Hausbetreuung auf Mallorca: Was ein Property Manager kostet

Wer seine Finca oder Wohnung nur ein paar Wochen im Jahr nutzt, kennt das Gefühl beim Abflug: Was, wenn ein Sturm Ziegel vom Dach holt, die Poolpumpe ausfällt oder der Nachbar meldet, dass am Tor jemand war? Hausbetreuung auf Mallorca ist die Antwort auf genau diese Fragen. Ein Property Manager schaut regelmäßig nach dem Rechten, verwaltet die Schlüssel, lässt Handwerker rein und bereitet das Haus vor der Anreise vor. Dieser Beitrag erklärt, was der Service umfasst, was er üblicherweise kostet und woran du einen seriösen Anbieter erkennst. Wie sich das von der Comunidad-Verwaltung einer Wohnanlage unterscheidet, steht im Ratgeber Hausverwaltung auf Mallorca.

Auf einen Blick

Hausbetreuung auf Mallorca kostet als Monatspauschale meist ab etwa 80 bis 150 EUR zuzüglich IVA, je nach Größe des Objekts und Anzahl der Kontrollgänge. Pool, Garten und Reinigung kommen extra dazu. Im Vertrag gehören Haftung, Versicherung, Schlüsselregelung und Freigabegrenzen für Reparaturen schriftlich festgehalten.

Was Hausbetreuung eigentlich umfasst

Hausbetreuung ist die regelmäßige Kontrolle und Verwaltung einer Immobilie im Auftrag eines abwesenden Eigentümers. Der Betreuer prüft Gebäude und Technik, verwahrt die Schlüssel, koordiniert Handwerker und andere Dienstleister und meldet Schäden. Er ist Ansprechpartner vor Ort, ohne selbst Vermieter oder Verwalter einer Eigentümergemeinschaft zu sein.

In der Praxis heißt das: Alle ein bis zwei Wochen kommt jemand vorbei, lüftet, lässt an allen Hähnen Wasser laufen, damit sich in stehenden Leitungen keine Legionellen bilden, schaut nach Feuchtigkeit, Schimmel und Einbruchspuren, leert den Briefkasten und kontrolliert Sicherungen, Warmwasser und Bewässerung. Nach einem Unwetter gibt es einen zusätzlichen Gang, idealerweise mit Fotos. Wer das seit Jahren macht, erkennt eine feuchte Ecke, bevor die Decke herunterkommt.

Darüber hinaus bieten die meisten Betreuer, oft über Partnerfirmen, folgende Leistungen an:

Schlüsselverwaltung und Zugang für Handwerker, Poolservice, Gärtner und Lieferanten
Einholen von Kostenvoranschlägen, Beauftragung und Abnahme von Reparaturen
Post durchsehen und Behördenbriefe weiterleiten, etwa vom Rathaus oder der Agencia Tributaria
Vorbereitung vor Anreise: Reinigung, Bettwäsche, Kühlschrank füllen, Warmwasser und Klimaanlage einschalten
Bei Ferienvermietung: Check-in, Check-out und Wäsche
Noteinsatz bei Wasserschaden, Stromausfall oder Alarm

Die letzten beiden Punkte sind kein Standard, sondern Zusatzpakete. Wer sie braucht, sollte sie im Angebot einzeln ausgewiesen sehen.

Was Hausbetreuung auf Mallorca kostet

Die meisten Anbieter arbeiten mit einer Monatspauschale, die die Kontrollgänge und die Anfahrt abdeckt. Ein Beispiel aus einer veröffentlichten Preisliste 2026 einer Firma im Inselosten: Für ein Objekt bis 150 Quadratmeter kostet die 14-tägige Kontrolle 80 EUR im Monat, die wöchentliche 120 EUR, jeweils zuzüglich IVA und nur im Jahresvertrag. Ein Anbieter im Süden bei Palma nennt für die regelmäßigen Objekt-Checks mit Fotobericht "ab 99 EUR monatlich", ebenfalls zuzüglich IVA. Größere Fincas mit Außenanlagen, Objekte in abgelegenen Lagen und Anbieter mit deutschsprachigem Büro liegen darüber; 150 bis 250 EUR pro Monat sind dort keine Seltenheit. Viele größere Firmen veröffentlichen gar keine Preisliste und rechnen nach Besichtigung ein individuelles Festpreisangebot.

Posten	Kosten	Dauer
Kontrollgang 14-tägig, bis 150 m²	ab ca. 80 EUR + IVA	monatlich
Kontrollgang wöchentlich, bis 150 m²	ab ca. 120 EUR + IVA	monatlich
Größere Finca, deutschsprachiges Büro	150 bis 250 EUR + IVA	monatlich
Poolpflege, ca. 4 Besuche	ca. 150 bis 200 EUR	monatlich
Gartenpflege	ca. 30 bis 40 EUR	pro Stunde
Zusätzlicher Unwettercheck	ca. 55 EUR	pro Stunde
Handwerkerkoordination	Stundensatz oder Aufschlag	nach Aufwand

Daneben gibt es zwei weitere Modelle. Manche Betreuer rechnen rein nach Stunden ab, meist zwischen 30 und 55 EUR je nach Leistung, plus Anfahrt. Das lohnt sich, wenn du nur gelegentlich jemanden brauchst, etwa für eine Handwerkerabnahme. Bei Ferienvermietung setzen viele Anbieter stattdessen einen Prozentsatz der Mieteinnahmen an. Das ist nur dann fair, wenn Gästebetreuung, Wäsche und Kommunikation mit den Gästen wirklich enthalten sind; ein reiner Kontrollgang rechtfertigt keine Umsatzbeteiligung. Was die Vermietung selbst an Auflagen mit sich bringt, steht im Ratgeber Ferienvermietung auf Mallorca.

Aus Sicht eines Eigentümers, der die Insel nur im Frühjahr und Herbst sieht, rechnet sich die Pauschale schnell. Ein unbemerkter Wasserschaden nach einem Wolkenbruch oder ein Pool, der im August drei Wochen ohne laufende Pumpe kippt, kostet ein Vielfaches eines Jahresvertrags. Was der Pool sonst noch verschlingt, zeigt der Beitrag zu den Poolkosten auf Mallorca.

Worauf du im Vertrag achten solltest

Ein Handschlag mit dem netten Nachbarn reicht für den Blumengießdienst. Wer einen Schlüssel zu einer Immobilie im sechsstelligen Wert aus der Hand gibt, sollte diese Punkte schriftlich regeln:

Der Leistungsumfang mit festem Intervall, also wie oft jemand kommt, was genau geprüft wird und ob es ein Protokoll mit Fotos gibt. "Regelmäßige Kontrolle" ist keine Vereinbarung.
Die Schlüsselregelung, also wie viele Exemplare der Betreuer bekommt, wo sie liegen und wie die Weitergabe an Handwerker dokumentiert wird.
Eine Freigabegrenze für Reparaturen ohne Rücksprache. 150 bis 300 EUR sind üblich, alles darüber erst nach deinem Okay per Mail.
Der Nachweis einer Betriebshaftpflicht (seguro de responsabilidad civil). Frag nach der Police, nicht nur nach der Zusage.
Die Abrechnung per monatlicher Rechnung mit IVA und NIF des Unternehmens. Handwerkerrechnungen werden im Original weitergereicht, ein pauschaler Aufschlag muss ausgewiesen sein.
Laufzeit und Kündigung. Jahresverträge sind normal, drei Monate Kündigungsfrist auch. Eine automatische Verlängerung um ein weiteres Jahr solltest du streichen lassen.
Die Notfallkette, also wer außerhalb der Bürozeiten erreichbar ist und wer einspringt, wenn der Betreuer selbst im Urlaub ist.

Achtung: Versicherung informieren

Viele Hausratpolicen enthalten Klauseln zu länger unbewohnten Objekten, etwa Pflicht zum Abstellen des Wassers oder regelmäßige Kontrollen. Eine dokumentierte Hausbetreuung hilft im Schadensfall, wenn der Versicherer nach der letzten Begehung fragt. Kläre vorab, welche Intervalle deine Police verlangt.

Ein Punkt, den viele übersehen: Wer statt einer Firma eine Privatperson regelmäßig gegen Geld beschäftigt, wird schnell zum Arbeitgeber. Die Seguridad Social führt dafür das Sistema Especial para Empleados de Hogar, mit Anmelde- und Beitragspflicht. Wie das konkret läuft, erklärt der Beitrag zur Anmeldung einer Empleada de hogar. Eine Firma mit eigener Rechnung nimmt dir dieses Thema ab.

Seriöse Anbieter von Gelegenheitsdiensten unterscheiden

Der Markt reicht vom Einzelunternehmer mit Kleinwagen, der zehn Häuser im Dorf betreut, bis zur Firma mit Büro in Palma und zwanzig Angestellten. Beides kann gut sein. Wichtiger als die Größe sind ein paar Merkmale, die du im ersten Gespräch abfragen kannst:

Eingetragenes Unternehmen (S.L. oder autónomo) mit NIF, das auf Rechnungen und Vertrag steht
Nachweis der Haftpflichtversicherung
Begehungsprotokolle als Muster, am besten mit Fotos und Datum
Referenzen aus deiner Gegend, idealerweise von Eigentümern, die du anrufen darfst
Klare Aussage, welche Leistungen selbst erbracht und welche an Partner vergeben werden
Erreichbarkeit: feste Bürozeiten und eine Notfallnummer

Skeptisch solltest du werden, wenn nur bar oder nur auf ein Privatkonto gezahlt werden soll, wenn keine Rechnung mit IVA kommt oder wenn der Anbieter "alles" macht, von Pool über Elektrik bis Dach, ohne Partner zu nennen. Ein Betreuer, der ehrlich sagt, wofür er einen Fachbetrieb holt, ist meist der bessere.

Sinnvoll ist auch eine geografische Nähe. Wer in Santanyí sitzt, fährt nach einem Sturm nicht nach Pollença. Frag konkret, wie lange die Anfahrt zu deinem Haus dauert und ob nach einer Unwetterwarnung der AEMET ein zusätzlicher Kontrollgang im Preis enthalten ist oder extra berechnet wird. Eigentümer im Dienstleister-Verzeichnis von Mallorca Plus finden geprüfte Firmen für Reinigung und Hausbetreuung, Pool und Garten.

Tipp: Post nicht unterschätzen

Als Nicht-Resident bekommst du Behördenpost an die spanische Adresse, auch von der Agencia Tributaria zum Modelo 210. Fristen laufen ab Zustellung, nicht ab Kenntnisnahme. Vereinbare mit dem Betreuer, dass amtliche Briefe sofort fotografiert und per Mail geschickt werden.

Was kostet Hausbetreuung auf Mallorca im Monat?

Für regelmäßige Kontrollgänge zahlst du je nach Objektgröße und Intervall meist 80 bis 150 EUR zuzüglich IVA, bei größeren Fincas und Komplettpaketen mehr. Pool, Garten und Reinigung werden separat abgerechnet.

Brauche ich Hausbetreuung, wenn die Wohnung in einer Anlage mit Administrador liegt?

Der Administrador kümmert sich nur um Gemeinschaftsflächen und die Kasse der Comunidad. Um deine Wohnung selbst, ihre Leitungen, Fenster und Post kümmert er sich nicht. Für längere Abwesenheiten bleibt eine eigene Betreuung sinnvoll.

Kann ich einen Nachbarn dafür bezahlen?

Gelegentliches Nachschauen ist unproblematisch. Sobald es regelmäßig und gegen Geld läuft, kann daraus ein Arbeitsverhältnis mit Anmeldepflicht bei der Seguridad Social werden. Außerdem fehlt die Haftpflichtversicherung, falls etwas schiefgeht.

Fazit

Hausbetreuung auf Mallorca kostet Zweitwohnsitzbesitzer 80 bis 150 EUR im Monat für die Kontrollgänge, dazu kommen separate Pakete für Pool und Garten. Gemessen an einem unbemerkten Wasserschaden ist das wenig. Entscheidend ist der Vertrag: Leistungsumfang, Schlüssel, Freigabegrenze, Versicherung und Kündigung gehören auf Papier, und der Anbieter sollte Rechnung, NIF und Haftpflicht ohne Nachfrage vorlegen. Dazu ein Betreuer, der in zwanzig Minuten am Haus ist, nicht in anderthalb Stunden. Was die leere Immobilie sonst noch im Jahr kostet, rechnet der Ratgeber Nebenkosten auf Mallorca vor.