Hipoteca en España: tipos, financiación y documentos 2026

Comprar una vivienda en Mallorca casi siempre pasa por una hipoteca de un banco español, y el sistema español tiene sus propias reglas. El banco financia un porcentaje del precio menor de lo que esperarías, revisa los ingresos con detalle y está obligado por ley a entregarte la oferta vinculante por escrito al menos diez días antes de la firma. Aquí tienes los tipos de interés y la financiación en 2026, qué documentos pide el banco, cuánto cuesta la operación en sí y qué cambia según tu situación. Las bases sobre tipos de crédito y solvencia están en la guía de créditos e hipotecas en España.

De un vistazo

Los bancos españoles suelen financiar hasta el 80 % del valor más bajo entre el precio de compra y la tasación si eres residente con ingresos en España; si compras desde fuera o sin residencia fiscal, lo habitual es entre el 60 y el 70 %. En junio de 2026 el tipo medio de las nuevas hipotecas de vivienda fue del 2,96 %, con el Euríbor en agosto en el 2,952 %. Desde 2019 la mayoría de los gastos de la financiación los paga el banco, tú pagas principalmente la tasación. La oferta vinculante (FEIN) tiene que llegarte al menos diez días naturales antes de la firma.

Qué es una hipoteca en España y cuánto te presta el banco

Una hipoteca es en España un préstamo para comprar una vivienda en el que el propio inmueble queda como garantía, inscrita en el Registro de la Propiedad. El banco financia un porcentaje del valor, tú aportas el resto como capital y devuelves el préstamo durante los años acordados con interés y amortización.

El dato clave es el porcentaje de financiación (loan to value). Se calcula sobre el valor más bajo entre el precio de compra y la tasación, y ahí suele estar la primera sorpresa: si la tasación queda por debajo del precio pactado, el importe del préstamo baja, no el precio. Como referencia en 2026:

Residentes fiscales en España con ingresos en el país: hasta el 80 %, algo menos en segundas viviendas
Compradores sin residencia fiscal o con ingresos solo en el extranjero: entre el 60 y el 70 % según el banco y el perfil, a veces solo el 50 %
Autónomos e ingresos en otra moneda: suelen quedarse en la parte baja de cada rango

A eso se suman los gastos de la compra, que ningún banco financia. En Baleares rondan entre el 10 y el 13 % del precio por el impuesto de transmisiones, notaría, registro y gestoría; el desglose está en el artículo de gastos de comprar una vivienda en Mallorca. Si compras por 500.000 € sin financiación completa, cuenta con 100.000 a 200.000 € de capital propio más unos 60.000 € de gastos. El banco también comprueba que la cuota mensual no supere entre el 30 y el 35 % de tu ingreso neto, descontando ya otros créditos en curso.

Tipos de interés en 2026: fijo, variable o mixto

El INE publica cada mes las condiciones de todas las hipotecas nuevas inscritas. Para junio de 2026, el INE registró un tipo medio inicial del 2,96 % para hipotecas de vivienda, con un importe medio de 178.365 € y 25 años de plazo. Las hipotecas a tipo fijo se quedaron en el 2,89 %, las variables en el 3,07 %; el 61,7 % de las operaciones fueron a tipo fijo. En Baleares la misma estadística muestra una caída del 10,4 % en el número de operaciones respecto al año anterior, mientras que en España subieron un 10,8 %. Si financias aquí, compites con muchos compradores que pagan al contado.

Las hipotecas variables siguen el Euríbor a doce meses, que en agosto de 2026 cerró como media mensual en el 2,952 %, tras el 2,850 % de julio. El 21 de agosto el valor diario superó el 3 % por primera vez desde el otoño de 2024. El banco aplica en la revisión anual la media mensual, no el valor diario, y le suma un diferencial que en las mejores ofertas actuales está entre el 0,35 y el 0,7 %. Cuenta por tanto con un tipo variable real de entre el 3,3 y el 3,7 % en 2026, antes de que los productos combinados lo rebajen.

Hay tres variantes habituales:

Tipo fijo durante toda la vida del préstamo, el estándar en España desde hace unos años. Previsible, aunque con una comisión de amortización anticipada más alta.
Tipo variable, normalmente Euríbor más diferencial, a veces con un tipo fijo el primer año. Más barato si el Euríbor baja, más caro si sube.
Tipo mixto: de cinco a quince años fijo, después variable. Muchos bancos lo ofrecen con fuerza en 2026.

En las tres variantes, quien no tiene residencia fiscal en España suele pagar unas décimas más que un residente con el mismo perfil. Compara varios bancos a la vez: una buena solvencia y más capital propio compensan en parte ese diferencial.

Qué documentos pide el banco

Según el artículo 11 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco tiene que estudiar a fondo tu solvencia: ingresos, patrimonio, gastos fijos y deudas en curso. En la práctica, te va a pedir:

DNI o NIE en vigor
las últimas tres a seis nóminas y el contrato de trabajo, o las dos últimas declaraciones de la renta y el último modelo trimestral si eres autónomo
la última declaración de la renta completa
extractos bancarios de los últimos tres a seis meses de todas tus cuentas
un listado de los créditos y leasings en curso, con tu informe de solvencia si lo tienes
justificante del origen del capital propio, también en caso de donaciones familiares, por la normativa de blanqueo de capitales
el contrato de arras o de compraventa y la nota simple del inmueble

Tener una cuenta en el banco que financia suele ser casi obligatorio, porque de ahí se cobra la cuota.

Consejo: pide la preaprobación antes de firmar las arras

Pide al banco una preaprobación antes de firmar un contrato de arras y pagar una señal. La señal normalmente se pierde si te echas atrás, y una cláusula de condición suspensiva por financiación, habitual en otros países, no es la norma en Mallorca.

Qué cuesta la financiación y quién paga

El reparto de los gastos lo regula la Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) en su artículo 14. Tú pagas la tasación, el banco asume la gestoría, el notario de la escritura de hipoteca y la inscripción de la hipoteca en el Registro. El impuesto de actos jurídicos documentados sobre la hipoteca también lo paga el banco desde el 10 de noviembre de 2018, según el Real Decreto-ley 17/2018. Te quedan:

Posten	Kosten	Dauer
Tasación	300 a 600 €	antes de la aprobación
Comisión de apertura	0 al 1 %, a menudo negociable	al recibir el dinero
Seguro de hogar (obligatorio)	según la vivienda	anual
Copias adicionales de la escritura de hipoteca	según el notario	una vez

El precio de la tasación viene de ofertas habituales en 2026 y depende del tipo de vivienda y la zona. La tasación tiene que venir de una sociedad registrada en el Banco de España; la elige quien compra, y el banco está obligado a aceptar una tasación válida. Lo que sí es puramente comercial son los productos combinados: la ley prohíbe condicionar el préstamo a la compra de otros productos (venta vinculada, artículo 17). Sí están permitidas las ofertas combinadas, donde el tipo baja si contratas la nómina, el seguro de vida y de hogar o las tarjetas con el banco. El banco tiene que mostrarte siempre las dos versiones por separado, con y sin productos añadidos. Compara el coste total durante toda la vida del préstamo, no solo el tipo de interés: un seguro de vida del banco puede costar al año más de lo que ahorras en intereses.

Para la amortización anticipada, el artículo 23 marca límites: en préstamos variables, como máximo el 0,25 % del capital devuelto en los primeros tres años o el 0,15 % en los primeros cinco, después nada; en préstamos fijos, como máximo el 2 % en los primeros diez años y el 1,5 % después. En cualquier caso, el banco solo puede reclamar su pérdida financiera real, que con los tipos actuales suele ser cero.

El proceso hasta la notaría: el plazo de la FEIN

El proceso está más formalizado que en otros países. En cuanto entregas la documentación, el banco estudia tu solvencia y el inmueble, pide la tasación y hace una oferta. Esa oferta se vuelve vinculante con la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la ley exige en su artículo 10 que la tengas al menos diez días naturales antes de la firma. En ese plazo acudes a un notario de tu elección, que revisa gratis la documentación contigo, responde preguntas y levanta un acta; sin esa acta, el Registro no puede inscribir la hipoteca. Aprovecha esa cita para repasar con calma el diferencial, los productos combinados y las comisiones.

¿Cuánto tarda una hipoteca en España? Con la documentación completa, desde la solicitud hasta la aprobación suelen pasar entre cuatro y ocho semanas. Si tu documentación tarda en reunirse o llegas de fuera, cuenta con dos o tres meses. Ten ese plazo en cuenta en el contrato de arras, porque la fecha límite para la firma queda fijada ahí.

En la cita con el notario se firman la escritura de compraventa y la de hipoteca una tras otra, y el banco transfiere el precio al vendedor por cheque bancario o transferencia. Cómo es esa cita paso a paso lo explica el artículo sobre la cita con el notario en España.

Atención: la tasación manda, no el precio pactado

Si la tasación sale por debajo del precio que has pactado, el banco financia sobre la tasación, no sobre el precio. La diferencia la tienes que cubrir tú con capital propio, normalmente sin aviso previo más allá de la propia tasación. Pide una tasación orientativa antes de firmar las arras si el margen es ajustado.

Conclusión

Una hipoteca en España es asumible en 2026 si cuentas con cifras realistas: hasta el 80 % de financiación como residente, tipos en torno al 2,9 % fijo y entre el 3,3 y el 3,7 % variable, más los gastos de compra que corren siempre de tu cuenta. Los gastos de la propia financiación son manejables gracias a la Ley 5/2019, y el plazo de la FEIN te da diez días para comparar con calma. Reúne la documentación con tiempo, pide oferta a al menos tres bancos y calcula los productos combinados sobre toda la vida del préstamo. Para la búsqueda del inmueble y la revisión legal antes de comprar, ayuda la guía de comprar una vivienda en Mallorca.

Hipoteca en España 2026: tipos de interés, financiación y documentos