El precio de una vivienda en Mallorca se mira con lupa y los gastos que vienen después se calculan a ojo. Es al revés de lo que conviene: la hipoteca la conoces de antemano, pero el IBI, la basura, el agua, la luz y la comunidad suman cada año una cifra que en una casa con piscina y jardín se acerca al alquiler de un piso pequeño. Esta guía pone números y explica dónde se puede rascar.
Qué pagas cada año por una vivienda
Las partidas fijas son siempre las mismas:
- IBI, el impuesto sobre bienes inmuebles, anual y municipal
- Tasa de basuras, también municipal
- Agua, con Emaya en Palma y con otras concesionarias o servicios municipales en el resto de la isla
- Luz, con la comercializadora que elijas
- Cuota de comunidad, si la vivienda está en un edificio dividido en propiedad horizontal
A eso se añaden, según la vivienda, el seguro de hogar, el gas, la alarma, el mantenimiento de piscina y el jardín.
Totales orientativos al año, 2026
| Tipo de vivienda | IBI | Basuras | Agua | Luz | Total sin comunidad |
|---|---|---|---|---|---|
| Piso de 80 m² en Palma | 250 a 600 EUR | 130 a 200 EUR | 200 a 400 EUR | 600 a 1.200 EUR | 1.180 a 2.400 EUR |
| Adosado de 180 m² en Santa Ponsa | 800 a 1.800 EUR | 220 a 350 EUR | 400 a 800 EUR | 1.200 a 2.400 EUR | 2.620 a 5.350 EUR |
| Finca de 300 m² en Alaró | 1.500 a 4.000 EUR | 300 a 500 EUR | 600 a 1.500 EUR | 1.800 a 3.600 EUR | 4.200 a 9.600 EUR |
La horquilla es ancha a propósito. Dos cosas deciden dónde caes: el valor catastral de tu vivienda, que manda en el IBI, y cómo consumes, que manda en la luz y en el agua.
Consejo: pide los recibos de los dos últimos años
Antes de comprar, pide al vendedor los recibos de IBI y de basuras de los dos últimos ejercicios y el certificado de estar al corriente con la comunidad. Un salto de un año a otro en el IBI casi siempre significa que ha habido revisión catastral y que la subida va a seguir.
El IBI y quién lo cobra
El IBI se calcula multiplicando el valor catastral por el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal.
- El valor catastral lo determina Catastro y suele quedar bastante por debajo del precio de mercado. Se revisa por ponencia de valores cada varios años, y cuando toca, sube de golpe.
- El tipo impositivo se mueve en Mallorca entre el 0,4 y el 1,1 por ciento según municipio y uso.
Un piso en Palma con valor catastral de 80.000 EUR y un tipo del 0,62 por ciento paga unos 496 EUR al año.
Quién te lo cobra depende del municipio. Palma gestiona sus propios tributos, mientras que buena parte de los ayuntamientos de la isla tienen la recaudación delegada en la ATIB, la agencia tributaria autonómica. Ahí es donde consultas el calendario fiscal del año, pagas con tarjeta, domicilias recibos o pides el fraccionamiento. Si te llega una carta de la ATIB por el IBI, no es un error: es tu ayuntamiento cobrando a través de ella.
Lo que se puede rascar:
- Domiciliación: bonificación habitual del 3 al 5 por ciento
- Fraccionamiento: Pla Personalitzat en Palma y planes equivalentes en la ATIB
- Familia numerosa: bonificación en muchas ordenanzas, con límite de valor catastral
- Autoconsumo solar: bonificaciones de hasta el 50 por ciento durante varios años en varios municipios de la isla
- VPO: bonificación estatal durante los primeros años
Ninguna se aplica de oficio. Hay que solicitarlas, y casi siempre con un plazo anual. El detalle del impuesto, cómo se recurre un valor catastral y qué ocurre cuando cambia la titularidad está en la guía sobre el IBI.
Si no pagas, el recargo de apremio llega hasta el 20 por ciento más intereses, y la deuda se puede embargar de la cuenta domiciliada.
Recargo por vivienda vacía
Cada vez más ayuntamientos aplican el recargo sobre la cuota del IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente. No afecta a una segunda residencia de uso propio, sino a los inmuebles que llevan años vacíos sin causa justificada. Si tienes un piso cerrado, comprueba la ordenanza fiscal antes de que llegue el recibo.
La tasa de basuras
La tasa de recogida de residuos la fija el ayuntamiento y desde 2025 tiene una particularidad: la normativa estatal de residuos obliga a que sea no deficitaria, es decir, que cubra el coste real del servicio. Como muchos municipios la tenían muy por debajo, los recibos han subido de forma apreciable en toda la isla, y más en los municipios turísticos.
Referencias en Palma para 2026:
- Piso pequeño, menos de 60 m²: en torno a 110 a 150 EUR al año
- Piso de 60 a 120 m²: en torno a 140 a 200 EUR
- Vivienda unifamiliar: de 220 a 400 EUR
- Uso comercial: bastante más, según superficie y actividad
En unos municipios se cobra junto al IBI y en otros llega en un recibo aparte, a veces gestionado por la ATIB.
Voluminosos y residuos especiales. Los enseres se recogen gratis pidiendo cita y dejándolos en el punto indicado la noche anterior. Escombros, aceite, pilas y aparatos eléctricos van a la deixalleria o punto verde. Los horarios y los contenedores de cada zona están en la guía sobre reciclaje y basuras.
El agua y el empadronamiento
El agua es la partida que más gente subestima en una isla que arrastra sequía casi todos los veranos. Las tarifas son por bloques: hasta cierto consumo el metro cúbico es barato, y a partir de ahí el precio se multiplica. Está diseñado así para castigar el derroche en jardines y piscinas.
Consumos de referencia
- Una persona con consumo contenido: 80 a 100 litros al día
- Una persona con consumo medio: 130 a 170 litros al día
- Piscina de 12 m³: entre 30 y 50 m³ al año solo en reposición
- Riego de jardín: muy variable, de 200 a 2.000 m³ al año
Bloques de Emaya en Palma, 2026
| Bloque | Consumo por persona y trimestre | Precio por m³ |
|---|---|---|
| Bloque 1 | hasta 12 m³ | unos 0,60 EUR |
| Bloque 2 | de 12 a 24 m³ | unos 1,20 EUR |
| Bloque 3 | de 24 a 36 m³ | unos 2,40 EUR |
| Bloque 4 | más de 36 m³ | unos 4,80 EUR |
Y aquí está el detalle que más dinero mueve: los bloques se calculan por persona empadronada en la vivienda. Una familia de cuatro con solo dos personas en el padrón salta de bloque enseguida y paga el agua al doble o al triple. Si vives en la vivienda, empadrónate y comunícalo a la compañía; el ajuste se aplica desde el siguiente periodo de facturación, no con efecto retroactivo.
Cuidado: una fuga te sube dos bloques
Un goteo constante o un llenado de piscina con pérdida te empuja al bloque 3 o 4 sin que lo notes hasta el recibo. Apunta la lectura del contador una vez al mes, sobre todo si la vivienda pasa temporadas cerrada. Algunas compañías aplican una tarifa especial por fuga si acreditas la reparación con factura del fontanero.
La luz
La luz suele ser el gasto corriente más alto de una vivienda mallorquina: aire acondicionado en verano, calefacción en invierno en casas mal aisladas, bomba de piscina y termo eléctrico.
Los tres periodos
En la tarifa de acceso 2.0TD el día se divide así:
- Punta, la cara: de lunes a viernes de 10:00 a 14:00 y de 18:00 a 22:00
- Llano, intermedia: de lunes a viernes de 8:00 a 10:00, de 14:00 a 18:00 y de 22:00 a 24:00
- Valle, la barata: de lunes a viernes de 00:00 a 08:00, y sábados, domingos y festivos completos
Poner lavadora, lavavajillas y secadora en fin de semana o de madrugada cambia la factura de forma perceptible. Y el término de potencia se paga todos los meses consumas o no: revisar los kW contratados es el ajuste más rentable que existe y el primer cambio del año suele ser gratuito.
El bono social
Si tu unidad familiar está por debajo de determinados umbrales de renta, o eres familia numerosa, o pensionista con la mínima, tienes derecho al bono social eléctrico, un descuento sobre el término de energía y potencia del PVPC que varía según el grado de vulnerabilidad. Se solicita a la comercializadora de referencia, se renueva cada dos años y no es automático. Requisitos y formulario en bonosocial.gob.es.
Cambiar de compañía
El cambio es gratuito, se hace por internet y no corta el suministro. Compara con calma el precio del kWh y el del término de potencia, y desconfía de las ofertas telefónicas con permanencia. Cómo se da de alta o se cambia la titularidad de luz, agua e internet está paso a paso en la guía de suministros.
La cuota de comunidad
Si la vivienda está en un edificio o en una urbanización, la cuota mensual cubre limpieza, jardinería, piscina, seguro del edificio, luz de zonas comunes, mantenimiento del ascensor y aportación al fondo de reserva. En Mallorca lo normal va de 50 a 300 EUR al mes, y sube con piscina grande, jardín o vigilancia.
Aparte están las derramas para obras que no caben en el presupuesto: fachada, cubierta, ascensor, accesibilidad. Antes de comprar, pide las actas de las últimas juntas y mira el saldo del fondo de reserva; si está en el mínimo legal y el edificio tiene décadas, la derrama está de camino. Cómo se aprueban y quién las paga está en la guía sobre la comunidad de propietarios.
Diferencias entre municipios
Los números cambian bastante de un ayuntamiento a otro. Como referencia orientativa para 2026:
| Municipio | Tipo de IBI | Basuras al año | Notas |
|---|---|---|---|
| Palma | 0,55 a 0,65 % | 140 a 200 EUR | Gestión propia, Pla Personalitzat de Pagament |
| Calvià | 0,45 a 0,55 % | 220 a 300 EUR | Basuras altas por el volumen turístico |
| Andratx | 0,50 a 0,60 % | 200 a 280 EUR | Valores catastrales elevados en la costa |
| Pollença | 0,60 a 0,75 % | 200 a 280 EUR | Tipo alto y catastro caro |
| Manacor | 0,55 a 0,70 % | 160 a 240 EUR | Cifras intermedias |
| Alaró | 0,40 a 0,55 % | 160 a 220 EUR | Más barato, pero más distancias |
| Santanyí | 0,50 a 0,60 % | 200 a 280 EUR | Turístico, IBI contenido |
Son orientaciones que se mueven cada año con las ordenanzas fiscales. El dato bueno está siempre en la ordenanza de tu municipio y en el calendario fiscal, que es público y se publica a principios de año.
Tener estos gastos medidos evita el clásico disgusto del segundo verano, cuando llegan juntos el recibo del agua de temporada alta, la derrama de la fachada y el IBI. Si además alquilas la vivienda, deja el reparto de gastos escrito y cuantificado en el contrato de alquiler: es la discusión más fácil de evitar de todas.