Pocos asuntos levantan tanta temperatura en Mallorca como el alquiler vacacional. Para quien tiene una vivienda es una fuente de ingresos atractiva, para quien busca piso es uno de los motivos por los que el alquiler residencial se ha puesto imposible, y para la administración es un problema de regulación permanente. Quien quiere alquilar legalmente a turistas se mueve dentro de un corsé estrecho de licencias, zonificación, impuestos y acuerdos de comunidad.
Este artículo resume la situación en 2026 y te dice qué pasos hacen falta para que la operación esté en regla.
Situación legal en 2026
En Baleares el alquiler turístico se rige por la Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears y sus reformas posteriores. Las administraciones competentes son el Consell de Mallorca y el ayuntamiento correspondiente. Los puntos clave:
- Moratoria de nuevas plazas: en buena parte de la isla hace años que no se conceden plazas turísticas nuevas. Quien empieza de cero suele tener que comprar una plaza existente en el mercado secundario.
- Zonificación: cada municipio tiene su mapa de zonificación con tres categorías, zonas aptas, zonas de transición y zonas excluidas. En Palma el alquiler turístico en pisos plurifamiliares está prohibido en la práctica desde 2018.
- Unifamiliares y fincas: las casas aisladas y las fincas en suelo rústico tienen bastantes más opciones de conseguir licencia que los pisos.
- Acuerdo de la comunidad: en edificios con varios propietarios hace falta un acuerdo con mayoría de tres quintos. Sin ese acuerdo no hay licencia, y conviene leer antes cómo funcionan esas votaciones en el artículo sobre derecho de vecindad.
Los mapas de zonificación y el estado de las plazas los publica el Consell de Mallorca, y el procedimiento de declaración responsable está en el portal de turismo del Govern de les Illes Balears.
Ojo: las reglas cambian a menudo
Baleares endurece su normativa turística cada pocos años. Antes de invertir una cantidad seria, confirma la situación actual con una gestoría o con un abogado especializado en urbanismo. Lo que hoy está permitido puede no estarlo dentro de un año.
Qué es la licencia ETV
ETV son las siglas de estancia turística en viviendas. Es la autorización administrativa para ceder tu vivienda a turistas por estancias inferiores a 30 días. Sin ella, cualquier alquiler de corta duración a turistas es ilegal.
Tipos de ETV
- ETV en plurifamiliares: pisos en edificios de varios propietarios. Muy restringida y en Palma prácticamente inexistente.
- ETV en unifamiliares: adosados, casas aisladas y chalets. Mejores expectativas, pero siempre según la zona.
- ETV en suelo rústico: fincas y casas de campo, con requisitos estrictos sobre antigüedad de la edificación y superficie mínima.
- Licencias transitorias: autorizaciones de normativas anteriores que siguen vigentes durante un plazo limitado.
La licencia no la da tu ayuntamiento, sino el Consell de Mallorca o directamente el Govern. Una vez concedida recibes un número de registro que tiene que aparecer en cada anuncio, en cada contrato y en la comunicación con los huéspedes.
Requisitos y solicitud
Antes de presentar nada conviene comprobar si la vivienda cumple. Los requisitos principales:
Requisitos técnicos y jurídicos
- Cédula de habitabilidad en vigor, con menos de 10 años
- Certificado de eficiencia energética vigente
- Ninguna obra fuera de licencia, todo lo construido tiene que estar legalizado
- Justificantes del IBI de los últimos ejercicios
- En pisos, acuerdo de la comunidad de propietarios
- Equipamiento mínimo según la normativa balear, incluidos ropa de cama, wifi y detectores de humo
El procedimiento
- Comprobación previa: una gestoría o un abogado verifica si la vivienda está en zona apta y si hay plaza turística disponible.
- Conseguir la plaza turística: en la mayoría de zonas hay que comprar una plaza existente. El mercado funciona a través de intermediarios especializados.
- Reunir la documentación: escritura, cédula, certificado energético, plano, nota simple, acuerdo de comunidad y el seguro si procede.
- Presentar la declaración responsable: por el portal del Govern o presencialmente en el Consell.
- Inspección: un inspector comprueba la vivienda sobre el terreno, equipamiento, seguridad contra incendios y superficies.
- Número de registro: a partir de ahí puedes alquilar y usar el número en los anuncios.
El proceso completo suele llevar de tres a doce meses, según la zona y la carga de trabajo de la administración. Sin apoyo de una gestoría o de un abogado especializado es difícil de llevar.
Consejo: pide dos presupuestos como mínimo
Antes de encargar el trámite, pide presupuesto a dos gestorías distintas. La horquilla de precios es amplia y la calidad también. Pregunta por referencias en tu zona concreta, eso da una idea real de la experiencia del despacho.
Obligaciones fiscales
La licencia por sí sola no basta. Quien alquila legalmente tiene además que estar al día con Hacienda.
IRPF si eres residente fiscal
Si eres residente fiscal en España, los ingresos del alquiler turístico van a tu declaración anual de la renta como rendimientos del capital inmobiliario, o como rendimientos de actividad económica si prestas servicios de hostelería y tienes personal contratado.
Dos detalles que se pasan por alto con frecuencia:
- No se aplica la reducción del 60 por ciento que sí existe en el alquiler de vivienda habitual. El uso turístico no cubre una necesidad permanente de vivienda, así que la reducción queda fuera.
- Los gastos se deducen en proporción: solo por los días en los que la vivienda estuvo efectivamente alquilada. Los días de uso propio o de vacío no generan gasto deducible, salvo los que son anuales por naturaleza, como el IBI o el seguro, que se prorratean. Los criterios los publica la Agencia Tributaria en su sede electrónica.
Si además de residente eres propietario de varias viviendas turísticas, en algún momento la actividad deja de ser mero arrendamiento y pasa a ser actividad económica, con alta en el censo, IVA y cotización. Ese umbral conviene revisarlo con una gestoría antes de que lo revise Hacienda. Los criterios generales de tributación están explicados en el artículo sobre la declaración de la renta.
Si el propietario no es residente
Cuando la vivienda está a nombre de alguien que no reside fiscalmente en España, la liquidación es trimestral con el modelo 210. Los residentes en la UE tributan al 19 por ciento sobre el beneficio neto, el resto al 24 por ciento sobre el ingreso bruto y sin deducir gastos. Es un caso frecuente en herencias y copropiedades familiares con parte del núcleo fuera de la isla.
IVA
El simple arrendamiento de la vivienda está exento de IVA. Ahora bien, en cuanto ofreces servicios propios de la industria hotelera, como desayuno, limpieza diaria durante la estancia o recepción, la operación completa pasa a tributar al 10 por ciento.
Impuesto sobre estancias turísticas (ITS)
El ITS se devenga por huésped y noche. Tarifas orientativas para 2026:
| Tipo de alojamiento | Por noche en temporada alta | Por noche en temporada baja |
|---|---|---|
| Viviendas turísticas (ETV) | 2,00 EUR | 0,50 EUR |
| Fincas y casas unifamiliares | 3,00 EUR | 0,75 EUR |
| Hoteles de 4 y 5 estrellas | 3,00 EUR | 0,75 EUR |
Lo paga el huésped, pero lo recauda y lo ingresa el titular de la vivienda, con liquidación trimestral ante la Agència Tributària de les Illes Balears. Los menores de 16 años están exentos y a partir de la novena noche seguida se aplica una bonificación.
Ojo: las plataformas informan solas
Airbnb, Booking y Vrbo comunican automáticamente los ingresos de cada anfitrión a la Agencia Tributaria dentro del sistema europeo de intercambio de información de plataformas digitales. Los ingresos no declarados salen a la luz mucho antes que hace unos años.
Sanciones por alquiler ilegal
Baleares es constante en la persecución del alquiler turístico ilegal. Hay inspectores dedicados que revisan anuncios sospechosos, cruzan los datos de las plataformas y atienden las denuncias de vecinos y comunidades.
Multas según la ley turística
- Infracciones leves: de 1.000 a 20.000 EUR, por ejemplo no incluir el número de registro en el anuncio aun teniendo licencia
- Infracciones graves: de 20.000 a 40.000 EUR por caso, alquilar sin licencia o en zona excluida
- Infracciones muy graves: de 40.000 a 400.000 EUR, estructuras organizadas y reincidencia
Otras consecuencias
- Cese inmediato de la actividad
- Devolución del importe cobrado a los huéspedes si hay que cancelar reservas
- Liquidaciones complementarias y recargos de la Agencia Tributaria por los ingresos no declarados
- Acciones de la comunidad de propietarios, con reclamación de daños y cesación
Lo que no conviene hacer nunca
- Anunciar una vivienda sin licencia en plataformas
- Usar el número de una licencia para otra vivienda distinta
- Publicar anuncios sin número de registro
- Cobrar en efectivo y sin contrato
Alternativas al alquiler turístico
Si en tu zona ya no hay plazas o el trámite no compensa, quedan salidas legales.
Alquiler de larga duración
Los contratos de más de 32 días se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no necesitan licencia ETV. Los ingresos tributan en el IRPF con las reglas normales del arrendamiento de vivienda, incluida la reducción cuando se destina a vivienda habitual del inquilino. A cambio, el inquilino tiene una protección mucho mayor, con prórrogas obligatorias y plazos de preaviso. Los detalles están en el artículo sobre el contrato de alquiler.
Con la presión que hay sobre el alquiler residencial en la isla, esta sigue siendo la opción con menos fricción administrativa y la que menos ruido genera con los vecinos.
Alquiler de temporada
El punto intermedio: contratos de 32 días a once meses con una causa de temporada clara y acreditada, por trabajo, estudios o tratamiento médico. Ni protección completa de la LAU ni exigencia de ETV. Para bastantes propietarios que usan la casa en verano y solo la ceden en invierno, es la solución práctica. La causa de temporada tiene que ser real y constar en el contrato, porque los tribunales están anulando los contratos de temporada usados para esquivar la LAU.
Alquiler a empresas para su personal
Cada vez más empresas buscan pisos amueblados para alojar a trabajadores desplazados. Los contratos de 3 a 12 meses son habituales y no requieren ETV. El margen es menor que en el alquiler turístico, pero la ocupación es constante y el cobro más seguro.
Venta
En muchas zonas el alquiler turístico legal ha quedado tan caro o tan improbable que comprar una vivienda solo como inversión turística ya no sale a cuenta. Quien compró con esa idea debería sentarse con su gestoría y valorar si la venta es la mejor salida.
Con las cosas bien hechas, el alquiler vacacional en Mallorca sigue dando dinero. Pero solo con licencia, con las declaraciones correctas y asumiendo que las reglas van a seguir moviéndose.