Der Immobilienmarkt auf Mallorca
Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist seit Jahren sehr stabil und bei internationalen Käufern beliebt. Die Preise variieren stark je nach Lage:
- Palma City Center: 5.000–9.500 EUR/m² (Toplagen wie Son Vida oder Portixol bis 12.000 EUR/m²)
- Palma Umland (Santa Ponça, Calvià): 5.500–7.500 EUR/m²
- Küstengemeinden (Andratx, Port de Sóller): 6.500–12.000 EUR/m²
- Inland (Sineu, Selva): 3.500–5.000 EUR/m²
Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung in Palma kostet etwa 350.000–500.000 EUR, während ein Haus im Umland 450.000–700.000 EUR kostet. Die Preise steigen seit Jahren stetig, inselweit um ca. 9,8 % im letzten Jahr.
Quellen: Porta Mallorquina Marktstudie 2026, Engel & Völkers Mallorca 2026, Yes! Mallorca Immobilienmarkt 2026, Idealista Preisentwicklung Palma. Stand: März 2026.
Tipp: Marktentwicklung beobachten
Beobachte die Marktentwicklung über mehrere Monate. Manche Gegenden haben saisonale Preisschwankungen, und gute Angebote entstehen oft, wenn Vermieter schnell verkaufen müssen.
NIE und rechtliche Voraussetzungen
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die wichtigste Voraussetzung für den Immobilienkauf als Ausländer. Diese 9-stellige Nummer ist deine Identifikation in Spanien und wird beim Notar benötigt.
NIE beantragen
Du kannst die NIE kostenfrei bei der Extranjería (Ausländerbehörde) beantragen. In Palma ist diese in der Calle Miquel Santandreu 4 zu finden. Du brauchst:
- Reisepass (Original und Kopie)
- Ausgefülltes Formular EX-15
- Nachweis deines Aufenthaltsortes (z.B. Wohnungsvertrag oder Bank-Statement)
Die Bearbeitung dauert 1–2 Wochen. Du erhältst ein Papier mit deiner NIE, das du speichern solltest.
Spanisches Bankkonto
Du brauchst ein spanisches Bankkonto für die Hypothek und offizielle Transaktionen. Mit deiner NIE eröffnest du bei einer Bank (z.B. Banco Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) ein Konto. Dies funktioniert auch als Nicht-Resident.
Achtung: Doppelte Besteuerung
Als Nicht-Resident in Spanien musst du dich bei der Agencia Tributaria (Steuerbehörde) anmelden. Ohne Anmeldung können Probleme bei Hypotheken und Grundbucheintrag entstehen. Ein Anwalt kann hier helfen.
Der Kaufprozess im Detail
Schritt 1: Budget und Finanzierung klären
Bevor du anfängst zu suchen, definiere dein Budget und kläre deine Finanzierungsmöglichkeiten. Wenn du eine Hypothek benötigst, sprich mit Banken und hole mehrere Angebote ein. Die meisten spanischen Banken bieten Hypotheken für Nicht-Residenten an, verlangen aber eine Bonität und Einkommensnachweise.
Schritt 2: Immobilie suchen und Oferta unterzeichnen
Wenn du eine Immobilie findest, die dir gefällt, unterzeichnest du eine "Oferta" (Reservierungsvertrag). Dies ist eine unverbindliche Absichtserklärung, die die Immobilie für dich reserviert, normalerweise für 7–14 Tage. Die Oferta entält den Preis und die grundsätzlichen Bedingungen.
Tipp: Inspektionstermin machen
Nach der Oferta solltest du eine Besichtigung mit deinem Anwalt oder Makler durchführen. Überprüfe den Zustand der Immobilie, die Wasserleitungen, Elektrizität, das Dach und alle Anlagen. Lass eine technische Inspektion durchführen, falls du unsicher bist.
Schritt 3: Anwalt engagieren
Engagiere einen unabhängigen Anwalt (abogado), der nicht vom Makler abhängig ist. Der Anwalt prüft:
- Den Eigentumstitel (titulo de propiedad)
- Grundbucheintrag (finca registral)
- Eventuelles Grundschulden oder Hypotheken
- Steuerrückstände (recibos de la Comunidad)
- Haftungen und Mängel
Kosten: 800–1.500 EUR für die Anwaltsarbeit.
Schritt 4: Kompraventa (Kaufvertrag)
Der Anwalt bereitet einen Kaufvertrag vor. Dies ist der verbindliche Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Er regelt:
- Kaufpreis
- Zahlungsbedingungen
- Übergabedatum
- Rechte und Pflichten beider Parteien
- Mitteilungspflichten bei Mängeln
Schritt 5: Beim Notar unterschreiben
Die "Escritura" (beglaubigte Kaufurkunde) wird beim Notar (escribano) unterzeichnet. Dies ist der offizielle Abschluss des Kaufs. Beide Parteien müssen anwesend sein oder Vollmacht haben. Der Notar registriert die Urkunde im Grundbuch (Registro de la Propiedad).
Kosten beim Notar: 0,5–1 % der Kaufsumme (bei 400.000 EUR: ca. 2.000–4.000 EUR).
Achtung: Vollmacht (Poder)
Falls du nicht persönlich beim Notar sein kannst, benötigst du eine notarielle Vollmacht (poder notarial), die von einem deutschen Notar beglaubigt werden muss. Dies kostet zusätzlich ca. 100–200 EUR in Deutschland.
Schritt 6: Grundbucheintrag
Nach der Notarurkunde wird die Immobilie im Grundbuch auf deinen Namen eingetragen. Dies dauert normalerweise 1–2 Wochen. Du erhältst eine Kopie des Grundbuchausdrucks (nota simple).
Schritt 7: Anmeldung bei Steuern
Du musst dich bei der Agencia Tributaria anmelden und eine Steuernummer (CIF oder NIF) beantragen. Dies ist wichtig für die Zahlung von Grundsteuer und andere Steuern.
Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind erheblich und sollten im Budget berücksichtigt werden. Rechne mit 10–13 % der Kaufsumme.
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Dies ist die Übertragungssteuer beim Immobilienkauf. Sie beträgt 8–11 % der Kaufsumme (die Rate hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab; auf Balearen sind es 8–11 %). Dies ist die größte Steuerposition.
Beispiel: Bei einer 400.000 EUR-Immobilie zahlst du ca. 32.000–44.000 EUR ITP.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Diese Dokumentsteuer beträgt ca. 0,5–1 % der Kaufsumme und wird an den Notar gezahlt.
Notar (Escribano)
Der Notar verlangt für die Ausstellung der Kaufurkunde 0,5–1 % der Kaufsumme, üblicherweise direkt beim Notartermin zu zahlen.
Grundbucheintrag (Registro)
Die Registrierung im Grundbuch kostet ca. 0,5 % der Kaufsumme.
Anwaltskosten
Ein unabhängiger Anwalt verlangt üblicherweise 800–1.500 EUR für die Überprüfung und Begleitung des Kaufprozesses.
Technische Inspektionen
Eine Baugutachtung (informe técnico) kostet 300–800 EUR, ist aber hochgradig empfohlen, um versteckte Mängel zu finden.
Beispielrechnung für eine 400.000 EUR-Immobilie:
- Kaufpreis: 400.000 EUR
- ITP (10 %): 40.000 EUR
- AJD (0,7 %): 2.800 EUR
- Notar (0,7 %): 2.800 EUR
- Grundbuch (0,5 %): 2.000 EUR
- Anwaltskosten: 1.200 EUR
- Technische Inspektion: 600 EUR
- Gesamtnebenkosten: ~49.400 EUR (12,4 %)
- Gesamtbetrag: ~449.400 EUR
Tipp: Verhandlungsvereinbarung zur Steueroptimierung
In Spanien ist es legal, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises separat für "Möbel" oder "Inventar" zahlt, was die ITP reduziert. Dies sollte aber transparent im Vertrag festgehalten sein und nicht illegal wirken. Bespreche dies mit deinem Anwalt.
Finanzierung und Hypothek (Préstamo Hipotecario)
Viele ausländische Käufer finanzieren ihren Immobilienkauf mit einer Hypothek bei einer spanischen Bank oder ihrer Heimatbank.
Hypothekenbedingungen
- Beleihung (LTV): Normalerweise 60–80 % des Kaufpreises. Eine 400.000 EUR-Immobilie kann mit ca. 240.000–320.000 EUR finanziert werden.
- Zinssatz: Liegt derzeit zwischen 3,5–5,5 % (je nach Rate und Bank). Meist werden variable Zinssätze mit Obergrenze (Euribor + Marge) angeboten.
- Laufzeit: Üblicherweise 20–30 Jahre. Kürzere Laufzeiten sind möglich, erhöhen aber die monatliche Rate.
- Nebenkosten: Eröffnungsgebühr (Apertura, ca. 1 %), Versicherungen (Vida y Daños, ca. 0,5–1 %), Gebühren für Registrierung (ca. 0,2 %).
Anforderungen für eine Hypothek
Du brauchst:
- NIE und spanisches Bankkonto
- Einkommensnachweise (letzte 2–3 Steuererklärungen)
- Kontoauszüge (letzte 3–6 Monate)
- Auskunft bei der Kreditauskunftei (ASNEF)
- Nachweis der Bonität
Hypothekenbanken auf Mallorca
- Banco Santander: Großbank mit guten Konditionen für Ausländer
- BBVA: Ebenfalls große Bank mit internationalen Kunden
- CaixaBank: Regionale Bank mit gutem Service
- Sabadell: Kleinere Bank mit flexiblen Bedingungen
Geldtransfer nach Spanien
Für große Beträge solltest du einen spezialisierten Geldtransfer-Service nutzen, z.B. Wise (ehemals TransferWise). Dies ist günstiger als Banküberweisung und hat bessere Wechselkurse. Die Gebühr liegt bei ca. 1–2 %.
Typische Fallstricke beim Immobilienkauf
Achtung: Schwarzgeld-Angebote
Manche Verkäufer bieten an, einen Teil der Kaufsumme "ohne Rechnung" (dinero negro) zu zahlen. Dies ist illegal und riskant. Nutze nur legale Kanäle und zahle per Banküberweisung. Dies schützt dich juristisch.
Weitere wichtige Punkte:
- Gemeinschaftskosten: Überprüfe, ob die Wohnung Schulden gegenüber der Wohngemeinschaft (comunidad) hat. Diese gehen oft auf den neuen Eigentümer über.
- Hypothek des Verkäufers: Stelle sicher, dass die Immobilie nicht noch mit einer Hypothek belastet ist. Dies muss im Grundbuch sichtbar sein.
- Renovierungsbedarf: Eine technische Inspektion lohnt sich. Alte Häuser auf Mallorca können verborgene Schäden haben (Feuchtigkeit, Elektrik, Abwasser).
- Zonenausweisung: Überprüfe im Catastro (Katasteramt), ob die Immobilie in einer geschützten Zone oder mit Baurechtsbeschränkungen liegt.
- Nicht-Resident-Steuer: Auch als Nicht-Resident musst du die Grundsteuer (IBI) zahlen und dich bei den Steuern registrieren.