Notartermin in Spanien: Ablauf, Kosten und Unterlagen

Der Notartermin in Spanien läuft anders ab, als du es aus Deutschland kennst. Der spanische Notar beurkundet, prüft die Identität der Beteiligten und den Grundbuchstand, aber er verhandelt nicht für dich und er beurteilt auch nicht, ob der Preis angemessen oder das Geschäft klug ist. Wer zum ersten Mal eine Escritura unterschreibt, sitzt oft in einem vollen Raum, in dem innerhalb einer halben Stunde ein Vertrag über mehrere hunderttausend Euro wirksam wird. Wie der Kauf als Ganzes abläuft, steht im Ratgeber Immobilie auf Mallorca kaufen. Hier geht es nur um den Termin selbst.

Was eine Escritura pública ist und was der Notar prüft

Eine Escritura pública ist eine von einem spanischen Notar beurkundete öffentliche Urkunde. Sie hält den Kaufvertrag fest, beweist Datum und Inhalt auch gegenüber Dritten und ist die Voraussetzung dafür, dass der Eigentümerwechsel im Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuch, eingetragen wird.

Vor der Beurkundung hat der Notar eine klar umrissene Prüfpflicht. Nach Artikel 175 des Reglamento Notarial muss er bei jedem Erwerb einer Immobilie Eigentumsverhältnisse und Belastungen im Grundbuch überprüfen, bevor er die Urkunde autorisiert. Er zieht dafür selbst eine aktuelle Auskunft, die nota simple, und liest sie im Termin vor: Wer ist eingetragener Eigentümer, liegt eine Hypothek darauf, gibt es Pfändungen oder Nutzungsrechte.

Ebenso wichtig ist, was er nicht prüft. Der Notar bewertet die Immobilie nicht, kontrolliert keine Baugenehmigungen vor Ort und vertritt keine der beiden Seiten. Er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Genau deshalb ersetzt er keinen eigenen Berater, sondern ergänzt ihn.

So läuft der Notartermin Schritt für Schritt ab

Der letzte Schritt ist der, den viele Käufer unterschätzen. Nach Artikel 249 des Reglamento Notarial muss der Notar die elektronische beglaubigte Ausfertigung noch am Tag der Beurkundung an das zuständige Grundbuch senden, spätestens am nächsten Werktag, sofern kein Beteiligter widerspricht. Damit ist dein Erwerb ab dem Nachmittag desselben Tages im Register vorgemerkt und gegen später eingehende Eintragungen geschützt. Widersprich dieser Übermittlung also nicht, auch wenn du danach gefragt wirst.

Was der Notar kostet und wer die Rechnung zahlt

Notargebühren sind in Spanien kein Verhandlungsgegenstand. Sie folgen dem Arancel de los Notarios nach Real Decreto 1426/1989 und sind in Palma dieselben wie in Madrid. Die Staffel ist degressiv: Auf die ersten 6.010,12 EUR entfallen 90,15 EUR, auf den Teil bis 30.050,61 EUR gelten 4,5 Promille, danach sinkt der Satz stufenweise bis auf 0,3 Promille. Auf das Ergebnis kommt seit 2010 ein gesetzlicher Abschlag von 5 Prozent.

Die Notargebühr ist damit der kleinste Posten beim Kauf. Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Gestoria machen ein Vielfaches aus, nachzulesen in der Übersicht zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca.

Wer zahlt, regelt Artikel 1455 des Código Civil: Die Urschrift geht auf den Verkäufer, die erste Ausfertigung und alles Weitere auf den Käufer, jeweils sofern nichts anderes vereinbart ist. In der Praxis steht in fast jedem Kaufvertrag auf Mallorca, dass der Käufer sämtliche Notarkosten trägt. Weil er sie trägt, darf er nach Artikel 126 des Reglamento Notarial auch den Notar aussuchen. Lass dir diese Wahl nicht abnehmen, nur weil der Makler schon einen Termin gebucht hat.

Was du zum Termin mitbringen musst

Kannst du am Termin nicht persönlich anwesend sein, unterschreibt ein Bevollmächtigter für dich. Wie das funktioniert, was es kostet und wie du die Vollmacht wieder aus der Welt schaffst, steht im Beitrag zum Poder notarial in Spanien.

Finanzierst du den Kauf über eine spanische Bank, kommt ein zweiter Notartermin dazu. Nach dem Gesetz 5/2019 über Immobilienkreditverträge muss die Bank dir die Unterlagen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift aushändigen, und du musst vor der Beurkundung beim Notar erscheinen, dir die Bedingungen erklären lassen und das sogenannte acta previa unterzeichnen. Dieser Termin ist gesetzlich kostenlos und findet spätestens am Tag vor der Escritura statt.

Häufige Fragen zum Notartermin in Spanien

Brauche ich einen Dolmetscher beim Notar?

Wenn du die Urkundensprache nicht ausreichend beherrschst und der Notar sich nicht selbst mit dir verständigen kann, ist ein Dolmetscher Pflicht. Du benennst ihn selbst, er muss seit der Reform von 2007 nicht vereidigt sein, und er unterschreibt die Escritura mit.

Wie lange dauert der Termin?

Rechne mit 30 bis 60 Minuten für eine normale Kaufurkunde. Kommt eine Hypothek dazu, wird es länger. Plane den halben Tag ein, denn Termine verschieben sich, wenn ein Scheck oder ein Dokument fehlt.

Reicht die copia simple als Eigentumsnachweis?

Für Behörden, Versorger und die Gemeinschaft reicht sie in der Praxis. Die beglaubigte Ausfertigung mit dem Eintragungsvermerk des Grundbuchs bekommst du erst Wochen später, weil das Register zuerst eintragen und die Steuer bezahlt sein muss.

Brauche ich zusätzlich einen eigenen Anwalt?

Der Notar ist neutral und prüft nur den formalen Rahmen. Wer eine Finca, ein Grundstück ohne Bebauungsnachweis oder eine Immobilie mit Mietvertrag kauft, sollte vorher einen Anwalt auf Mallorca einschalten. Die Kosten sind gemessen am Kaufpreis gering.

Fazit

Der Notartermin ist der kurze, formale Schlusspunkt eines langen Prozesses. Er ist gut geregelt, die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und der Notar prüft den Grundbuchstand zuverlässig. Genau das verleitet dazu, ihn für eine vollständige Sicherheitsprüfung zu halten, und das ist er nicht. Er beurteilt weder den Preis noch die Bausubstanz noch die Frage, ob du dir mit dem Kauf ein Problem einkaufst.

Drei Dinge entscheiden darüber, wie ruhig der Termin verläuft: den Entwurf der Escritura einige Tage vorher lesen, die Zahlung vollständig dokumentiert dabeihaben und im Zweifel jemanden mitbringen, der die Sprache und das spanische Immobilienrecht beherrscht. Wenn du davor stehst, hilft dir der Ratgeber Immobilie auf Mallorca kaufen dabei, die Schritte vor dem Notar in die richtige Reihenfolge zu bringen.