Un sector sin colegiación obligatoria
Conviene empezar por lo que más sorprende cuando se mira de cerca: para intermediar en la compraventa de una vivienda no hace falta ninguna licencia. La colegiación no es obligatoria y no existe un título habilitante estatal. Cualquier persona puede abrir una agencia y cobrar honorarios.
Eso no significa que todas las agencias de la isla trabajen mal. Significa que la responsabilidad de elegir bien recae entera en ti.
Sí existen asociaciones voluntarias que aportan un mínimo de control:
COAPI y el título de API (agente de la propiedad inmobiliaria): quien está colegiado ha acreditado formación y tiene seguro de responsabilidad civil obligatorio dentro del colegio. Es comprobable y es una buena señal.
FIABCI: federación internacional, útil sobre todo si buscas o vendes fuera de la isla.
Muchas agencias serias de Mallorca no pertenecen a ninguna de las dos, así que no estar colegiado no descarta a nadie. Pero estarlo significa haberse sometido de forma voluntaria a un control que la ley no exige.
Lo que sí está regulado es la información que te tienen que dar. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda obliga a facilitar, antes de firmar, datos como la superficie útil y construida, el estado de conservación, la antigüedad, los servicios y suministros, las condiciones económicas completas de la operación y la información jurídica del inmueble, incluida su situación registral y las cargas. Pedirlo por escrito no es desconfianza: es lo que marca la norma.
Con agencia o por tu cuenta
Depende bastante de tu situación.
A favor de trabajar con agencia:
- No conoces bien el pueblo o el barrio donde quieres comprar
- Tienes poco tiempo para visitar y filtrar
- Buscas inmuebles que no salen publicados, que en algunas zonas de la isla son muchos
- Te interesa el acceso a su red de notarías, tasadoras y entidades
En contra:
- Los honorarios encarecen la operación de forma notable
- Es frecuente que la misma agencia atienda a las dos partes, con el conflicto de interés que eso arrastra
- En los portales hay bastante oferta directa de particulares
- Si tienes tiempo y conoces la zona, la parte de búsqueda la haces igual de bien tú
El punto intermedio razonable es usar agencia para buscar y contratar aparte a un profesional independiente para la revisión jurídica. Quien cobra de la operación no puede ser quien la audita.
Honorarios en la compraventa
No hay norma que diga quién paga ni cuánto. En la práctica, en Mallorca conviven tres modelos:
Los paga quien vende: entre el 3 y el 6 % del precio. Es lo más extendido, sobre todo en vivienda de precio medio.
Los paga quien compra: entre el 3 y el 5 % más IVA. En una compraventa de 500.000 EUR con un 4 % pactado son 24.200 EUR con IVA.
Se reparten: cada parte asume una porción pactada.
Tres detalles que conviene fijar por escrito antes de la primera visita:
- La base de cálculo: sobre el precio de escritura, no sobre el precio de salida del anuncio
- El IVA: los honorarios llevan 21 % y esa cifra hay que sumarla al presupuesto
- El momento del devengo: lo habitual es que se devenguen con la firma de la escritura, no con el contrato de arras. Si la nota de encargo dice otra cosa, léela dos veces
Los honorarios no son el único coste que se suma al precio. El impuesto de transmisiones patrimoniales, con los tipos que publica la Agència Tributària de les Illes Balears, la notaría, el registro y la gestoría se calculan aparte. El desglose completo está en el artículo sobre comprar vivienda.
Pregunta lo incómodo en el primer contacto
"¿Quién paga tus honorarios y cuánto son?" Una agencia seria responde con una cifra y un porcentaje. Si la respuesta se va por las ramas o se aplaza para más adelante, ya sabes bastante.
En el alquiler los honorarios los paga el propietario
Este punto ha cambiado y mucha gente aún no lo sabe. Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de arrendamiento de vivienda corren a cargo del arrendador. La modificación está en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Qué significa en la práctica:
- Una agencia no puede cobrarte una mensualidad por enseñarte un piso ni por redactar el contrato si buscas vivienda habitual
- No importa que lo llamen gastos de gestión, honorarios de intermediación o estudio de solvencia: el concepto es el mismo
- Sigue siendo legal pedirte la fianza de una mensualidad y, en contratos entre particulares, garantías adicionales dentro del límite legal
- El alquiler de temporada y el de local no siguen esta regla
Si te lo reclaman igualmente, pídelo por escrito con concepto y cantidad. Ese papel es exactamente lo que necesitas para reclamar después. Sobre plazos, prórrogas y fianza hay más detalle en alquilar piso y en contrato de alquiler.
La doble representación
El problema estructural del mercado de la isla es que la misma agencia trabaja a la vez para quien vende y para quien compra.
Por qué importa: en teoría tiene deberes con las dos partes. En la práctica cobra por cerrar, y cobra un porcentaje, así que su incentivo apunta al precio más alto posible. No puede defenderte en la negociación mientras cobra del otro lado de la mesa.
Cómo aparece sin que te des cuenta: muchos inmuebles están en bolsas compartidas entre agencias. Tú hablas con la agencia A, la agencia A te enseña un piso cuya venta gestiona la agencia B y las dos se reparten los honorarios. Aunque formalmente A trabaje para ti, cobra de la operación.
Qué puedes hacer:
- Preguntarlo de forma explícita: ¿representáis también a la parte vendedora de este inmueble?
- Si firmas una búsqueda en exclusiva, dejar por escrito que la agencia no cobrará de la parte vendedora
- Contratar a un abogado independiente para la revisión del contrato. Es la única persona de la operación que solo trabaja para ti
Cómo elegir agencia
En Mallorca hay varios cientos de agencias, desde profesionales que trabajan solos hasta cadenas internacionales. Los criterios que de verdad diferencian:
Conocimiento real de la zona
Una buena agencia te dice qué calles tienen ruido de terrazas en verano, dónde ha habido problemas de inundación, cómo han evolucionado los precios de esa manzana concreta y qué se está construyendo alrededor. Si las respuestas son genéricas, no conoce el sitio.
Transparencia sobre el encargo
Explica su modelo de honorarios sin que se lo pidas dos veces y dice con claridad cuando trabaja también para la otra parte.
Capacidad de respuesta
Es un criterio menos vistoso y más determinante que cualquier otro: si tardan tres días en contestar un correo durante la fase de captación, imagina durante la negociación.
Referencias que se puedan comprobar
Pide contacto de clientes anteriores. Las reseñas en fichas de negocio se gestionan con bastante ligereza, así que valen más las referencias directas y el tiempo que lleva la agencia abierta en el mismo sitio.
Colegiación y seguro
Comprobable y voluntario. Pregunta por el número de colegiado y por el seguro de responsabilidad civil, con su cobertura.
Puedes hablar con varias agencias a la vez
Como comprador no tienes ninguna obligación de exclusividad. Trabajar con tres o cuatro agencias te da más inmuebles y, sobre todo, una idea mucho más realista del precio de mercado. Si alguna te exige exclusividad para enseñarte pisos, pregunta por qué y lee el documento entero.
Trampas habituales
Exclusividad escondida en la nota de encargo: cláusulas que te obligan a pagar honorarios aunque compres o vendas por tu cuenta, con prórroga automática si no denuncias el encargo con antelación. Se firma en dos minutos y ata durante meses.
Cláusula de cola sin plazo claro: la que mantiene el derecho a cobrar si la operación se cierra después de terminar el encargo. Es legítima, pero tiene que decir con qué inmueble y durante cuánto tiempo.
Honorarios sin factura: los honorarios se facturan con IVA. Pagar en efectivo sin factura te deja sin prueba de nada y sin ninguna vía de reclamación.
Precio de salida inflado: se publica por encima de mercado para fabricar margen de negociación. Compara siempre con operaciones cerradas de la zona, no con otros anuncios, que reproducen el mismo sesgo.
Documentación dada por buena: comprueba tú la nota simple, la cédula de habitabilidad y el certificado energético. Que la agencia diga que está todo en regla no es un documento.
Urgencia fabricada: la visita de otros interesados mañana por la mañana es el recurso más viejo del sector. Una decisión de varios cientos de miles de euros aguanta perfectamente veinticuatro horas.
El abogado no es un lujo
Una revisión jurídica independiente en una compraventa cuesta en Mallorca entre 800 y 1.500 EUR. Comprueba la nota simple, las cargas, las deudas con la comunidad, la situación urbanística y el contrato. La agencia no lo sustituye, aunque a veces dé a entender que sí.