La cita con el notario en España: proceso, costes y documentos

La cita con el notario en España tiene un papel distinto del que mucha gente espera. El notario español da fe pública, comprueba la identidad de las partes y el estado del Registro de la Propiedad, pero no negocia por ti ni valora si el precio es razonable o si el negocio te conviene. Quien firma una escritura por primera vez suele encontrarse en una sala llena, donde en media hora queda cerrado un contrato de varios cientos de miles de euros. Cómo va el proceso de compra en conjunto lo explica la guía de comprar una vivienda en Mallorca. Aquí nos centramos solo en la cita en sí.

Qué es una escritura pública y qué comprueba el notario

Una escritura pública es un documento público autorizado por un notario español. Recoge el contrato de compraventa, da fe de la fecha y el contenido frente a terceros, y es el requisito para que el cambio de propietario se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Antes de autorizar la escritura, el notario tiene una obligación de comprobación clara. Según el artículo 175 del Reglamento Notarial, en toda adquisición de un inmueble debe comprobar la titularidad y las cargas que constan en el Registro antes de autorizar la escritura. Para ello pide él mismo una nota simple actualizada y la lee en voz alta durante la cita: quién figura como propietario, si hay una hipoteca, si existen embargos o derechos de uso.

Tan importante como lo que comprueba es lo que no comprueba. El notario no valora el inmueble, no revisa licencias de obra sobre el terreno y no representa a ninguna de las dos partes. Está obligado a la imparcialidad. Precisamente por eso no sustituye a tu propio asesor, lo complementa.

Cómo es la cita con el notario, paso a paso

El último paso es el que más gente subestima. Según el artículo 249 del Reglamento Notarial, el notario debe remitir la copia autorizada electrónica al Registro de la Propiedad correspondiente el mismo día de la firma, o como muy tarde al día hábil siguiente, salvo que alguna de las partes se oponga. Así tu compra queda anotada en el Registro desde esa misma tarde y protegida frente a inscripciones posteriores. No te opongas a este envío, aunque te pregunten si quieres hacerlo.

Qué cobra el notario y quién paga la factura

Los honorarios del notario no son negociables en España. Siguen el arancel de los notarios del Real Decreto 1426/1989 y son los mismos en Palma que en Madrid. La escala es decreciente: sobre los primeros 6.010,12 € se aplican 90,15 €, sobre la parte hasta 30.050,61 € un 4,5 por mil, y a partir de ahí el tipo baja por tramos hasta el 0,3 por mil. Desde 2010 se aplica además un descuento legal del 5 % sobre el resultado.

Los honorarios del notario son así la partida más pequeña de la compra. El impuesto de transmisiones, el Registro y la gestoría suponen bastante más, como explica el resumen de los gastos de comprar una vivienda en Mallorca.

Quién paga lo regula el artículo 1455 del Código Civil: la matriz corresponde al vendedor, la primera copia y el resto al comprador, salvo que se pacte otra cosa. En la práctica, casi todos los contratos de compraventa en Mallorca establecen que el comprador asume todos los gastos de notaría. Precisamente porque los paga, tiene derecho, según el artículo 126 del Reglamento Notarial, a elegir el notario. No dejes que te quiten esa elección solo porque la agencia ya haya reservado una cita.

Qué llevar a la cita

Si no puedes estar presente en persona, firma un apoderado en tu nombre. Cómo funciona, qué cuesta y cómo se revoca después lo explica el artículo sobre el poder notarial en España.

Si financias la compra con un banco español, se añade una segunda cita con el notario. Según la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco debe entregarte la documentación al menos diez días naturales antes de la firma, y tienes que acudir antes de la escritura al notario para que te explique las condiciones y firmar la llamada acta previa. Esta cita es gratuita por ley y se celebra como muy tarde el día anterior a la escritura.

Preguntas frecuentes sobre la cita con el notario en España

¿Necesito un intérprete en la notaría?

Si no dominas suficientemente el idioma de la escritura y el notario no puede entenderse contigo directamente, el intérprete es obligatorio. Lo eliges tú, desde la reforma de 2007 no hace falta que esté jurado, y firma la escritura junto con las partes.

¿Cuánto dura la cita?

Cuenta entre 30 y 60 minutos para una escritura de compraventa normal. Si hay una hipoteca de por medio, se alarga. Reserva media mañana o media tarde, porque las citas se retrasan si falta un cheque o un documento.

¿Sirve la copia simple como justificante de propiedad?

Para administraciones, suministradoras y la comunidad sirve en la práctica. La copia autorizada con la nota de inscripción del Registro llega semanas más tarde, porque antes hay que inscribir y pagar el impuesto correspondiente.

¿Necesito además mi propio abogado?

El notario es neutral y solo comprueba el marco formal. Quien compra una finca, un terreno sin certificado de edificabilidad o una vivienda con un inquilino dentro debería contar antes con un abogado en Mallorca. El coste es pequeño comparado con el precio de la compra.

Conclusión

La cita con el notario es el punto final, corto y formal, de un proceso largo. Está bien regulada, los honorarios están fijados por ley y el notario comprueba con fiabilidad el estado del Registro. Precisamente eso lleva a pensar que es una revisión de seguridad completa, y no lo es. No valora ni el precio ni el estado de la construcción ni si la compra te trae algún problema.

Tres cosas deciden lo tranquila que resulta la cita: leer el borrador de la escritura con unos días de antelación, llevar el pago completamente documentado y, si hay dudas, acudir con alguien que domine el idioma y el derecho inmobiliario español. Si estás en ese punto, la guía de comprar una vivienda en Mallorca te ayuda a poner los pasos previos al notario en el orden correcto.