Un contrato de alquiler en Mallorca se firma casi siempre con prisa: el piso lleva dos días publicado, hay cola en el portal y el propietario tiene otras cinco personas interesadas. Esa prisa es precisamente la que hace que se cuelen cláusulas que no se sostienen. La buena noticia es que la mayor parte de tus derechos no dependen de lo que ponga el papel, sino de la ley, y que la ley gana.
La LAU y lo que no puede quitarte un contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley 29/1994 en su versión consolidada, regula el alquiler de vivienda. Ha cambiado varias veces: la reforma de 2019 devolvió los plazos largos y la ley por el derecho a la vivienda de 2023 tocó los gastos de gestión, las subidas de renta y las garantías adicionales.
Lo importante es el artículo 6: en el arrendamiento de vivienda habitual, las normas de la ley son imperativas, y toda cláusula que las modifique en tu perjuicio es nula. Puedes pactar por encima de lo que dice la ley, nunca por debajo. Esto significa que:
- La duración mínima efectiva es de cinco años con arrendador persona física y de siete con sociedad, aunque el contrato diga doce meses
- La fianza legal es de una mensualidad y tiene que depositarse en el organismo autonómico
- Las garantías adicionales (aval, depósito extra, seguro de impago pagado por ti) tienen un tope de dos mensualidades más
- La actualización de renta solo procede si está pactada y con el índice que fija la ley
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario
- Las reparaciones de conservación son del propietario
Una particularidad balear conviene tenerla clara antes de negociar: los topes de renta que la ley de vivienda de 2023 asocia a las zonas de mercado residencial tensionado solo se aplican donde la comunidad autónoma ha declarado esas zonas, y Baleares no lo ha hecho. Comprueba el estado actual en el portal de habitatge del Govern antes de dar por hecho que existe un límite de precio. Aquí no lo hay, y el precio se negocia libremente.
Consejo: el contrato puede estar en catalán
Tanto el castellano como el catalán son lenguas oficiales en Baleares y un contrato redactado en cualquiera de las dos es igual de válido. Si te lo entregan en catalán y prefieres revisarlo con calma, pide una copia en la otra lengua antes de firmar. Nadie puede negarse.
Cómo está montado un contrato
Casi todos los contratos siguen el mismo esqueleto, y merece la pena saber qué se comprueba en cada bloque.
Las partes
Nombres completos y DNI o NIE de ambas partes. Comprueba que quien firma como arrendador es el propietario registral o tiene poder para hacerlo. Si firma una inmobiliaria o un familiar, pide ver el poder o la autorización. Alquilar de alguien que no puede alquilar es el peor punto de partida posible.
El inmueble
Dirección, planta, puerta, superficie y referencia catastral. La referencia catastral es el dato que permite comprobar después que la vivienda existe legalmente con esos metros. Si el contrato incluye plaza de garaje o trastero, tienen que aparecer descritos, porque de lo contrario no forman parte del arrendamiento.
También deben entregarte el certificado de eficiencia energética y, en Baleares, la vivienda necesita cédula de habitabilidad en vigor. Sin cédula no se pueden dar de alta los suministros a tu nombre.
Renta, forma de pago y actualización
Importe mensual, día de pago y cuenta bancaria. Paga siempre por transferencia con el concepto "renta mes de X": es tu recibo. La cláusula de actualización dice cuándo y con qué índice sube la renta; si no existe, no hay subida.
Duración
Fecha de inicio y plazo pactado. Recuerda que el plazo del papel es el mínimo, no el máximo: la prórroga obligatoria funciona por encima de él.
Fianza y garantías
Importe de la fianza, mención al depósito en el IBAVI y, si las hay, las garantías adicionales. Ojo con la suma total: entre fianza y garantías no pueden pedirte más de tres mensualidades en vivienda habitual.
Obras, conservación y uso
Quién repara qué, si puedes hacer obras y en qué condiciones, si se admiten animales y qué uso se da a la vivienda. Aquí es donde suelen aparecer las cláusulas problemáticas.
Firma e inventario
Ambas partes firman todas las páginas. Anexa un inventario del mobiliario con fotos fechadas y las lecturas de los contadores el día de la entrega de llaves. Este anexo es el que evita la discusión sobre la fianza dos años después.
Las cláusulas que hay que leer dos veces
Actualización de renta. Desde 2025 la referencia para la subida anual es el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que publica el INE, no el IPC. Desconfía de fórmulas como "se actualizará según acuerdo entre las partes" o "según el mercado": son vagas y acaban en conflicto.
Repercusión de gastos. El propietario puede pasarte los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de basuras, pero solo si está pactado por escrito y cuantificado el importe anual en el momento de firmar. Una cláusula que diga "los gastos generales serán a cargo del arrendatario" sin cifra no cumple el requisito. Los suministros que van a tu nombre, luz, agua, gas e internet, los pagas tú en todo caso: cómo se dan de alta o se cambia la titularidad es un trámite aparte.
Honorarios de agencia. Desde mayo de 2023, en el alquiler de vivienda habitual los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son obligatoriamente del arrendador. Si una agencia te pide una mensualidad por enseñarte el piso, está incumpliendo la ley. En alquiler de temporada y en locales la regla no se aplica.
Reparaciones. El artículo 21 de la LAU deja al propietario las obras necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y a ti las pequeñas reparaciones que exige el desgaste del uso ordinario. La frontera práctica: si se rompe porque es viejo, paga él; si se rompe porque lo usas, pagas tú.
Necesidad de vivienda del arrendador. El propietario puede recuperar el piso antes del plazo para sí mismo o para familiares de primer grado, pero solo si esa posibilidad consta expresamente en el contrato, no antes de que pase el primer año y avisando con dos meses. Si esa cláusula no está escrita, no puede usarla.
Renuncia al derecho de adquisición preferente. Es una cláusula habitual y legal: renuncias a que te ofrezcan comprar el piso antes de venderlo a un tercero. No te perjudica salvo que tengas intención real de comprar.
Prohibición de empadronarte. Aparece con más frecuencia de la que debería. No tiene efecto: el empadronamiento responde a dónde vives realmente y el ayuntamiento lo tramita con tu contrato.
Cuidado con la fianza en la cuenta personal
La fianza no es dinero del propietario mientras dura el contrato. En Baleares tiene que depositarse en el IBAVI, y si no lo hace está incumpliendo. Pide el resguardo del depósito: es gratis para ti y es la prueba de que ese dinero existe cuando toque devolverlo.
Vivienda habitual o alquiler de temporada
Esta es la distinción que más disgustos da en Mallorca, y no es un tecnicismo.
Un contrato de vivienda habitual es el que se firma para satisfacer tu necesidad permanente de vivienda. Da prórroga obligatoria hasta cinco o siete años, fianza de una mensualidad y todas las protecciones del título II de la LAU.
Un contrato de temporada es para un uso distinto: una estancia por estudios, un desplazamiento laboral con fecha de fin, una obra en tu casa. No tiene prórroga obligatoria, la fianza es de dos mensualidades y la renta se pacta y se actualiza libremente. Se acaba en la fecha y te vas.
En una isla con temporada turística de siete meses, hay propietarios que etiquetan como "temporada" contratos que en realidad son de vivienda habitual, precisamente para saltarse los cinco años. La etiqueta no decide: lo que decide es el uso real y la causa del contrato. Si vives ahí de forma permanente, no tienes otra vivienda y renuevas cada nueve meses, es vivienda habitual aunque el papel diga otra cosa, y los tribunales lo tratan así. Pero demostrarlo cuesta un procedimiento, así que es mucho mejor no firmarlo.
Señales de que te están colocando un temporada encubierto: te piden dos mensualidades de fianza, el contrato dura once meses "para evitar problemas", no aparece la palabra "habitual" por ninguna parte o se te prohíbe empadronarte. Distinto es el alquiler vacacional con licencia ETV, que se rige por normativa turística y no es un arrendamiento de vivienda en absoluto.
Duración, prórrogas y preaviso
Prórroga obligatoria. Al vencer el plazo pactado, el contrato se prorroga por años hasta llegar a cinco (arrendador persona física) o siete (persona jurídica). La prórroga la decides tú: el propietario está obligado, salvo que haya invocado la necesidad de vivienda antes descrita.
Preaviso al llegar al plazo máximo. El propietario tiene que comunicar con cuatro meses de antelación que no renueva. Tú, con dos meses. Si nadie dice nada, entra la prórroga tácita: el contrato sigue por años hasta un máximo de tres más.
Desistimiento. Pasados seis meses puedes dejar el contrato avisando por escrito con 30 días. Manda la comunicación por burofax con acuse de recibo y certificación de texto, o por correo electrónico si el contrato lo admite como medio válido. Guarda el justificante: sin él, el propietario puede sostener que nunca avisaste.
Venta de la vivienda. El comprador se subroga en tu contrato y tienes derecho a seguir hasta completar los cinco o siete años. Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad refuerza esa posición frente a cualquier tercero y cuesta poco. La consulta y el trámite se hacen a través de registradores.org.
Fallecimiento o separación. Tu cónyuge o pareja de hecho conviviente, tus hijos y otros familiares que vivieran contigo pueden subrogarse en el contrato si te ocurre algo, avisando en el plazo de tres meses. En caso de separación, el cónyuge al que se le atribuye el uso de la vivienda continúa como arrendatario.
La fianza y el IBAVI
En vivienda habitual la fianza legal es de una mensualidad. En temporada y en local de negocio, dos. Por encima, el propietario puede pedir garantías adicionales hasta un tope de dos mensualidades más en contratos de hasta cinco o siete años.
La parte balear: el propietario está obligado a depositar esa fianza en el IBAVI, el Institut Balear de l'Habitatge. No es opcional ni un trámite interno suyo. Puedes comprobar el procedimiento y las ayudas al alquiler vigentes en la web del IBAVI. Pídele el resguardo cuando firméis; si se resiste, es mala señal sobre cómo va a ir el resto del contrato.
La devolución. Al entregar las llaves, el propietario tiene un mes para devolverte la fianza. Pasado ese plazo, la cantidad devenga el interés legal del dinero. Solo puede descontar desperfectos que vayan más allá del desgaste normal, y no puede quedársela por reformas que tocaban de todos modos, como pintar tras cinco años de uso.
Cómo protegerte. Fotos y vídeo el día de entrada y el día de salida, con fecha. Lecturas de contadores en ambos momentos. Inventario firmado por las dos partes. Si el propietario no devuelve, la reclamación empieza con un burofax y sigue por juicio verbal si no hay respuesta; para cantidades pequeñas no es obligatorio abogado, aunque conviene consultar con uno. Cómo funciona la asistencia jurídica y qué cuesta está en la guía sobre abogados en Mallorca.
Errores que se repiten
- Pagar en efectivo. Sin transferencia no tienes prueba de pago, y la carga de demostrar que pagaste es tuya.
- Acordar de palabra. "El casero dijo que ya lo arreglaba" no existe jurídicamente. Todo por escrito, aunque sea un WhatsApp.
- No mirar los gastos de comunidad. Si te los repercuten, pregunta antes en la comunidad de propietarios si hay una derrama aprobada. Las derramas son del propietario, pero la cuota ordinaria puede subir.
- Firmar sin cédula ni certificado energético. Después no podrás dar de alta suministros y el problema pasa a ser tuyo.
- Aceptar un seguro de impago a tu costa sin contarlo. Cuenta como garantía adicional y entra en el tope de las dos mensualidades.