IBI - Grundsteuer für Immobilieneigentümer auf Mallorca

Was ist die IBI?

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer. Sie wird jährlich vom jeweiligen Ayuntamiento (Gemeindeverwaltung) erhoben und betrifft jeden Eigentümer einer Immobilie in Spanien - egal ob Wohnung, Haus, Finca oder Gewerberaum.

Die IBI ist eine der ältesten und stabilsten Steuern in Spanien. Sie ist unabhängig davon, ob du die Immobilie selbst nutzt, vermietest oder leer stehen lässt. Auch als Nicht-Resident und auch ohne deutsche Einkommensteuerpflicht in Spanien bist du zur Zahlung verpflichtet.

Im Gegensatz zu deutschen Grundsteuern wird die IBI nicht auf Bundesebene, sondern von jeder Gemeinde selbst festgesetzt. Das bedeutet: Die IBI in Palma kann sich deutlich von der in Manacor oder Andratx unterscheiden.

Wie wird die IBI berechnet?

Die Berechnung basiert auf zwei Faktoren:

1. Katasterwert (Valor Catastral)

Der Katasterwert ist der amtliche Wert der Immobilie, den das Catastro (Katasteramt) festsetzt. Er liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert - auf Mallorca typischerweise bei 20 bis 50 % des aktuellen Verkaufspreises. Der Katasterwert wird regelmäßig aktualisiert (ponencia catastral), in vielen Gemeinden aber selten.

Du kannst deinen Katasterwert kostenlos über die Sede Electrónica del Catastro abfragen, wenn du die Immobilien-Referenznummer (referencia catastral) kennst. Diese findest du im Grundbuchauszug oder auf dem IBI-Bescheid.

2. Steuersatz (Tipo Impositivo)

Jedes Ayuntamiento legt seinen eigenen Steuersatz fest, innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen:

• Urbane Immobilien (suelo urbano): 0,4 bis 1,1 %
• Rustikale Immobilien (suelo rústico): 0,3 bis 0,9 %

Palma liegt derzeit bei 0,665 % für urbane Grundstücke - einer der höheren Sätze auf Mallorca. Kleinere Gemeinden liegen oft niedriger.

Beispielrechnung:

• Wohnung in Palma, Marktwert 350.000 EUR
• Katasterwert: ca. 90.000 EUR (typisch für diese Lage)
• Steuersatz: 0,665 %
• IBI: ca. 599 EUR pro Jahr

Für ein Haus im Umland mit einem Katasterwert von 150.000 EUR und einem Steuersatz von 0,5 % wären das 750 EUR pro Jahr.

Wann und wie wird gezahlt?

Die IBI wird einmal jährlich fällig. Der Zahlungszeitraum variiert je nach Gemeinde, liegt aber typischerweise zwischen September und November. Palma beispielsweise hat eine Zahlungsfrist von September bis Ende November.

Du erhältst den Bescheid per Post an die im Kataster hinterlegte Adresse. Falls du eine spanische Bankverbindung hast, lohnt sich eine Lastschrift (domiciliación bancaria) - das verhindert vergessene Zahlungen und mögliche Säumniszuschläge.

Möglichkeiten zur Zahlung:

• Lastschrift (empfohlen)
• Direktzahlung beim Ayuntamiento oder bei der ATIB (Agencia Tributaria de les Illes Balears)
• Online über die Website des jeweiligen Ayuntamiento
• Bei Partnerbanken oder -supermärkten (je nach Gemeinde)

Rabatt bei Lastschrift: Viele Gemeinden auf Mallorca bieten 2-5 % Rabatt, wenn du die IBI per Lastschrift zahlst und das Mandat rechtzeitig einrichtest.

IBI als Käufer

Beim Kauf einer Immobilie gibt es zwei wichtige Punkte zur IBI:

Rückstände des Verkäufers

Offene IBI-Schulden gehen beim Kauf auf den neuen Eigentümer über. Das ist in Spanien gesetzlich so geregelt. Dein Anwalt sollte vor dem Notartermin prüfen, ob der Verkäufer die IBI der letzten vier Jahre vollständig bezahlt hat. Lass dir die Zahlungsbelege zeigen.

Falls Rückstände bestehen, kannst du verlangen, dass der Verkäufer sie vor dem Kauf begleicht, oder du setzt den entsprechenden Betrag vom Kaufpreis ab und zahlst direkt an das Ayuntamiento.

Aufteilung im Kaufjahr

Im Kaufjahr zahlt formal derjenige die IBI, dem die Immobilie am 1. Januar gehört hat - also der Verkäufer. Es ist aber üblich und sinnvoll, im Kaufvertrag zu regeln, dass der Käufer den anteiligen Betrag ab Übergabedatum erstattet. Das sollte explizit im Vertrag stehen.

IBI-Bescheid auf deinen Namen umschreiben

Nach dem Kauf musst du die Katasterdaten aktualisieren lassen, damit zukünftige Bescheide auf deinen Namen lauten. Das erledigt in der Regel dein Notar automatisch durch die Meldung an das Catastro. Überprüfe im Folgejahr, ob der Bescheid korrekt auf deinen Namen lautet.

Was passiert, wenn du nicht zahlst?

Nicht bezahlte IBI wird verzinst und kann zum Pfändungsverfahren führen. Das Ayuntamiento darf im Extremfall die Immobilie zwangsversteigern. In der Praxis wird es zuerst Mahnungen geben:

1. Mahnung nach Ablauf der Zahlungsfrist
2. Recargo (Säumniszuschlag) von 5-20 %, je nach Verzugsdauer
3. Zwangsvollstreckungsverfahren bei längerem Verzug

Als Nicht-Resident, der selten auf Mallorca ist, solltest du unbedingt eine Lastschrift oder eine Gestoría einrichten - das Risiko vergessener Zahlungen ist real.

Weitere laufende Kosten als Eigentümer

Die IBI ist die bekannteste, aber nicht die einzige jährliche Belastung für Immobilieneigentümer auf Mallorca:

Tasas de basura (Müllgebühren): Ebenfalls kommunal, oft zusammen mit der IBI erhoben oder separat. In Palma ca. 150-300 EUR pro Jahr.

Comunidad de propietarios (Hausgeld): Bei Wohnungen in Gemeinschaftsanlagen fallen monatliche Gemeinschaftskosten an für Aufzug, Reinigung, Garten, Pool. Zwischen 50 und 300 EUR monatlich, je nach Anlage.

Nicht-Resident-Einkommensteuer (IRNR): Als Nicht-Resident mit einer leerstehenden Immobilie in Spanien zahlst du eine fiktive Einkommensteuer auf den Katasterwert - auch wenn keine Mieteinnahmen fließen. Das betrifft viele Deutsche, die eine Ferienimmobilie besitzen. Ein Steuerberater kann das für dich erledigen.

Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Ab einem bestimmten Gesamtvermögen in Spanien greift die Vermögenssteuer. Auf den Balearen liegt der Freibetrag bei 700.000 EUR.