Immobilienkauf Mallorca: Nebenkosten 2026 im Überblick

Beim Immobilienkauf auf Mallorca ist der Kaufpreis nur die halbe Wahrheit. Auf die vereinbarte Summe kommen schnell 10 bis 14 Prozent an Nebenkosten dazu, die viele Käufer bei der Finanzierung unterschätzen. Dieser Beitrag zeigt dir, welche Immobilienkauf-Nebenkosten auf Mallorca 2026 wirklich anfallen: von der Grunderwerbsteuer ITP über Notar und Grundbuch bis zur Gestoria. Am Ende findest du ein konkretes Rechenbeispiel, mit dem du dein Budget realistisch planst.

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis einer Immobilie anfallen: Steuern, Notargebühren, die Eintragung ins Grundbuch und die Abwicklung durch eine Gestoria oder einen Anwalt. Sie sind gesetzlich vorgeschrieben und lassen sich in Spanien nicht auf spätere Jahre verteilen, sondern werden rund um den Notartermin fällig.

Was zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf gehört

Anders als in Deutschland gibt es auf Mallorca keine bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuer. Die wichtigste Steuer ist regional geregelt und hängt davon ab, ob du eine gebrauchte Immobilie oder einen Neubau vom Bauträger kaufst. Grundsätzlich setzen sich die Immobilienkauf-Nebenkosten auf Mallorca aus diesen Posten zusammen:

• Grunderwerbsteuer ITP (bei Bestandsimmobilien) oder IVA plus AJD (bei Neubauten)
• Notarkosten für die Beurkundung der Escritura
• Grundbucheintrag beim Registro de la Propiedad
• Gestoria oder Anwalt für Steuern, Prüfung und Abwicklung
• optional: Maklerprovision, sofern nicht der Verkäufer sie trägt

Wie der Kauf im Detail abläuft, erklären wir im Ratgeber Immobilie auf Mallorca kaufen. Hier geht es um die Kosten.

ITP: die Grunderwerbsteuer auf den Balearen

Die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ist die zentrale Steuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie. Auf den Balearen ist sie 2026 nach Kaufpreis gestaffelt und reicht von 8 bis zu 13 Prozent. Der Steuersatz gilt jeweils für den Anteil des Preises, der in die entsprechende Stufe fällt.

Kaufpreis-Anteil	ITP-Satz 2026
bis 400.000 EUR	8 %
400.000 bis 600.000 EUR	9 %
600.000 bis 1.000.000 EUR	10 %
ab 1.000.000 EUR	11 bis 13 %

Für die selbst genutzte Erstwohnung (vivienda habitual) gibt es Ermäßigungen. Liegt der Wert unter 270.151,20 EUR, sinkt der Satz auf 4 Prozent. Käufer unter 30 Jahren, die ihre erste Hauptwohnung erwerben und die letzten drei Jahre auf den Balearen gemeldet waren, können unter Umständen eine Befreiung von 100 Prozent erhalten. Die genauen Stufen und Voraussetzungen findest du bei der balearischen Steuerbehörde ATIB.

Neubau: IVA und AJD statt ITP

Kaufst du direkt vom Bauträger einen Neubau (Erstverkauf), fällt keine ITP an. Stattdessen zahlst du die Mehrwertsteuer IVA und zusätzlich die Stempelsteuer AJD:

• IVA: 10 Prozent auf den Kaufpreis bei Wohnimmobilien
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,5 Prozent auf den Balearen

In Summe liegen die reinen Steuern beim Neubau damit bei 11,5 Prozent, also oft etwas höher als bei einer gebrauchten Wohnung im unteren Preissegment. Notar, Grundbuch und Gestoria kommen wie beim Bestandskauf hinzu.

Notar, Grundbuch und Gestoria

Diese Posten sind unabhängig davon, ob du gebraucht oder neu kaufst. Die Gebühren für Notar und Grundbuch sind in Spanien staatlich geregelt und sinken prozentual mit steigendem Kaufpreis.

• Notar (Notaría): rund 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises für die Beurkundung
• Grundbuch (Registro de la Propiedad): rund 0,5 Prozent für die Eintragung
• Gestoria oder Anwalt: für Steuererklärung, Grundbuchprüfung und Abwicklung, meist ein bis zwei Prozent oder ein Festhonorar

Eine Gestoria arbeitet mit dem Notar zusammen, zahlt die anfallenden Steuern, reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein und sorgt für die saubere Übertragung. Gerade bei Sprachbarriere und Kauf aus dem Ausland ist eine unabhängige rechtliche Prüfung sinnvoll. Mehr dazu im Ratgeber Anwalt für den Immobilienkauf.

Rechenbeispiel für 2026

Nehmen wir eine gebrauchte Wohnung in Palma für 350.000 EUR. Der Kaufpreis liegt komplett in der ersten ITP-Stufe, also gelten 8 Prozent. So sieht die Kalkulation aus:

Bei diesem Beispiel liegen die Nebenkosten bei knapp 9,8 Prozent. Kaufst du in einer höheren Preisstufe oder einen Neubau, steigt der Anteil eher Richtung 12 bis 14 Prozent. Rechne dein eigenes Szenario mit dem Kaufnebenkosten-Rechner durch, bevor du ein Angebot abgibst.

Wie viel Nebenkosten muss ich beim Hauskauf auf Mallorca einplanen? Kalkuliere 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer ITP mit 8 bis 13 Prozent, dazu kommen Notar, Grundbuch und Gestoria mit zusammen rund 2 bis 3 Prozent.

Die offiziellen Sätze und Formulare findest du direkt bei den zuständigen Behörden:

Fazit

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca sind kein kleiner Aufschlag, sondern ein fester Budgetposten von 10 bis 14 Prozent. Der Löwenanteil entfällt auf die Grunderwerbsteuer ITP, die auf den Balearen 2026 gestaffelt zwischen 8 und 13 Prozent liegt. Beim Neubau ersetzen 10 Prozent IVA und 1,5 Prozent AJD die ITP. Plane Notar, Grundbuch und Gestoria zusätzlich ein und prüfe den amtlichen Referenzwert, bevor du unterschreibst. Wer die Nebenkosten von Anfang an mitkalkuliert, erlebt beim Notar keine böse Überraschung. Eine gute Übersicht über weitere laufende Kosten findest du im Ratgeber zu IBI und Grundsteuer.