Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft oder mietet, unterschätzt oft die laufenden Kosten. Beim Kauf werden Kaufpreis, Notar und Grunderwerbsteuer gerechnet, aber die Nebenkosten sind in der Kalkulation häufig grobe Schätzungen. Dieser Artikel zeigt dir, womit du realistisch pro Jahr rechnen musst, wie IBI, Basura, Wasser und Strom konkret funktionieren und wo die Gemeinden sich unterscheiden.
Laufende Kosten einer Immobilie
Die fünf grossen Posten sind immer die gleichen:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Die jährliche Grundsteuer.
- Basura: Die kommunale Müllgebühr.
- Wasser: Versorger je nach Gemeinde (Emaya, Aqualia, lokale Werke).
- Strom: Endesa, Iberdrola, Naturgy oder kleinere Anbieter.
- Comunidad-Cuota: Nur bei Eigentum in Mehrfamilienhäusern, siehe Hausverwaltung auf Mallorca.
Dazu kommen je nach Objekt: Gebäudeversicherung, Alarmanlagen-Abo, Gärtner, Poolwartung, Solaranlage und die fiktive Einkommensteuer für Nicht-Residenten.
Typische Jahressummen 2026
| Immobilientyp | IBI | Basura | Wasser | Strom | Summe ohne Comunidad |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnung 80 m² in Palma | 250 bis 600 EUR | 120 bis 160 EUR | 200 bis 400 EUR | 600 bis 1.200 EUR | 1.170 bis 2.360 EUR |
| Reihenhaus 180 m² Santa Ponsa | 800 bis 1.800 EUR | 200 bis 300 EUR | 400 bis 800 EUR | 1.200 bis 2.400 EUR | 2.600 bis 5.300 EUR |
| Finca 300 m² Alaró | 1.500 bis 4.000 EUR | 300 bis 500 EUR | 600 bis 1.500 EUR | 1.800 bis 3.600 EUR | 4.200 bis 9.600 EUR |
Die Bandbreite ist absichtlich gross. Zwei Faktoren bestimmen, wo du in der Spanne landest: der Katasterwert deiner Immobilie (für IBI) und dein Nutzungsmuster (für Strom und Wasser).
Tipp: IBI-Bescheid vor dem Kauf prüfen
Lass dir vom Verkäufer den IBI-Bescheid der letzten zwei Jahre zeigen, bevor du einen Kaufvertrag unterschreibst. Daraus siehst du den aktuellen Katasterwert, eventuelle Rückstände und die Basura-Gebühr. Ein Anstieg von einem Jahr aufs nächste ist ein Signal für eine Neubewertung.
IBI - Grundsteuer auf Mallorca
Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die grösste wiederkehrende Steuer für Immobilienbesitzer. Sie wird jährlich von der Gemeinde erhoben und ist zweckgebunden, also Einnahmequelle für die Kommune.
So wird IBI berechnet
IBI = Valor Catastral (Katasterwert) × Tipo Impositivo (Hebesatz der Gemeinde)
- Valor Catastral: Wird vom Kataster bestimmt und ist typischerweise 30 bis 70 Prozent unter dem Marktwert. Er wird alle 8 bis 10 Jahre neu bewertet (ponencia de valores).
- Tipo Impositivo: Legt die Gemeinde fest. Üblich sind 0,4 bis 1,1 Prozent.
Beispiel: Eine Wohnung in Palma mit Valor Catastral 80.000 EUR und einem Hebesatz von 0,62 Prozent zahlt 496 EUR IBI pro Jahr.
Aufschlag für Zweitwohnungen
Viele Gemeinden haben in den letzten Jahren einen Aufschlag auf IBI für Immuebles de uso residencial desocupados oder viviendas de uso no habitual eingeführt, wenn die Immobilie nicht Hauptwohnsitz ist. Palma plant für 2026 eine Erhöhung von bis zu 50 Prozent für dauerhaft leerstehende Wohnungen. Prüfe vor dem Kauf, welche Regel deine Gemeinde anwendet.
Zahlung und Fristen
- Einmalzahlung oder Ratenzahlung über Plan Personalitzat de Pagament
- Lastschriftrabatt (bonificación por domiciliación) von 3 bis 5 Prozent in vielen Gemeinden
- Fristen unterscheiden sich je Gemeinde, meist Spätsommer bis Herbst
- Bei Nichtzahlung Mahngebühren (recargo) bis 20 Prozent plus Zinsen
Müllgebühren (Basura)
Die Basura (Tasa de Recogida de Residuos) wird kommunal erhoben und deckt Abfuhr und Entsorgung. In Palma unterscheidet das Ayuntamiento nach Wohnform:
- Kleine Wohnungen unter 60 m²: ca. 100 bis 130 EUR pro Jahr
- Wohnungen 60 bis 120 m²: ca. 130 bis 160 EUR pro Jahr
- Einfamilienhäuser: 200 bis 400 EUR pro Jahr
- Gewerbliche Nutzung: deutlich höher, nach m² und Branche
Die Basura wird in der Regel zusammen mit oder kurz nach der IBI eingezogen. In einigen Gemeinden (z.B. Calvià, Andratx) steht sie auf einer separaten Rechnung.
Sperrmüll und Sondermüll
Sperrmüll (Enseres) wird in Palma kostenlos über die Rufnummer 971 771 100 abgeholt. Termin buchen, am Vorabend an die angegebene Stelle stellen. Bauschutt und Elektroschrott gehören in den Punto Verde oder Deixalleria, siehe auch die Hinweise im Artikel Strom, Wasser und Internet anmelden.
Wasser
Wasser ist auf Mallorca das vielleicht am stärksten unterschätzte Kostenthema. Die Versorger arbeiten mit gestaffelten Tarifen: Bis zu einer bestimmten Verbrauchsschwelle ist das Wasser günstig, darüber wird es teuer. Ziel ist, Verschwendung zu sanktionieren, besonders bei Gärten und Pools.
Typische Verbräuche
- 1 Person, sparsam: 80 bis 100 Liter pro Tag
- 1 Person, Durchschnitt: 130 bis 170 Liter pro Tag
- Haus mit Pool (12 m³): +30 bis 50 m³ pro Jahr für Nachfüllen
- Bewässerung Garten Mallorca-Stil: sehr variabel, 200 bis 2.000 m³ pro Jahr
Tarifstruktur in Palma (Emaya, 2026)
| Block | Verbrauch pro Person und Quartal | Preis pro m³ |
|---|---|---|
| Block 1 | bis 12 m³ | ca. 0,60 EUR |
| Block 2 | 12 bis 24 m³ | ca. 1,20 EUR |
| Block 3 | 24 bis 36 m³ | ca. 2,40 EUR |
| Block 4 | über 36 m³ | ca. 4,80 EUR |
Die Blöcke gelten pro Person im Haushalt (Empadronamiento-abhängig). Wer gemeldet ist, kommt günstiger weg als Eigentümer, die nur als Nutzer registriert sind.
Achtung: Leckagen explodieren auf der Rechnung
Ein nicht entdeckter tropfender Wasserhahn oder ein undichter Poolzulauf kann schnell in Block 3 oder 4 katapultieren. Zählerstand regelmässig kontrollieren, besonders wenn du zwischen Mallorca und Deutschland pendelst.
Strom
Stromkosten sind auf Mallorca der grösste Nebenkostenposten. Die Gründe: Klimaanlage im Sommer, Heizung in Wintermonaten (viele Fincas sind schlecht gedämmt), Poolpumpe, Warmwasserbereitung.
Tarifsystem
Seit 2021 gilt in ganz Spanien ein dreiteiliger Zeit-Tarif:
- Punta (teuer): Mo-Fr 10 bis 14 Uhr und 18 bis 22 Uhr
- Llano (mittel): Mo-Fr 8 bis 10, 14 bis 18, 22 bis 24 Uhr
- Valle (günstig): Mo-Fr 0 bis 8 Uhr und alle Wochenenden sowie Feiertage
Wer Trockner, Geschirrspüler und Waschmaschine nachts oder am Wochenende laufen lässt, spart deutlich. Die Leistung (potencia contratada in kW) ist monatlich zu zahlen, unabhängig vom Verbrauch. Zu hoch gewählte Leistung ist eine der häufigsten versteckten Kostentreiber.
Anbieter und Wechsel
- Endesa: Traditioneller Marktführer, viele Tarife
- Iberdrola: Starke Öko-Angebote
- Naturgy: Günstige Festpreis-Tarife
- Holaluz, Podo, Total Energies: Alternative Anbieter mit oft günstigeren Konditionen
Ein Anbieterwechsel ist kostenlos und online möglich. Die Rückvergütung von zu hohen Leistungswerten klappt nur beim Anbieterwechsel oder auf ausdrückliche Nachfrage, siehe auch Strom, Wasser und Internet anmelden.
Vergleich der Gemeinden
Die Nebenkosten unterscheiden sich teils deutlich nach Gemeinde. Als grober Richtwert für 2026:
| Gemeinde | IBI-Hebesatz | Basura-Schnitt | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Palma de Mallorca | 0,55 bis 0,65 % | 130 bis 160 EUR | Plan Personalitzat, Zuschlag für Leerstand |
| Calvià | 0,45 bis 0,55 % | 200 bis 280 EUR | Hohe Müllgebühren wegen Tourismus |
| Andratx | 0,50 bis 0,60 % | 180 bis 250 EUR | Hochwertige Viertel, entsprechend Valor Catastral |
| Pollença | 0,60 bis 0,75 % | 180 bis 260 EUR | Oft hohe Katasterwerte |
| Manacor | 0,55 bis 0,70 % | 150 bis 220 EUR | Mittlere Werte, solide Infrastruktur |
| Alaró | 0,40 bis 0,55 % | 150 bis 200 EUR | Günstiger, aber lange Anfahrten |
| Santanyí | 0,50 bis 0,60 % | 180 bis 250 EUR | Touristisch, IBI moderat |
Die Zahlen sind Richtwerte und verschieben sich jedes Jahr. Vor einem Kauf lohnt ein direkter Vergleich: IBI-Bescheid und Basura-Rechnung beim Verkäufer einsehen, Grundriss und Katasterwert abgleichen, Nachbarn nach Stromverbräuchen fragen.
Wer seine Nebenkosten im Griff hat, schützt sich vor der häufigsten Enttäuschung der ersten Jahre auf Mallorca: dass Wohnen teurer ist, als es der Kaufpreis vermuten lässt. Und wer vermietet, sorgt mit klarer Umlagen-Regelung im Vertrag dafür, dass es später keinen Streit gibt, egal ob bei Saison-, Langzeit- oder Ferienvermietung.