Tipos de préstamo en España
Cada producto tiene su lógica, su plazo y su precio. Estos son los que te vas a encontrar en cualquier oficina de Mallorca:
Préstamo hipotecario. Es el crédito para comprar vivienda y va garantizado con el propio inmueble, por eso tiene los tipos más bajos del mercado. Plazos habituales de 15 a 30 años. Los bancos financian hasta el 80 por ciento del valor de tasación o del precio de compra, el que sea menor de los dos.
Préstamo personal. Sin garantía real, para un coche, una reforma o muebles. Los tipos son bastante más altos, entre el 6 y el 12 por ciento de TAE, pero la tramitación es rápida. Plazos de 1 a 8 años y un importe máximo que casi nunca pasa de 60.000 a 75.000 euros.
Crédito revolving. Funciona como una línea de crédito que se repone según la vas devolviendo. Los tipos son muy altos, del 15 al 25 por ciento de TAE, y la deuda se alarga sola si solo pagas la cuota mínima. Desde 2020 hay obligaciones reforzadas de transparencia, pero eso no lo hace barato.
Préstamo para autónomos. El banco suele exigir al menos dos ejercicios de actividad y una facturación estable. Las condiciones se parecen a las del préstamo personal, y mejoran mucho si aportas una garantía o una sociedad de garantía recíproca.
Qué te pide el banco
La lista es siempre la misma y no cambia por sucursal, aunque cada entidad ponga sus manías.
Identificación y cuenta. DNI en vigor, o NIE si eres residente extranjero. La cuota se domicilia, así que casi todos los bancos quieren que la cuenta sea suya y que domicilies también la nómina.
Justificantes de ingresos. Por cuenta ajena, las tres últimas nóminas y el contrato. Por cuenta propia, las dos últimas declaraciones de la renta, los modelos trimestrales y la vida laboral. Si cobras una pensión, el certificado de la Seguridad Social.
Historial de impagos. El banco consulta ASNEF y RAI. Aquí no hay puntuación como en otros países: o apareces o no apareces. Una anotación por una factura de móvil impagada puede tumbar la operación entera, así que conviene comprobarlo antes de empezar y no al final.
Ratio de endeudamiento. La suma de todas tus cuotas mensuales, incluidas las que ya tengas, no debería superar el 30 o el 35 por ciento de tus ingresos netos. Es la barrera que más operaciones frena en Baleares, porque los precios de la vivienda han subido bastante más deprisa que los sueldos.
Comprueba tu situación en los ficheros antes de pedir nada
Solicitar tu propia información a ASNEF y a RAI es gratuito y tarda unos días. Si aparece una deuda antigua ya pagada, tienes derecho a que la cancelen. Hacerlo antes de pedir la hipoteca te ahorra que el banco te deniegue la operación y quede registrada la consulta.
Cuánto te van a prestar
Con la hipoteca, la cuenta no acaba en la entrada. Hay que sumar los gastos de compraventa, que en Baleares no son menores.
Al comprar vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en las Illes Balears es progresivo por tramos y sube con el precio del inmueble. Si compras obra nueva, pagas IVA más Actos Jurídicos Documentados. Los tipos vigentes y las bonificaciones para primera vivienda o para menores de 36 años están publicados por la Agència Tributària de les Illes Balears, que es quien recauda ambos impuestos.
A eso añade notaría, registro de la propiedad, gestoría y la tasación, que suele costar entre 300 y 500 euros. Como regla práctica, calcula un 10 o 12 por ciento del precio en gastos, más el 20 por ciento de entrada. En una vivienda de 300.000 euros eso son unos 90.000 euros de ahorro previo.
Antes de dar por hecho que necesitas toda esa cantidad, mira si te encaja alguna línea de avales públicos para la compra de primera vivienda. Las convocatorias cambian y las condiciones se publican en el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, así que confirma la ficha vigente en lugar de fiarte de lo que te contaron el año pasado.
El proceso paso a paso
1. Reúne la documentación. Con la carpeta completa desde el principio ganas semanas. Necesitas identificación, justificantes de ingresos, vida laboral, últimos recibos de préstamos vivos y, en hipoteca, el contrato de arras o de reserva y la nota simple del inmueble.
2. Pide varias ofertas. Tres bancos como mínimo. Compara la TAE, no el tipo anunciado, y pregunta expresamente por la comisión de apertura, las comisiones de amortización anticipada y qué productos vinculados condicionan el precio.
3. Tasación y estudio. El banco encarga la tasación a una sociedad homologada y revisa cargas en el registro. Aquí es donde aparecen las sorpresas: obras sin legalizar, una superficie que no coincide con el catastro o una servidumbre olvidada.
4. FEIN y diez días de reflexión. Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco tiene que entregarte la FEIN, la ficha europea de información normalizada, al menos diez días naturales antes de la firma. Es un documento estandarizado que permite comparar ofertas de verdad. Ese plazo es tuyo, úsalo.
5. Acta notarial previa. El notario está obligado a explicarte gratuitamente todas las cláusulas antes de firmar y a levantar acta de que lo ha hecho. No es un trámite decorativo: es el momento de preguntar por el índice de referencia, por las comisiones y por lo que pasa si te retrasas. El Consejo General del Notariado explica en qué consiste esa comparecencia y qué puedes exigir en ella.
6. Firma. La escritura se firma ante notario y el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias que pidas.
Tipos de interés y plazos
En hipotecas conviven tres modelos:
Variable. Se referencia al euríbor más un diferencial, por ejemplo euríbor más 0,90 por ciento. La revisión es semestral o anual, así que la cuota sube y baja. El euríbor a doce meses ronda el 2,5 por ciento a fecha de abril de 2026.
Fijo. El mismo tipo durante toda la vida del préstamo, normalmente entre el 3 y el 4,5 por ciento. Pagas una prima por la tranquilidad, pero sabes la cuota de aquí a treinta años.
Mixto. Fijo los primeros 3 a 10 años y variable después. Es el término medio y el producto que más se ha vendido en los últimos años.
En préstamos personales el tipo casi siempre es fijo. Como referencia: entre el 6 y el 8 por ciento de TAE es una buena oferta, del 8 al 12 es lo normal en el mercado, y por encima del 12 conviene mirar con lupa qué estás firmando.
Cambiar la hipoteca de banco
Si firmaste hace años en condiciones peores que las de ahora, no estás atado.
Novación. Renegocias con tu propio banco. Es lo más rápido y lo más barato, y muchas entidades prefieren rebajarte el diferencial antes que perderte.
Subrogación de acreedor. Otro banco asume el préstamo, paga al tuyo y tú te quedas con las nuevas condiciones. La comisión que puede cobrarte el banco de origen está limitada por ley y es especialmente baja cuando pasas de variable a fijo.
Cancelación y nueva hipoteca. Es la vía más cara porque implica constituir un préstamo nuevo con todos sus gastos. Solo compensa si la diferencia de tipo es grande y te quedan muchos años.
Sea cual sea la vía, pide siempre la oferta vinculante por escrito. Si el banco no cumple lo pactado o te aplica una comisión que no figura en el contrato, la reclamación va primero al servicio de atención al cliente de la entidad y después al supervisor. El Ministerio de Consumo explica cómo funciona la hoja de reclamaciones y qué plazos tiene la entidad para responderte.
Errores que salen caros
Comparar solo el TIN. Es el error clásico y el que más dinero cuesta. La TAE es la única cifra que incluye comisiones y coste de los vinculados.
Aceptar los vinculados sin hacer números. Seguro de vida, seguro de hogar, tarjeta, plan de pensiones. Cada producto te baja unas décimas el tipo, pero muchas veces la prima anual supera el ahorro. Pide al banco las dos ofertas por escrito, con y sin vinculados, y compáralas.
No mirar la comisión por amortización anticipada. Si prevés amortizar antes de tiempo, es determinante. En variable el máximo legal es del 0,15 por ciento durante los cinco primeros años, o del 0,25 durante los tres primeros, según lo pactado. En fijo puede llegar al 2 por ciento en los diez primeros años y al 1,5 después.
Saltarse la comparecencia notarial. Es gratuita, es obligatoria para el notario y es tu única oportunidad de que alguien independiente te explique el contrato antes de firmarlo.
Caer en los créditos rápidos. Dinero en minutos y sin papeles suele significar TAE del 20 al 25 por ciento o más. Para una urgencia real, un anticipo de nómina o un préstamo personal normal casi siempre sale mejor.