular en el Catastro para que los recibos siguientes salgan a tu nombre. Normalmente lo comunica la notaría de oficio, pero conviene comprobarlo al año siguiente: si el recibo sigue a nombre del anterior propietario, la domiciliación no funciona y aparece el recargo.
Qué pasa si no pagas
Un recibo impagado no se olvida, se encarece.
- Fin del periodo voluntario y apertura de la vía de apremio
- Recargo: del 5 % si pagas antes de la notificación de apremio, del 10 % si pagas dentro del plazo del apremio y del 20 % más intereses de demora a partir de ahí
- Embargo: primero de cuentas y salarios, y en casos extremos subasta del inmueble
La vía de apremio en tributos locales es rápida y automática. Si sabes que no vas a poder pagar en plazo, es mejor pedir el aplazamiento o el plan de pago antes de que venza el periodo voluntario que dejar correr el recibo.
Otros gastos anuales del propietario
El IBI es el más conocido, pero no viene solo.
Tasa de residuos: también municipal. En algunos municipios se cobra junto al IBI y en otros por separado. En Palma se mueve en el entorno de 150 a 300 EUR al año para una vivienda.
Cuota de comunidad: en edificios divididos, entre 50 y 300 EUR al mes según los servicios comunes. Cómo se decide y qué incluye está en comunidad de propietarios y en gastos de comunidad y suministros.
Imputación de rentas inmobiliarias: si tienes una segunda vivienda vacía, Hacienda te imputa cada año un rendimiento del 1,1 o del 2 por ciento del valor catastral, según cuándo se revisó, y lo suma a tu base del IRPF. No hay ingreso real, pero hay que declararlo en la declaración de la renta.
Impuesto sobre el patrimonio: a partir de cierto patrimonio neto entra en juego el impuesto sobre el patrimonio, con mínimo exento propio en Baleares.
Junta todos los recibos una vez al año
IBI, basuras, comunidad, seguro y suministros suman bastante más de lo que la gente calcula de cabeza. Apuntarlos juntos una vez al año da la cifra real de lo que cuesta mantener la vivienda, y es el dato que hace falta antes de decidir cualquier obra o cualquier compra.