Plusvalía municipal en Mallorca: cómo se calcula y cómo recuperarla

Quien vende, dona o hereda una vivienda en Mallorca se encuentra con un impuesto que mucha gente escucha por primera vez en la notaría: la plusvalía municipal. No va a Hacienda, sino al ayuntamiento, y se paga además del impuesto sobre la ganancia patrimonial. Como el cálculo cambió dos veces en 2026 y la subida prevista finalmente no llegó a aplicarse, muchas personas están pagando ahora más de lo que deberían. Este artículo te explica cómo se calcula el impuesto, qué plazos marcan los ayuntamientos de Mallorca y cómo recuperar lo que hayas pagado de más. Cómo funciona el resto de la venta lo explicamos en la guía para comprar una vivienda en Mallorca.

¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto municipal sobre el incremento de valor del suelo de un inmueble urbano. Solo se grava el suelo, no la construcción. Se genera en cada transmisión: venta, donación y herencia.

Quién paga depende del motivo, y esta asignación es importante porque puede cambiar de bando en una venta:

• Venta: paga el vendedor.
• Donación: paga quien recibe la donación.
• Herencia: pagan los herederos.
• Venta por parte de un no residente: el comprador queda obligado a pagar, porque el ayuntamiento necesita poder dirigirse a alguien localizable en España.

Este último punto sorprende a menudo a los compradores. Si compras a alguien que no tiene su domicilio fiscal en España, la plusvalía se queda a tu cargo, aunque el contrato de compraventa diga otra cosa. Un acuerdo interno con el vendedor solo vale entre vosotros dos, no frente al ayuntamiento.

¿Cómo se calcula la plusvalía? Dos métodos a elegir

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional español del 26 de octubre de 2021 (STC 182/2021), ya no se puede aplicar solo el antiguo cálculo a tanto alzado. El Real Decreto-ley 26/2021 introdujo entonces dos métodos, y puedes elegir el que te resulte más favorable:

Método objetivo: el valor catastral del suelo se multiplica por un coeficiente legal que depende de los años de titularidad. El resultado es la base imponible, sobre la que se aplica el tipo del ayuntamiento. Este método se aplica automáticamente si no solicitas otra cosa.

Método real: aquí cuenta la diferencia real entre el precio de compra y el de venta, repartida según el porcentaje de suelo según el catastro. Tienes que presentar ambas escrituras y solicitar el método expresamente.

Ejemplo: compraste un piso en 2014 por 250.000 EUR y lo vendiste en 2026 por 300.000 EUR. El porcentaje de suelo según el catastro es del 40 por ciento. El incremento real del valor del suelo es entonces de 20.000 EUR. Si el método objetivo da una base imponible más alta, solicitas el método real.

Cuándo no tienes que pagar nada

Si entre la compra y la venta no se ha producido ningún incremento de valor del suelo, el impuesto desaparece por completo. Esto también se aplica si hay pérdida, por ejemplo si vendes un inmueble comprado en 2007 por debajo de aquel precio.

Importante: la obligación de declarar se mantiene igualmente. El Ayuntamiento de Palma señala expresamente que la transmisión debe declararse incluso cuando no resulta ningún impuesto a pagar, y que hay que adjuntar tanto la escritura de compra como la de venta. Quien omite la declaración por completo se arriesga a un expediente sancionador conforme a la Ley General Tributaria (Ley 58/2003).

¿También hay que pagar la plusvalía en una herencia?

Sí, pero en Palma existe una bonificación del 95 por ciento cuando la vivienda habitual pasa al cónyuge o a los descendientes. Hay que solicitarla dentro del plazo, y los herederos deben mantener la vivienda durante cinco años. Más sobre este tema en el artículo sobre el impuesto de sucesiones en Baleares.

Plazos y tipo impositivo en Mallorca

Los plazos son cortos y cuentan desde el día de la transmisión, no desde la notificación. En casi todos los ayuntamientos de Mallorca rige el sistema de autoliquidación: calculas tú mismo, pagas en el banco y presentas el justificante junto con la escritura en el ayuntamiento.

El tipo lo fija cada ayuntamiento, el máximo legal es del 30 por ciento de la base imponible. Palma aplica este tipo máximo al completo, otros ayuntamientos de la isla se quedan por debajo en algunos casos. Por eso conviene revisar siempre la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento concreto y no el valor de una calculadora genérica en internet. Las diferencias entre los tipos municipales en Mallorca también se ven en la comparativa del IBI.

La subida de 2026 no llegó: qué significa para ti

El 23 de diciembre de 2025, el Gobierno aprobó con el Real Decreto-ley 16/2025 nuevos coeficientes máximos para la plusvalía, que entraron en vigor el 1 de enero de 2026. Para periodos de tenencia cortos, de menos de 15 años, eso suponía una subida notable.

El Congreso no convalidó el decreto. La Resolución del 27 de enero de 2026 se publicó el 28 de enero de 2026 en el BOE, así que el decreto solo estuvo en vigor 35 días. Desde entonces vuelven a aplicarse los coeficientes de 2024.

En la práctica, esto significa que si transmitiste una vivienda en Mallorca entre el 1 y el 27 de enero de 2026 y liquidaste con los nuevos coeficientes, es muy probable que hayas pagado de más. Algunos ayuntamientos no actualizaron sus calculadoras de inmediato en ese periodo, así que incluso liquidaciones posteriores pueden verse afectadas.

Cómo reclamar la plusvalía pagada de más

El camino depende de cómo se fijó el impuesto:

1. Autoliquidación: solicitas una rectificación de autoliquidación y reclamas la devolución del importe pagado de más. Tienes cuatro años para hacerlo, contados desde el final del plazo de pago.
2. Liquidación del ayuntamiento: aquí tienes un plazo de un mes desde la notificación para presentar el recurso de reposición. Después, la liquidación queda firme y es muy difícil recurrirla.
3. Reúne los documentos: la escritura de compra, la escritura de venta, la autoliquidación pagada y el certificado catastral con el porcentaje de suelo son imprescindibles en cualquier solicitud.
4. Presenta la solicitud: en Palma, a través de la Sección de Plusvalía en la Plaça de Santa Eulàlia 9, o electrónicamente a través de la sede electrónica.

Conclusión

La plusvalía municipal no es un detalle menor al vender una vivienda en Mallorca: con una tenencia larga y un valor catastral alto puede alcanzar cuatro cifras. Tres cosas te ahorran más dinero: comparar los dos métodos de cálculo, no dejar pasar el plazo de 30 días hábiles y presentar la declaración a cero aunque la operación haya sido una pérdida. Si vendiste a principios de 2026, merece la pena revisar tu liquidación, porque los coeficientes elevados temporalmente ya no tienen validez con carácter retroactivo y la solicitud de devolución es posible durante cuatro años.