La situación actual en Mallorca
La presión sobre el alquiler turístico sin licencia cambió de escala en 2025 y 2026. El Consell de Mallorca realizó más de 3.000 inspecciones durante el verano de 2025, alrededor de un 19 por ciento más que el año anterior. Solo en Mallorca se retiraron 4.400 anuncios ilegales de Airbnb, lo que sacó del mercado unas 20.000 plazas turísticas.
El tamaño del problema se resume en una cifra. Según el análisis oficial del Consell, en torno al 39,5 por ciento de los anuncios de alquiler vacacional en Mallorca no están registrados y por lo tanto son ilegales. Son 7.978 de los 20.204 anuncios examinados, más de 42.000 plazas turísticas sin título habilitante.
Detrás del giro hay una voluntad política que va más allá de Balears. A finales de 2025 el Estado impuso a Airbnb una sanción de unos 64 millones de euros por seguir publicando anuncios sin número de registro. En paralelo se eliminaron de la plataforma unos 66.000 anuncios ilegales en el conjunto de España.
Si eres propietario de un piso o de una finca, el mensaje es claro: la época en la que un alquiler vacacional sin licencia pasaba desapercibido se ha terminado. Las inspecciones ya no son aleatorias, son sistemáticas.
Este artículo informa, no anima a denunciar
El texto explica cómo trabaja la administración para que puedas valorar tu propio riesgo con realismo y encontrar la vía legal. No es una llamada a denunciar a vecinos.
Cómo funciona la detección automatizada
El Consell de Mallorca trabaja desde 2024 con la empresa tecnológica Talk&Code. Según el departamento competente, su software ha analizado más de 400.000 anuncios en cuatro plataformas y ha procesado más de diez millones de datos. El proceso técnico se desarrolla por fases.
Fase 1: rastreo de plataformas
Las herramientas descargan periódicamente los anuncios públicos de Airbnb, Booking, Vrbo y Holidu. Recogen títulos, descripciones, fotos, precios, calendarios de disponibilidad y las coordenadas GPS aproximadas. Por protección de datos, las plataformas solo muestran un círculo en el mapa y no la dirección exacta.
Fase 2: geolocalización con inteligencia artificial
El software resuelve precisamente ese círculo. El análisis de imagen compara las fotos del anuncio con imágenes de satélite, vistas de calle y portales inmobiliarios públicos. Detalles como la forma de la piscina, el color del tejado, la línea de la valla o las vistas desde una ventana permiten asignar la vivienda a una dirección concreta. En Ibiza este método hizo caer los anuncios de Airbnb de 4.324 a 2.051 en pocos meses.
Fase 3: cotejo con el censo oficial
Con la dirección identificada, el sistema la compara con el censo de estancias turísticas del Consell. Si falta el número de registro o está falsificado, el anuncio queda marcado como ilegal. Según los datos del expediente contra Airbnb, 4.289 de los 4.305 anuncios de Mallorca afectados no tenían ningún número y 16 lo tenían falsificado.
Fase 4: cruce con otras bases de datos
El paso siguiente añade comprobaciones. El catastro aporta los datos de titularidad, el Registro de la Propiedad muestra cargas e hipotecas y el padrón indica quién está empadronado en la vivienda. Cuando el anuncio turístico y las personas empadronadas no encajan, la sospecha es evidente.
Fase 5: comunicación europea desde mayo de 2026
Desde el 20 de mayo de 2026 se aplica en su totalidad el Reglamento UE 2024/1028. Las plataformas tendrán que comunicar datos mensualmente a la Ventanilla Única Digital: número de registro, dirección exacta de la vivienda, URL del anuncio, número de pernoctaciones y número de huéspedes. El Ministerio de Vivienda traslada esos datos a Balears. Con eso desaparece el anonimato de los anuncios.
La obligación alcanza también a los anuncios ya publicados
El Reglamento se aplica igualmente a los anuncios existentes. Quien publique hoy sin número de registro acabará apareciendo en las remisiones mensuales de datos en cuanto la norma despliegue todos sus efectos.
Otros métodos de investigación
Junto a las herramientas digitales, el Consell mantiene vías clásicas que resultan difíciles de anticipar.
Los avisos vecinales son un desencadenante frecuente, aunque la administración no comente casos concretos. En 2025 el Consell habilitó dos canales oficiales para consultas y denuncias. Maletas con ruedas subiendo la escalera cada sábado, cambios continuos de ocupantes y quejas por ruido llegan allí con rapidez.
Los patrones de consumo también dan señales. Si el agua y la luz de una vivienda oscilan mucho por temporada y siempre alcanzan su punto máximo en paralelo a las ventanas de reserva de temporada alta, eso llama la atención en una comprobación dirigida.
Las empresas de servicios y los administradores de fincas comunican actividad sospechosa, sobre todo en Palma. Algunas comunidades de propietarios han modificado expresamente sus estatutos para prohibir el uso turístico, lo que facilita el control interno.
La plausibilidad fiscal es otra vía. La Agencia Tributaria cruza las declaraciones de ingresos con los datos de las plataformas. Desde la directiva DAC7, las plataformas comunican directamente los ingresos de los anfitriones. Quien no haya declarado esos rendimientos se expone además a una comprobación tributaria.
El marco legal
Tres niveles normativos se solapan sobre la misma vivienda.
Nivel autonómico. La Ley 8/2012 del turismo de las Illes Balears es el marco básico. La Ley 6/2017 endureció la regulación de las estancias cortas en vivienda e introdujo el sistema de ETV y DRIAT. La reforma de 2022 trajo la moratoria de nuevas licencias. En 2025 se abrió un nuevo procedimiento con fecha clave el 1 de mayo de 2026.
Nivel estatal. Desde el 1 de julio de 2025 está en vigor el Real Decreto 1312/2024, que crea el número único de registro de arrendamientos NRUA y la Ventanilla Única Digital. Todo alquiler de corta duración en España necesita ese número además del título autonómico.
Nivel europeo. El Reglamento UE 2024/1028 está en vigor desde el 19 de mayo de 2024 y es plenamente aplicable desde el 20 de mayo de 2026. Impone la comunicación de datos por parte de las plataformas y la obligación de mostrar el número de registro en cada anuncio.
Los tres niveles encajan entre sí. Si tienes ETV pero no NRUA, volverás a estar en el punto de mira en cuanto el Reglamento despliegue todos sus efectos. Revisar la propia documentación cada temporada deja de ser una formalidad.
Qué cambió con el Decreto-Ley 4 de 2025
El endurecimiento autonómico más relevante desde la moratoria es el Decreto-Ley 4/2025, de 11 de abril de 2025, en vigor desde el 16 de abril. Su título lleva el añadido "contra la oferta ilegal" y eso marca la orientación de toda la norma.
El decreto introduce tres puntos centrales. Primero, no se conceden plazas turísticas nuevas en edificios plurifamiliares en ningún punto de Balears; las plazas solo se obtienen por intercambio, dando de baja una existente para que se pueda conceder otra equivalente. Segundo, se eleva el tope sancionador en los casos más graves hasta 500.000 EUR por vivienda. Tercero, se refuerza la competencia de los consells para ordenar el cierre inmediato.
Lo que no cambia es el régimen de renovación y transmisión de las ETV y ETVPL vigentes. Quien tenga una licencia válida la puede seguir renovando y transmitiendo con las reglas anteriores. Los titulares de una ETVPL transmisible en un edificio plurifamiliar salen incluso beneficiados de forma indirecta: al quedar congeladas las plazas nuevas en esa categoría, el valor de mercado de las licencias existentes sube.
Si estás comprando un piso en un plurifamiliar con la intención de alquilarlo a turistas, la cláusula sobre la licencia en el contrato de compraventa es hoy el punto decisivo. Un piso sin ETVPL transmisible no se puede destinar legalmente al alquiler turístico en un plazo previsible. Los detalles del proceso de compra están en la guía sobre comprar vivienda en Mallorca.
La escala de sanciones
La ley turística gradúa las sanciones según la gravedad y según si actúas como propietario, como explotador o como plataforma.
Para propietarios y explotadores:
Alquilar sin ETV ni DRIAT se califica como infracción grave. La horquilla va de 20.001 a 40.000 EUR por vivienda. En caso de reincidencia o de conducta especialmente grave, como un número de registro falsificado, la sanción puede llegar a 400.000 EUR. El Decreto-Ley 4/2025 elevó el tope de los supuestos más graves hasta 500.000 EUR por vivienda.
Para plataformas:
Airbnb, Booking, Vrbo y Holidu responden si publican anuncios ilegales. Aquí la horquilla llega a 400.000 EUR por anuncio. La sanción de más de 64 millones de euros a Airbnb a finales de 2025 muestra que la administración está dispuesta a actuar también contra los grandes operadores.
Casos recientes:
En Palma, en octubre de 2025, un edificio del distrito de Llevant acumuló sanciones por más de 300.000 euros después de que varios pisos se alquilaran a turistas sin autorización. Otro expediente en Mallorca alcanzó 1,3 millones de euros. En Menorca un solo propietario recibió una sanción superior a 400.000 euros.
La reducción del 80 por ciento:
La norma prevé una reducción de hasta el 80 por ciento si la vivienda vuelve voluntariamente al mercado residencial. El uso turístico deja paso a un arrendamiento de vivienda habitual de al menos un año. El incentivo es deliberado: la falta de vivienda asequible en Palma es uno de los motores de toda la reforma.
Estas sanciones no se negocian como una multa de tráfico
Una propuesta de resolución de seis cifras llega dentro de un procedimiento administrativo y puede acabar en ejecución forzosa sobre el inmueble si no puedes pagar. No conviene responder a ese tipo de notificación sin abogado.
Qué pasa después de la detección
El Consell puede actuar con rapidez desde la última reforma. Cuando un anuncio se identifica como ilegal, varias cosas ocurren en paralelo.
Primero, la plataforma recibe el requerimiento de retirada. Airbnb y el resto colaboran ya por vía contractual y eliminan el anuncio en poco tiempo. Al mismo tiempo se abre expediente sancionador contra la propiedad. Recibes el trámite de audiencia y puedes alegar. En los casos más graves el Consell puede ordenar el cese inmediato de la actividad incluso antes de la resolución definitiva, una competencia que se reforzó a finales de 2025.
Tras la notificación tienes normalmente un mes para recurrir o para pagar. El pago en periodo voluntario sin recurso lleva bonificación. Sin respuesta llega la vía de apremio y, en algunos casos, la anotación en el Registro de la Propiedad.
A eso se suman costes indirectos. Las plataformas comunican los ingresos a la Agencia Tributaria, lo que puede desencadenar una comprobación. Si no has declarado esos rendimientos, te enfrentas a la liquidación, a los intereses de demora y al régimen sancionador de la Ley General Tributaria. La sede electrónica de la Agencia Tributaria permite revisar tus declaraciones presentadas antes de que llegue el requerimiento.
La vía legal hacia una ETV
Desde 2022 rige la moratoria de nuevas ETV. Con la decisión de 2025, el Consell fijó un procedimiento nuevo que permite reglas transitorias y un número limitado de licencias a partir de 2026.
Cómo conseguir hoy una base legal:
Primera opción: comprar un inmueble con ETV o ETVPL vigente y transmisible. La licencia va unida a la vivienda y se transmite con ella, y el precio de compra lo refleja. Comprueba la licencia en el censo y haz revisar el contrato por un abogado antes de firmar.
Segunda opción: solicitar plaza en la bolsa del procedimiento CBAT. El Consell publica periódicamente cuántas plazas nuevas hay disponibles y en qué zonas se conceden. La solicitud sigue el procedimiento nuevo con fecha clave el 1 de mayo de 2026 y exige que tu vivienda esté en una zona apta.
Tercera opción: las ETVPL existentes son renovables desde febrero de 2023. La solicitud de renovación se presenta antes de que venza el plazo de cinco años. Sin solicitud en plazo, la licencia decae.
Obligaciones una vez tienes la licencia:
Tener la ETV no cierra el expediente. También necesitas el NRUA a través de la Ventanilla Única Digital, una cédula de habitabilidad en vigor, el certificado energético, un seguro de responsabilidad civil y el alta en el impuesto de turismo sostenible. Los partes de viajeros se comunican a la Policía Nacional. Los rendimientos se declaran en el IRPF, o en el IRNR si no eres residente fiscal en España. Cuándo se es residente fiscal está explicado en la guía sobre residencia fiscal.
Alternativas sin licencia ETV
Si no puedes obtener una ETV o no quieres asumir sus obligaciones, hay formas legales de rentabilizar la vivienda.
Alquiler de larga duración. Los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos no necesitan ETV. La duración mínima es de un año con prórrogas de hasta cinco o siete años según el arrendador. Los detalles están en la guía sobre alquilar piso en Mallorca y en el artículo sobre el contrato de alquiler.
Arrendamiento de temporada. Este tipo de contrato permite un plazo cerrado de semanas o meses cuando el inquilino tiene una causa objetiva: un traslado laboral, unos estudios, un tratamiento médico o un trabajo de temporada. Sin esa causa acreditable, el arrendamiento se considera uso turístico encubierto y vuelve al ámbito de la ley turística.
Agroturismo y turismo de interior. Para fincas en determinadas zonas rústicas existen figuras propias como el agroturismo o el turismo de interior. Los requisitos son distintos, pero permiten ingresos turísticos legales en suelo rústico.
Uso propio sin alquiler. Si usas la vivienda solo tú y alojas a familiares o amigos sin cobrar, quedas fuera de la ley turística. En cuanto hay dinero de por medio, el uso cuenta como arrendamiento.
Haz revisar tu caso concreto
La frontera entre el arrendamiento de temporada permitido y el alquiler turístico encubierto es estrecha. Un abogado especializado en inmobiliario puede revisar el contrato y documentar la causa del inquilino de forma defendible.
Cómo comprobar si un anuncio es legal
El censo es público, así que la comprobación sirve tanto si vas a reservar un alojamiento para familiares que vienen de visita como si quieres saber qué está pasando en el piso de al lado.
Desde el 20 de mayo de 2026 las plataformas tienen que mostrar el número de registro en cada anuncio. Hasta entonces, y también después, la comprobación manual es rápida:
- Busca en el anuncio o en la confirmación de reserva un número que empiece por "ETV", "ETVPL", "DRIAT" o "NRUA".
- Verifica ese número y la dirección en el censo oficial en caib.es/cathosfront/cens. El censo es público y gratuito.
- Usa la app oficial "Verificador Alquiler Turístico" de la Fundació Balears d'Innovació i Tecnologia, disponible para iOS y Android. Muestra la oferta legal geolocalizada a tu alrededor.
- Compara la dirección de la confirmación con el asiento del censo. ¿Coinciden calle, número y puerta?
- Desconfía de los anuncios sin número, de las coletillas tipo "licencia en trámite" y de los números que no aparecen en el censo o que corresponden a otra dirección.
Quien se aloja no recibe sanción, pero sí puede perder el dinero pagado si durante la estancia se ordena el cierre de la vivienda. La devolución queda entonces entre la plataforma y la propiedad, sin derecho automático, y algunos seguros de viaje excluyen expresamente los alojamientos sin licencia.
Si quieres comunicar un caso al Consell de Mallorca, el canal competente atiende en el 971 007 940 (de lunes a viernes de 9 a 14) y en denunciesturistiques@conselldemallorca.es. Se puede hacer de forma anónima.
Conclusión
Balears montó entre 2025 y 2026 un aparato de control que ya no se esquiva con medios sencillos. El rastreo automatizado, la comunicación obligatoria de datos a escala europea y unas sanciones muy altas han convertido el mercado gris en un riesgo serio. Quien sigue alquilando sin licencia cambia unos ingresos de cinco cifras por una exposición sancionadora de seis o siete.
La vía legal exige más papeleo, pero se puede planificar. Comprar con una ETV existente, pasar al alquiler de larga duración o esperar a la próxima convocatoria CBAT son opciones que se calculan con números concretos. Y quien regulariza ahora, antes de que llegue el expediente, todavía puede acogerse a la reducción del 80 por ciento.
Fuentes y referencias: Majorca Daily Bulletin sobre los 4.305 anuncios sancionados, Economía de Mallorca sobre los 4.400 anuncios retirados, Infobae sobre el 40 por ciento de anuncios ilegales, Ultima Hora sobre el análisis de Talk&Code, Euronews sobre la sanción de 65 millones a Airbnb, Spanish Property Insight sobre la retirada de 66.000 anuncios, Spanish Property Insight sobre la detección con IA en Ibiza, Hosteltur sobre la sanción de 1,3 millones, Decreto-Ley 4/2025 de las Illes Balears, texto y resumen, censo oficial de estancias turísticas de las Illes Balears, app Verificador Alquiler Turístico en Google Play, Consell de Mallorca, canal de denuncias de alquiler turístico ilegal. Estado: mayo de 2026.