Hypothek in Spanien 2026: Zinsen, Beleihung und Unterlagen

Wer auf Mallorca kauft, finanziert in den meisten Fällen über eine spanische Bank, denn deutsche Banken beleihen keine Immobilie im Ausland. Eine Hypothek in Spanien folgt dabei eigenen Regeln: Die Bank finanziert weniger vom Kaufpreis als in Deutschland üblich, prüft ausländische Einkommen besonders gründlich und muss dir das Angebot per Gesetz zehn Tage vor dem Notartermin schriftlich vorlegen. Hier steht, was Zinsen und Beleihung 2026 hergeben, welche Unterlagen die Bank verlangt, was die Finanzierung selbst kostet und wo Residenten und Nicht-Residenten unterschiedlich behandelt werden. Die Grundlagen zu Kreditarten und Bonität stehen im Ratgeber Kredit in Spanien aufnehmen.

Auf einen Blick

Spanische Banken finanzieren Residenten in der Regel bis 80 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten, Nicht-Residenten meist 60 bis 70 Prozent. Neue Wohnungshypotheken lagen im Juni 2026 im Schnitt bei 2,96 Prozent, der Euríbor im August bei 2,952 Prozent. Die Nebenkosten der Finanzierung trägt seit 2019 weitgehend die Bank, du zahlst das Gutachten. Das verbindliche Angebot (FEIN) muss dir mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift vorliegen.

Was eine Hypothek in Spanien ist und wie viel die Bank gibt

Eine Hypothek (hipoteca) ist in Spanien ein Immobiliendarlehen, bei dem die gekaufte Immobilie als Sicherheit im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen wird. Die Bank finanziert einen Prozentsatz des Werts, der Käufer bringt den Rest als Eigenkapital ein und zahlt das Darlehen über eine feste Laufzeit mit Zins und Tilgung zurück.

Die entscheidende Zahl ist die Beleihung (loan to value). Sie bezieht sich auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten (tasación), und genau da liegt oft die erste Überraschung: Fällt das Gutachten unter den vereinbarten Kaufpreis, sinkt die Kreditsumme, nicht der Preis. Als Faustregel gilt 2026:

Steuerresidenten in Spanien mit Einkommen im Land: bis 80 Prozent, bei Zweitwohnungen meist weniger
Nicht-Residenten mit Einkommen im Ausland: üblicherweise 60 bis 70 Prozent, je nach Bank und Profil auch nur 50
Selbstständige und Käufer mit Einkommen in Fremdwährung: eher am unteren Rand der jeweiligen Spanne

Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die keine Bank mitfinanziert. Auf den Balearen sind das grob 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt; die Aufstellung dazu steht im Beitrag Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca. Wer als Nicht-Resident für 500.000 EUR kauft, sollte also mit 150.000 bis 200.000 EUR Eigenkapital plus rund 60.000 EUR Nebenkosten rechnen. Die Bank prüft außerdem, dass die monatliche Rate nicht mehr als etwa 30 bis 35 Prozent deines Nettoeinkommens ausmacht, und zwar nach Abzug bereits laufender Kredite.

Zinsen 2026: fest, variabel oder gemischt

Das Statistikamt INE veröffentlicht monatlich die Konditionen aller neu eingetragenen Hypotheken. Für Juni 2026 meldet das INE einen durchschnittlichen Anfangszins von 2,96 Prozent für Wohnungshypotheken, bei einem Durchschnittsbetrag von 178.365 EUR und 25 Jahren Laufzeit. Festzinsdarlehen lagen bei 2,89 Prozent, variable bei 3,07 Prozent; 61,7 Prozent der Abschlüsse waren Festzins. Für die Balearen weist dieselbe Statistik einen Rückgang der Abschlüsse um 10,4 Prozent zum Vorjahr aus, während Spanien insgesamt um 10,8 Prozent zulegte. Wer hier finanziert, konkurriert also mit vielen Barkäufern.

Variable Hypotheken hängen am Euríbor mit zwölf Monaten Laufzeit, der im August 2026 als Monatsmittel bei 2,952 Prozent schloss, nach 2,850 Prozent im Juli. Am 21. August lag der Tageswert erstmals seit Herbst 2024 über 3 Prozent. Die Bank rechnet bei der jährlichen Anpassung mit dem Monatsmittel, nicht mit dem Tageswert, und schlägt einen Aufschlag (diferencial) drauf, bei guten Angeboten aktuell etwa 0,35 bis 0,7 Prozentpunkte. Rechne also 2026 mit etwa 3,3 bis 3,7 Prozent variabel, bevor Bindungsprodukte den Satz drücken.

Drei Varianten sind üblich:

Festzins (tipo fijo) über die gesamte Laufzeit, in Spanien seit einigen Jahren der Standard. Kalkulierbar, aber mit der höheren Vorfälligkeitsentschädigung.
Variabler Zins (tipo variable), meist Euríbor plus Aufschlag, oft mit einem festen Satz im ersten Jahr. Günstiger, wenn der Euríbor fällt, teurer, wenn er steigt.
Gemischt (tipo mixto): fünf bis fünfzehn Jahre fest, danach variabel. Viele Banken bewerben 2026 genau dieses Modell.

Nicht-Residenten zahlen bei allen drei Varianten in der Regel einige Zehntel Prozentpunkte mehr als Residenten mit gleichem Profil. Verhandeln lohnt sich, und zwar mit mehreren Banken parallel; eine gute Bonität und hohes Eigenkapital gleichen den Nicht-Residenten-Aufschlag teils wieder aus.

Welche Unterlagen die Bank von Ausländern verlangt

Spanische Banken müssen nach Artikel 11 des Hypothekengesetzes die Solvenz gründlich prüfen und dafür Einkommen, Vermögen, Fixkosten und laufende Verpflichtungen ansehen. Bei Einkommen aus Deutschland heißt das in der Praxis:

NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) und Reisepass oder Personalausweis
die letzten drei bis sechs Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag, bei Selbstständigen die letzten zwei Steuerbescheide und aktuelle BWA
der letzte deutsche Einkommensteuerbescheid
Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate aller Konten
eine Aufstellung laufender Kredite und Leasingverträge, idealerweise mit Schufa-Auskunft
Nachweis des Eigenkapitals und seiner Herkunft, wegen der Geldwäscheprüfung auch bei Schenkungen aus der Familie
Kaufvertragsentwurf oder Reservierungsvertrag und die Nota simple der Immobilie

Die Bank liest deutsche Unterlagen nicht immer auf Deutsch. Viele Institute verlangen vereidigte Übersetzungen ins Spanische, was pro Dokument Geld kostet und den Prozess um Wochen verlängert. Ein Konto bei der finanzierenden Bank ist fast immer Voraussetzung, weil die Rate von dort abgebucht wird. Wie du das Konto als Ausländer eröffnest, steht im Ratgeber Bankkonto in Spanien eröffnen.

Tipp: Vorabzusage vor dem Reservierungsvertrag

Lass dir von der Bank eine Vorabzusage (preaprobación) geben, bevor du eine Reservierung unterschreibst und eine Anzahlung leistest. Die Anzahlung ist bei einem Rücktritt in der Regel verloren, und eine Finanzierungsvorbehalt-Klausel wie in Deutschland ist auf Mallorca unüblich.

Was die Finanzierung kostet und wer was zahlt

Die Kostenverteilung regelt das Hypothekengesetz Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) in Artikel 14. Der Kreditnehmer zahlt das Gutachten, die Bank trägt Gestoría, Notargebühren der Hypothekenurkunde und den Grundbucheintrag der Hypothek. Die Stempelsteuer AJD auf die Hypothek zahlt seit dem 10. November 2018 ebenfalls die Bank, geregelt im Real Decreto-ley 17/2018. Übrig bleiben für dich:

Posten	Kosten	Dauer
Gutachten (tasación)	300 bis 600 EUR	vor der Zusage
Bereitstellungsgebühr (comisión de apertura)	0 bis 1 Prozent, oft verhandelbar	bei Auszahlung
Gebäudeversicherung (Pflicht)	je nach Objekt	laufend
Übersetzungen deutscher Unterlagen	je nach Umfang	einmalig
Kopien der Hypothekenurkunde	nach Aufwand	einmalig

Der Preis fürs Gutachten stammt aus üblichen Angeboten 2026 und hängt von Objekt und Lage ab. Das Gutachten muss von einer beim Banco de España registrierten Gesellschaft stammen; du darfst die Gesellschaft selbst wählen, die Bank muss ein gültiges Gutachten annehmen. Ein reines Bankgeschäft sind dagegen die Bindungsprodukte: Gesetzlich verboten ist es, den Kredit nur zusammen mit anderen Produkten anzubieten (venta vinculada, Artikel 17). Erlaubt sind Kombiangebote, bei denen der Zins sinkt, wenn du Gehaltskonto, Lebens- und Gebäudeversicherung oder Karten bei der Bank nimmst. Die Bank muss dir dabei beide Varianten getrennt vorrechnen, mit und ohne Zusatzprodukte. Vergleiche die Gesamtkosten über die Laufzeit, nicht den Zinssatz: Eine Lebensversicherung der Bank kann pro Jahr mehr kosten als die Zinsersparnis bringt.

Für die Vorfälligkeitsentschädigung setzt Artikel 23 Obergrenzen: bei variablen Darlehen maximal 0,25 Prozent des zurückgezahlten Kapitals in den ersten drei Jahren oder 0,15 Prozent in den ersten fünf, danach nichts; bei Festzins maximal 2 Prozent in den ersten zehn Jahren und 1,5 Prozent danach. In jedem Fall darf die Bank nur ihren tatsächlichen Finanzverlust verlangen, was bei gestiegenen Zinsen häufig null ist.

Ablauf bis zum Notartermin: die FEIN-Frist

Der Ablauf ist stärker formalisiert als in Deutschland. Sobald du die Unterlagen eingereicht hast, prüft die Bank Bonität und Objekt, beauftragt das Gutachten und macht ein Angebot. Verbindlich wird es mit der FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Das Gesetz schreibt in Artikel 10 vor, dass dir dieses standardisierte Angebot mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift vorliegen muss. In dieser Zeit gehst du zu einem Notar deiner Wahl, der die Unterlagen kostenlos mit dir durchgeht, Fragen beantwortet und ein Protokoll (acta) darüber aufnimmt; ohne dieses Protokoll darf das Grundbuch die Hypothek nicht eintragen. Nutze den Termin, um Aufschlag, Bindungsprodukte und Gebühren noch einmal in Ruhe durchzugehen.

Wie lange dauert eine Hypothek in Spanien? Mit vollständigen Unterlagen dauert es von der Anfrage bis zur Zusage meist vier bis acht Wochen. Bei Nicht-Residenten mit deutschen Dokumenten und Übersetzungen sind zwei bis drei Monate realistisch. Plane das in den Kaufvertrag ein, denn die Frist bis zum Notartermin steht dort fest.

Beim Notartermin selbst werden Kauf- und Hypothekenurkunde direkt nacheinander unterschrieben, die Bank überweist den Kaufpreis per Bankscheck oder Überweisung an den Verkäufer. Wie der Termin abläuft, steht im Beitrag Notartermin in Spanien.

Achtung: Deutsche Bank plus spanische Immobilie

Deutsche Banken nehmen keine spanische Immobilie als Sicherheit. Möglich ist nur ein Kredit auf eine bereits abbezahlte deutsche Immobilie, mit dem du in Spanien bar kaufst. Das ist oft günstiger und schneller, macht dich aber zum Barkäufer ohne Gutachten der Bank. Lass das Objekt dann selbst prüfen, etwa durch einen Architekten oder Anwalt.

Fazit

Eine Hypothek in Spanien ist 2026 für Ausländer gut machbar, wenn du mit realistischen Zahlen rechnest: 60 bis 70 Prozent Beleihung als Nicht-Resident, bis 80 Prozent als Resident, Zinsen um 3 Prozent fest und 3,3 bis 3,7 Prozent variabel, dazu die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche. Die Nebenkosten der Finanzierung selbst sind dank Ley 5/2019 überschaubar, und die FEIN-Frist gibt dir zehn Tage zum Vergleichen. Sammle die Unterlagen früh, hol Angebote von mindestens drei Banken ein und rechne Bindungsprodukte auf die Gesamtlaufzeit um. Für die Objektsuche und die rechtliche Prüfung vor dem Kauf hilft der Ratgeber Immobilie kaufen auf Mallorca weiter.