Was ist der Energieausweis?
Der Certificado de Eficiencia Energética - auf Deutsch Energieausweis oder Energiezertifikat - ist ein amtliches Dokument, das den Energiebedarf einer Immobilie bewertet und auf einer Skala von A bis G einordnet. A steht dabei für sehr energieeffizient, G für sehr ineffizient.
Das Zertifikat wurde 2013 in ganz Spanien eingeführt (Real Decreto 235/2013) und ist seitdem bei Kauf und Vermietung verpflichtend. Es ist das spanische Äquivalent zum deutschen Energieausweis.
Was der Ausweis ausweist:
- Energieklasse (A bis G)
- Primärenergiebedarf in kWh pro m² und Jahr
- CO2-Emissionen in kg pro m² und Jahr
- Empfehlungen zur energetischen Verbesserung
Wann ist er Pflicht?
Der Energieausweis ist auf Mallorca in folgenden Situationen gesetzlich erforderlich:
Beim Immobilienkauf: Der Verkäufer muss den Ausweis spätestens beim Notartermin vorlegen. In der Praxis solltest du ihn schon vor Unterzeichnung des Reservierungsvertrags einfordern.
Bei der Langzeitvermietung: Vermieter müssen dem Mieter die Energieklasse mitteilen - und zwar bereits im Inserat. Der vollständige Ausweis muss bei Vertragsunterzeichnung vorliegen.
Bei der touristischen Kurzzeitvermietung: Auch ETV-Lizenzen setzen einen gültigen Energieausweis voraus. Die Energieklasse muss in Inseraten auf Plattformen wie Airbnb oder Booking angegeben werden.
Ausnahmen: Denkmalgeschützte Gebäude, religiöse Gebäude und manche Industriegebäude sind von der Pflicht ausgenommen. Fincas mit einer Nutzfläche unter 50 m² können ebenfalls unter eine Ausnahme fallen.
Tipp: Energieklasse im Inserat prüfen
Seriöse Immobilienportale wie Idealista oder Fotocasa zeigen die Energieklasse direkt im Inserat. Fehlt sie, ist das ein Hinweis darauf, dass kein gültiger Ausweis vorliegt.
Energieklassen auf Mallorca
Der überwiegende Teil der Immobilien auf Mallorca - besonders ältere Häuser und Fincas - landet in den Klassen D, E oder F. Neubauten seit 2020 erreichen oft B oder C, hochwertige Neubauten manchmal A.
Was die Klassen bedeuten:
- A: weniger als 10 kWh/m² pro Jahr - sehr energieeffizient, auf Mallorca selten
- B: 10-50 kWh/m² - gut, entspricht modernem Neubau
- C: 50-100 kWh/m² - durchschnittlich guter Neubau oder gut sanierter Bestand
- D: 100-150 kWh/m² - üblicher Bestand der 1980er-1990er Jahre
- E: 150-200 kWh/m² - älterer Bestand, oft Einfamilienhäuser ohne Dämmung
- F: 200-300 kWh/m² - schlechter gedämmte Altbauten
- G: über 300 kWh/m² - sehr ineffizient, alte Fincas oder unsanierter Bestand
Auf Mallorca ist das Klima mild, was den Energiebedarf im Vergleich zu Norddeutschland deutlich senkt. Heizung spielt eine kleinere Rolle, Klimaanlage im Sommer dafür eine größere. Der Energieausweis berücksichtigt das lokale Klima.
Tipp: Klasse E oder schlechter als Verhandlungsargument
Eine schlechte Energieklasse ist ein sachlicher Grund, den Kaufpreis zu verhandeln. Klimaanlage, Dämmung, neue Fenster oder eine Wärmepumpe können die Klasse verbessern - aber das kostet Geld. Kalkuliere das realistisch ein.
Wie wird er beantragt?
Der Energieausweis muss von einem offiziell zugelassenen Techniker (técnico competente) erstellt werden. Das sind in der Regel Architekten, Aparejadores oder Ingenieure mit entsprechender Zertifizierung.
Schritt 1: Techniker beauftragen
Du findest zugelassene Techniker über das Col·legi d'Arquitectes de Balears oder direkt über Anbieter, die sich auf Energiezertifikate spezialisiert haben. Viele bieten Online-Buchung an.
Schritt 2: Besichtigung
Der Techniker kommt zur Immobilie, misst die Flächen, dokumentiert Fenster, Heizung, Klimaanlage, Warmwasseraufbereitung und Dämmung. Das dauert je nach Größe 1-2 Stunden.
Schritt 3: Berechnung und Bericht
Der Techniker erstellt den Bericht mit der Software, die die spanische Regierung vorschreibt (CE3X oder ähnliche). Das Ergebnis ist das Zertifikat mit Energieklasse und Verbrauchswerten.
Schritt 4: Eintragung im Register
Das Zertifikat muss vom Techniker im Registro Autonòmic de Certificats Energètics der Balearen eingetragen werden. Erst nach dieser Registrierung ist es amtlich gültig. Du erhältst eine Kopie mit Registriernummer.
Kosten und Gültigkeit
Kosten: Ein Energieausweis für eine durchschnittliche Wohnung (80-120 m²) kostet auf Mallorca zwischen 80 und 150 EUR. Für größere Häuser oder Fincas können es 150-300 EUR sein. Die Preise variieren je nach Anbieter.
Gültigkeit: 10 Jahre, gerechnet ab Ausstellungsdatum. Nach Ablauf oder nach wesentlichen Umbaumaßnahmen muss ein neues Zertifikat erstellt werden.
Wer zahlt: Beim Verkauf ist der Verkäufer verpflichtet, den Ausweis zu beschaffen und zu bezahlen. Bei der Neuvermietung ist es der Vermieter.
Was der Ausweis nicht leistet
Der Energieausweis sagt dir etwas über den theoretischen Energiebedarf der Immobilie - aber er ist kein Baugutachten. Er gibt keine Auskunft über:
- Strukturelle Mängel (Risse, Feuchtigkeit, Dachschäden)
- Leitungszustand (Wasser, Elektrik)
- Einhaltung der Baugenehmigung
- Wohnbarkeitsstatus (das ist die Cédula de Habitabilidad)
Für einen umfassenden Blick auf den Zustand einer Immobilie brauchst du einen separaten technischen Gutachter (perito). Das ist bei älteren Immobilien und Fincas sehr empfehlenswert und kostet je nach Umfang 300-800 EUR.
Achtung: Nicht verwechseln
Energieausweis und Cédula de Habitabilidad sind zwei verschiedene Dokumente mit unterschiedlichen Anforderungen. Beide sind beim Kauf Pflicht - der eine vom Verkäufer zu liefern, die andere ebenfalls. Prüfe beide vor dem Notartermin.