Kaum ein Thema ist auf Mallorca so emotional aufgeladen wie die Ferienvermietung. Für Eigentümer ist sie eine attraktive Einnahmequelle, für Residenten ein Mitschuldiger an explodierenden Mieten, für die Regionalregierung ein Regulierungsproblem. Wer seine Immobilie legal an Touristen vermieten will, bewegt sich in einem engen Korsett aus Lizenzen, Zonenplänen, Steuern und Gemeinschaftsbeschlüssen.
Dieser Artikel fasst den Stand im Jahr 2026 zusammen und zeigt dir, welche Schritte nötig sind, damit deine Vermietung sauber läuft.
Aktuelle Rechtslage 2026
Auf den Balearen ist die Ferienvermietung durch das Ley 8/2012 und nachfolgende Reformen geregelt. Zuständig sind der Consell de Mallorca (Inselrat) und die jeweilige Gemeinde. Die wichtigsten Eckpunkte:
- Moratorium auf neue Lizenzen: In weiten Teilen der Insel werden seit Jahren keine neuen ETV-Lizenzen mehr ausgegeben. Wer neu einsteigen will, muss in der Regel eine bestehende Lizenz (plaza turística) auf dem Zweitmarkt kaufen.
- Zonenplan der Balearen: Jede Gemeinde hat ihren eigenen Zonenplan (zonificación) mit drei Kategorien: Zonen mit möglicher Vermietung, Übergangszonen und Verbotszonen. In Palma ist die Vermietung von Wohnungen in Etagenhäusern seit 2018 praktisch verboten.
- Fincas und Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser und Fincas im ländlichen Raum haben deutlich bessere Chancen auf eine Lizenz als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
- Zustimmung der Comunidad: Für Wohnungen in Gebäuden mit mehreren Eigentümern ist ein Beschluss der Comunidad mit Drei-Fünftel-Mehrheit nötig. Ohne Zustimmung ist die Lizenz nicht zu bekommen, siehe Nachbarschaftsrecht und Comunidad.
Achtung: Regeln ändern sich regelmässig
Die Balearen verschärfen alle paar Jahre ihre Tourismusgesetze. Vor jeder grösseren Investition solltest du den aktuellen Stand mit einer Gestoría oder einem Anwalt für Immobilienrecht klären. Was heute noch erlaubt ist, kann in einem Jahr anders aussehen.
Was ist eine ETV-Lizenz
ETV steht für Estancia Turística de Viviendas, also touristische Beherbergung in Wohnraum. Sie ist die offizielle Genehmigung, deine Immobilie für Aufenthalte unter 30 Tagen an Touristen zu vermieten. Ohne sie ist jede Kurzzeitvermietung illegal.
Arten der ETV
- ETV für Wohnungen (plurifamiliares): Etagenwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Stark limitiert, in Palma praktisch nicht mehr erhältlich.
- ETV für Einfamilienhäuser (unifamiliares): Reihenhäuser, freistehende Häuser, Fincas. Bessere Chancen, aber ebenfalls zonenabhängig.
- ETV für Fincas (suelo rústico): Gebäude im ländlichen Raum, strenge Auflagen an Bestand und Mindestgrösse.
- Übergangslizenzen: Lizenzen aus älteren Regelungen, die zeitlich begrenzt weiterlaufen.
Die ETV bekommst du nicht bei der Gemeinde, sondern beim Consell de Mallorca oder direkt beim Govern Balear. Nach der Erteilung bekommst du eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat, auf jedem Vertrag und in jeder Kommunikation mit Gästen angegeben werden muss.
Voraussetzungen und Antrag
Bevor du einen Antrag stellst, musst du prüfen, ob deine Immobilie überhaupt infrage kommt. Die wichtigsten Voraussetzungen:
Bauliche und rechtliche Voraussetzungen
- Gültige Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), nicht älter als 10 Jahre
- Gültiger Energieausweis (Certificado Energético)
- Keine urbanistischen Verstösse (alle Bauten müssen legal sein)
- IBI-Zahlungen der letzten Jahre nachweisen
- Bei Wohnungen: Zustimmung der Comunidad
- Mindestausstattung nach balearischem Standard (Handtücher, Bettwäsche, WLAN, Rauchmelder)
Der Antragsweg
- Vor-Check: Gestoría oder Anwalt prüft, ob deine Immobilie in einer zugelassenen Zone liegt und ob eine freie Lizenz verfügbar ist.
- Plaza turística besorgen: In den meisten Zonen musst du einen bestehenden Lizenzplatz kaufen. Der Markt ist über spezialisierte Makler organisiert.
- Unterlagen zusammenstellen: Escritura, Cédula, Energieausweis, Grundriss, Nota Simple, Beschluss der Comunidad, ggf. Versicherung.
- Antrag einreichen: Über das Portal des Govern Balear oder persönlich beim Consell.
- Inspektion: Ein Inspektor prüft die Immobilie vor Ort (Ausstattung, Brandschutz, Flächen).
- Erteilung der Nummer: Nach Erteilung darfst du offiziell vermieten und die Nummer in Inseraten nutzen.
Der Gesamtprozess dauert typischerweise drei bis zwölf Monate, je nach Zone und Auslastung der Behörde. Ohne professionelle Begleitung durch eine Gestoría oder einen Fachanwalt ist der Weg kaum zu schaffen.
Tipp: Angebote vergleichen
Lass dir von mindestens zwei Gestorías Angebote machen, bevor du einen Auftrag vergibst. Die Preisspanne ist gross, die Qualität ebenfalls. Frage nach Referenzen aus deiner Zone, das gibt einen guten Eindruck davon, wie erfahren das Büro wirklich ist.
Steuerpflichten
Die Lizenz allein reicht nicht. Wer legal vermietet, muss auch steuerlich sauber sein. Die wichtigsten Pflichten:
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
- Residenten (mehr als 183 Tage pro Jahr auf Mallorca) versteuern die Einnahmen im Rahmen der jährlichen Renta.
- Nicht-Residenten aus der EU zahlen 19 Prozent auf den Nettogewinn (Einnahmen minus abzugsfähige Kosten).
- Nicht-Residenten ausserhalb der EU zahlen 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen, Kosten sind nicht abzugsfähig.
Die Erklärung erfolgt quartalsweise mit dem Modelo 210 für Nicht-Residenten oder in der jährlichen Renta (Modelo 100) für Residenten.
IVA auf Ferienvermietung
Die reine Überlassung der Wohnung ist IVA-frei. Sobald du aber hotelähnliche Leistungen anbietest (Frühstück, tägliche Reinigung, Empfang), wird die gesamte Vermietung IVA-pflichtig mit 10 Prozent.
Tourist Tax (ITS)
Die Impost sobre les Estades Turístiques (ITS) fällt pro Gast und Nacht an. Die Sätze für 2026:
| Unterkunftsart | Pro Nacht in Hochsaison | Pro Nacht in Nebensaison |
|---|---|---|
| Ferienwohnungen (ETV) | 2,00 EUR | 0,50 EUR |
| Fincas / Einfamilienhäuser | 3,00 EUR | 0,75 EUR |
| Hotels 4 bis 5 Sterne | 3,00 EUR | 0,75 EUR |
Die ITS wird vom Gast getragen, muss aber vom Vermieter eingezogen und quartalsweise an die balearische Steuerverwaltung abgeführt werden.
Achtung: Plattformen melden automatisch
Airbnb, Booking und Vrbo melden seit 2023 deine Einnahmen automatisch an die spanische Agencia Tributaria. Wer Einnahmen nicht erklärt, fliegt schneller auf als früher. Mehr zum Thema im Artikel Steuererklärung in Spanien.
Strafen bei illegaler Vermietung
Die Balearen gehen konsequent gegen illegale Ferienvermietung vor. Eigene Inspektoren prüfen verdächtige Inserate, gleichen Plattformen-Daten ab und verfolgen Hinweise von Nachbarn und Comunidades.
Bussgelder nach Tourismusgesetz
- Leichte Verstösse: 1.000 bis 20.000 EUR (z.B. fehlende Nummer im Inserat trotz Lizenz)
- Schwere Verstösse: 20.000 bis 40.000 EUR pro Fall (Vermietung ohne Lizenz, falsche Zone)
- Sehr schwere Verstösse: 40.000 bis 400.000 EUR (gewerbliche Strukturen, wiederholte Verstösse)
Weitere Folgen
- Pflicht zur sofortigen Einstellung der Vermietung
- Rückzahlung kassierter Mieteinnahmen an Gäste bei Ausfall
- Strafbescheide der Agencia Tributaria bei nicht erklärten Einnahmen
- Sanktionen der Comunidad (Schadensersatz, Unterlassungsklage)
Das solltest du niemals tun
- Wohnung ohne Lizenz auf Plattformen einstellen
- Gültige Lizenz auf ein anderes Objekt beziehen
- Inserate ohne Registrierungsnummer veröffentlichen
- Einnahmen in bar und ohne Vertrag abwickeln
Alternativen (Langzeitmiete)
Wenn eine ETV-Lizenz in deiner Zone nicht mehr möglich ist oder dir der Aufwand zu hoch ist, gibt es legale Alternativen:
Langzeitmiete (mehr als 32 Tage)
Mietverträge über 32 Tage fallen unter das Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) und brauchen keine ETV-Lizenz. Du versteuerst die Einnahmen im Rahmen der normalen Einkommensteuer. Wichtig: Im LAU-Vertrag ist der Mieter deutlich besser geschützt, Kündigungsfristen und Mieterschutzregeln gelten in vollem Umfang. Mehr dazu im Artikel Mietvertrag verstehen.
Saisonmiete (alquiler de temporada)
Eine Zwischenform: Verträge von 32 Tagen bis zu elf Monaten, mit eindeutigem Saisonbezug. Kein LAU-Vollschutz, aber auch keine ETV-Pflicht. Für viele deutsche Eigentümer auf Mallorca die praktische Lösung, wenn sie selbst im Sommer nutzen und nur im Winter vermieten.
Corporate Housing für Mitarbeiter
Unternehmen suchen zunehmend möblierte Wohnungen für Mitarbeiter-Relocation. Verträge über 3 bis 12 Monate sind üblich, keine ETV nötig. Margen sind niedriger als bei Ferienvermietung, aber die Auslastung ist konstant.
Verkauf
In vielen Zonen ist eine legale Ferienvermietung inzwischen so teuer oder so aussichtslos, dass sich der Kauf einer Immobilie als reines Investment nicht mehr rechnet. Wer aus dieser Motivation gekauft hat, sollte mit der Gestoría prüfen, ob ein Verkauf die bessere Option ist.
Wer sich das Thema Ferienvermietung sauber aufstellt, kann auf Mallorca weiterhin gutes Geld verdienen. Aber nur mit Lizenz, mit korrekter Steuer und mit dem Wissen, dass sich die Regeln weiter verändern werden.