El mercado del alquiler en Mallorca
Buscar piso de alquiler en Mallorca es hoy uno de los problemas serios de la isla, y no hace falta explicárselo a nadie que lo haya intentado. La oferta de larga duración se ha ido reduciendo año tras año, en parte porque una porción del parque se ha desviado al alquiler vacacional, y la demanda no baja. El resultado son pisos que se adjudican en 48 horas y visitas con cola en el portal.
Precios mensuales orientativos por zona:
- Palma centro: 1.100 a 1.800 EUR en pisos de dos habitaciones
- Periferia de Palma, Llucmajor, Marratxí: 800 a 1.300 EUR
- Municipios de costa como Calvià o Andratx: 1.200 a 2.500 EUR
- Pueblos del interior como Manacor o Felanitx: 700 a 1.200 EUR
Fuentes: informe de precios de alquiler de Idealista y el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler del Ministerio de Vivienda. Datos de 2026.
El índice estatal merece una visita antes de firmar nada: introduces la referencia catastral y te devuelve la horquilla de precios que el ministerio calcula para esa vivienda concreta a partir de datos fiscales. No es vinculante en Baleares, pero sirve para saber si lo que te piden está dentro de lo razonable o muy por encima.
La demanda es alta todo el año y se dispara entre marzo y septiembre, cuando la temporada turística mueve también el alquiler de trabajadores. Los pisos amueblados salen algo más caros que los vacíos, y en la isla son mayoría.
Consejo: pisa el barrio antes de decidir
Pásate por la zona a distintas horas, entre semana y en fin de semana. El ruido nocturno, el aparcamiento y la distancia real a la parada de bus no se ven en las fotos del anuncio.
Portales y agencias
Idealista
El portal con más oferta y con los filtros más finos. Puedes guardar búsquedas y recibir avisos en cuanto sale algo. Con el mercado como está, ese aviso es la diferencia entre visitar el piso y enterarte de que ya está alquilado.
Fotocasa
El segundo en volumen, con buenas fichas y muchas agencias trabajando activamente. Las valoraciones de anunciantes ayudan a filtrar.
Habitaclia
Portal más veterano, con presencia fuerte en pueblos y municipios pequeños. Aparecen bastantes anuncios de particular a particular.
Grupos de vecinos y boca a boca
En los pueblos, buena parte de los pisos no llega a publicarse. Los tablones de los ayuntamientos, las panaderías y los grupos de vecinos siguen colocando vivienda antes que cualquier portal. Si tienes clara la zona, dejar el aviso en los comercios del barrio funciona mejor de lo que parece.
Agencias inmobiliarias
Las agencias tienen cartera propia y ahorran tiempo, pero conviene tener claro quién paga qué. En el alquiler de vivienda habitual, los honorarios los paga el propietario por ley. Cómo trabajan y qué puedes exigirles está en el artículo sobre agencias inmobiliarias.
Ojo: honorarios de agencia
Si una agencia te reclama una mensualidad por gestionar el alquiler de tu vivienda habitual, está incumpliendo la ley desde mayo de 2023. Los gastos de gestión y de formalización del contrato son del arrendador. Pídelo por escrito antes de entregar ninguna reserva.
Paso a paso para alquilar
Paso 1: fija el presupuesto
Cuenta con que la renta no debería pasar del 30 por ciento de tus ingresos netos, y súmale los suministros y la comunidad si van a tu cargo. En un piso de Palma eso son entre 130 y 250 EUR más al mes.
Paso 2: prepara la carpeta antes de buscar
Con la competencia que hay, el que llega con la documentación completa se lleva el piso. Ten escaneado y en una sola carpeta:
- DNI o NIE
- Tres últimas nóminas o las declaraciones trimestrales si eres autónomo
- Contrato de trabajo o justificante de la actividad
- Informe de vida laboral, que se descarga desde la sede de la Seguridad Social
- Referencias del anterior arrendador, si las tienes
Paso 3: busca con alertas activadas
Date de alta en Idealista, Fotocasa y Habitaclia y activa los avisos. Los anuncios nuevos suelen publicarse por la mañana. Responder en la primera hora es casi obligatorio en Palma.
Paso 4: visita con criterio
Comprueba instalación eléctrica, fontanería, ventanas, humedades y cierres. Pregunta por la orientación y por el aislamiento: en la isla el problema no es el frío, es el calor de julio y agosto y lo que cuesta combatirlo. Haz fotos de cualquier desperfecto para el inventario.
Consejo: pregunta por el certificado energético
El propietario está obligado a informarte de la letra de eficiencia energética. Una letra E, F o G en un piso con aire acondicionado se traduce en facturas de luz altas todo el verano.
Paso 5: revisa el contrato antes de firmar
Lo primero que hay que mirar no es la renta, es el tipo de contrato. Un contrato de vivienda habitual te da prórroga obligatoria hasta cinco años, o siete si el propietario es persona jurídica. Un contrato de temporada no da nada de eso y se usa con frecuencia para esquivar la protección legal. Los puntos que hay que revisar uno por uno están en el artículo sobre el contrato de alquiler.
Paso 6: paga la fianza y exige el resguardo
Se firma, se paga la primera mensualidad y la fianza, y se entregan las llaves. En Baleares el propietario está obligado a depositar la fianza en el IBAVI, el instituto balear de la vivienda. Pídele el resguardo del depósito: sin él, recuperar el dinero al final es mucho más difícil.
Paso 7: suministros e inventario
Antes o justo después de entrar hay que dar de alta o cambiar la titularidad de la luz, el agua e internet. Aprovecha para fotografiar todos los contadores con la fecha visible y para firmar un inventario con fotos del estado del piso.
Costes al alquilar
Fianza
Una mensualidad es la fianza legal en vivienda habitual. Va depositada en el IBAVI, no se queda en el bolsillo del propietario, y se devuelve al final del contrato descontando los desperfectos que no sean desgaste normal.
Garantía adicional
Hasta dos mensualidades más, y solo si está pactada. Puede ser dinero, un aval bancario o un seguro de impago. Por encima de ese tope no es exigible.
Primera mensualidad
Una mensualidad por adelantado, antes de la entrada.
Honorarios de agencia
Cero euros para el inquilino en vivienda habitual. Los paga el propietario.
Gastos de comunidad y basuras
Entre 50 y 200 EUR al mes, según el edificio y el municipio. Solo van a tu cargo si constan por escrito en el contrato con su importe anual.
Suministros
- Luz: 50 a 120 EUR al mes según la época y el aire acondicionado
- Agua: 20 a 40 EUR
- Internet: 30 a 50 EUR
Ejemplo con un piso de dos habitaciones a 1.200 EUR:
- Renta: 1.200 EUR al mes
- Fianza: 1.200 EUR una sola vez
- Garantía adicional: 1.200 EUR una sola vez, si la piden
- Primera mensualidad: 1.200 EUR
- Comunidad: 100 EUR al mes
- Suministros: unos 140 EUR al mes
- Total mensual: unos 1.440 EUR
- Desembolso de entrada: unos 3.600 EUR
Consejos y trampas habituales
Ojo: dinero en negro
Todavía hay propietarios que piden una parte de la renta en efectivo y sin recibo. Además de ser un fraude fiscal en el que te meten a ti, te deja sin prueba del pago si acabáis en juicio. Paga siempre por transferencia con el concepto claro y guarda los justificantes.
Ojo: la estafa de la reserva
Un anuncio con fotos buenas y precio por debajo de mercado, un supuesto propietario que está fuera de la isla y que pide una señal por transferencia antes de enseñar el piso. No existe. No pagues nada antes de ver la vivienda y de identificar al titular con la nota simple.
Otros puntos que conviene tener en cuenta:
- Comprueba quién es el propietario: una nota simple del registro cuesta unos 10 EUR y confirma que quien te alquila es quien dice ser. Imprescindible si alquilas a un particular sin agencia.
- Actualización de la renta: solo una vez al año y solo si está pactada. Desde 2025 se aplica el índice de referencia del INE, no el IPC.
- Ayudas al alquiler: el Govern convoca periódicamente ayudas al alquiler, con líneas específicas para jóvenes y para familias con ingresos limitados. Las gestiona el IBAVI y tienen plazo de solicitud cerrado, así que hay que estar atento a la convocatoria.
- Seguro de hogar: el continente lo cubre el propietario, el contenido es cosa tuya. Una póliza básica de contenido y responsabilidad civil cuesta entre 100 y 200 EUR al año y evita disgustos con los vecinos de abajo.
- El preaviso por escrito: pasados seis meses puedes irte avisando con 30 días. Manda la comunicación por burofax o por un medio con acuse, no por WhatsApp.