Ley de alquiler en España 2026: qué cambian el RDL 28 y el RDL 29

Desde el 8 de octubre de 2026 hay en España una nueva ley de alquiler, y antes de mediados de noviembre llega un segundo decreto. Si alquilas o tienes alquilada una vivienda en Mallorca, ahora mismo tienes que tener en cuenta dos leyes a la vez: el RDL 29/2026, que ya está en vigor, y el RDL 28/2026, que debería entrar en vigor el 15 de noviembre, pero antes tiene que confirmarlo el Parlamento el 12 de noviembre. La ley de alquiler en España 2026 sigue cambiando constantemente, y esto afecta igual a una propietaria con un piso en Palma que a un inquilino cuyo contrato terminaría a final de año. Este artículo ordena qué es lo que ya está en vigor, qué sigue en el aire y qué deberías hacer ahora.

Qué está en vigor desde el 8 de octubre: el RDL 29/2026

Un Real Decreto-ley es una norma de urgencia que aprueba el Gobierno español sin debate parlamentario previo y que entra en vigor de inmediato. El Parlamento tiene que convalidarlo en un plazo de 30 días, o de lo contrario pierde su efecto con carácter retroactivo. Eso fue exactamente lo que pasó con los decretos anteriores, el RDL 26/2026 y el RDL 27/2026: el Parlamento rechazó ambos el 2 de octubre de 2026, lo que llevó al presidente Sánchez a convocar elecciones anticipadas para el 29 de noviembre de 2026.

Cuatro días después, el Gobierno aprobó dos decretos sucesores. El RDL 29/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre y está en vigor desde el 8 de octubre. Los puntos más importantes de la nueva ley de alquiler en España para inquilinos y propietarios en Mallorca:

• Los contratos de alquiler que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 se pueden prorrogar, a petición del inquilino, hasta dos años más, siempre que no estés en mora con el alquiler y hayas pagado con regularidad los últimos ocho meses. Por regla general, el propietario tiene que aceptarlo.
• El alquiler de temporada necesita ahora un motivo real y demostrable para la estancia temporal. El contrato tiene que durar más de 31 días y, por regla general, un máximo de doce meses. Si falta el motivo, o si las mismas partes firman más de dos contratos seguidos para la misma vivienda, el arrendamiento se considera desde el principio un contrato de vivienda habitual normal.
• En el alquiler por habitaciones, la suma de los alquileres individuales no puede superar el alquiler de la vivienda completa.
• Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un límite a la subida: si el alquiler ya está por encima del índice de referencia estatal, no se permite ninguna subida. En el resto de casos se aplica lo que acuerden inquilino y propietario, y sin acuerdo, como máximo un 2 por ciento.
• Para los contratos firmados a partir del 8 de octubre, la fianza adicional (más allá de la fianza mensual normal) es como máximo de dos meses de alquiler en vivienda habitual y de un mes en alquiler de temporada. Ya no se permite exigir al inquilino un seguro de impago de alquiler.
• Los inquilinos pueden exigir por escrito, con un presupuesto, reparaciones que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salud. El propietario tiene 15 días naturales para responder, hacer una contrapropuesta o realizar él mismo el trabajo. Si no responde o se niega sin motivo justificado, puedes encargar la reparación y descontar el coste acreditado de futuras mensualidades.

El RDL 28/2026: qué sigue sin estar claro a partir del 15 de noviembre

El RDL 28/2026 pretende cambiar a fondo la prórroga del contrato: pasados cinco años (siete si el propietario es una empresa), el contrato se prorrogaría automáticamente por todo un nuevo periodo de cinco o siete años, en vez de año a año como hasta ahora. El propietario tendría que avisar de la no renovación con seis meses de antelación en vez de cuatro, y el inquilino seguiría teniendo que avisar con dos meses. Si el propietario se niega sin uno de los motivos legales previstos, por ejemplo necesidad de uso propio o un nuevo contrato ya firmado, tendría que indemnizar al inquilino: doce mensualidades o una mensualidad por año de contrato, lo que sea mayor.

Pero si esto llega a aplicarse de verdad solo se decide el 12 de noviembre. Ese día la Diputación Permanente del Parlamento vota ambos decretos, un día después de la huelga general en todo el país y un día antes de que arranque la campaña para las elecciones del 29 de noviembre. Este órgano tiene solo 69 miembros en vez de los 350 habituales, y las mayorías son muy ajustadas: PP, Vox y Junts suman juntos 34 votos, el resto de los grupos 35. Si el PNV vota en contra del RDL 28/2026 como se espera, el resultado queda 34 a 34 y el decreto no sale adelante, antes incluso de que pudiera entrar en vigor el 15 de noviembre. El RDL 29/2026, en cambio, se considera más seguro: el Gobierno calcula que ahí la oposición no reúne mayoría.

Norma	Situación hoy (18/10/2026)	Si el RDL 28/2026 no sale adelante el 12/11	Si se confirma el RDL 28/2026
Prórroga del alquiler de vivienda	Posible prórroga adicional de 2 años según el RDL 29/2026	Sigue el RDL 29/2026, sin prórroga automática de 5 o 7 años	Prórroga automática de 5 o 7 años desde el 15/11
Plazo de preaviso del propietario	4 meses (ley anterior)	Se mantienen 4 meses	6 meses
Indemnización por no renovar	No prevista	Sigue sin existir	12 mensualidades o 1 mensualidad por año de contrato
Subida del alquiler hasta finales de 2027	Máximo 2 por ciento sin acuerdo	Se mantiene igual	Se mantiene igual

Qué pasa con los contratos del 1 y 2 de octubre

Si firmaste un contrato o recibiste una notificación de fin de contrato en esta pequeña ventana, estás en una situación especial. El RDL 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre, el RDL 27/2026 el 2 de octubre, y el Parlamento rechazó ambos ese mismo 2 de octubre. Pero que se rechace un decreto no lo invalida automáticamente desde el principio: los actos jurídicos realizados durante su breve vigencia, por ejemplo una notificación de fin de contrato hecha en plazo o una prórroga acordada en ese momento, pueden seguir siendo válidos. Para casos concretos de esos dos días conviene una revisión legal individual antes de confiar en una de las normas transitorias. Encontrarás más sobre plazos y el fin de un contrato de alquiler en nuestra guía sobre el contrato de alquiler en España y, en concreto sobre la prórroga, en el artículo Tu contrato de alquiler termina: tus derechos como inquilino.

Para la subida de alquiler en curso durante esta fase transitoria sigue aplicándose el IRAV en lugar del antiguo IPC. Cómo calcular tú mismo esa subida lo explica el artículo Cómo calcular la subida del alquiler con el IRAV en vez del IPC.

Qué significa esto para Mallorca en concreto

El Mallorca Daily Bulletin informó el 14 de octubre de 2026 de que el mercado de alquiler de larga duración en la isla está prácticamente paralizado por la nueva situación de la ley de alquiler en España. Según el presidente de la asociación de agentes inmobiliarios, José Miguel Artieda, se están cancelando visitas, nuevos anuncios e incluso prórrogas ya acordadas, porque los propietarios temen no poder recuperar su vivienda. Artieda espera que los propietarios que sigan alquilando suban el precio para compensar el riesgo, y duda que estas normas conviertan alquileres turísticos en alquileres de larga duración.

¿Qué es el RDL 29/2026? El RDL 29/2026 es un decreto-ley de urgencia español del 6 de octubre de 2026 que, desde el 8 de octubre, busca proteger la función social de la vivienda. Regula, entre otras cosas, la prórroga del contrato, la subida del alquiler, el alquiler de temporada, la fianza y el derecho a reparaciones en viviendas alquiladas en toda España, también en Mallorca. Para la ley de alquiler en España 2026 es, por ahora, la base legal central, hasta que la votación del 12 de noviembre aclare qué pasa con el RDL 28/2026.

Preguntas frecuentes

¿Tiene mi propietario que aceptar la prórroga adicional del RDL 29/2026? Por regla general sí, si tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, no estás en mora con el alquiler y has pagado con regularidad los últimos ocho meses. El propietario solo puede rechazar la prórroga por los motivos de excepción que recoge el decreto.

¿Qué pasa si el RDL 28/2026 no sale adelante el 12 de noviembre? Entonces nunca entra en vigor y se mantiene el RDL 29/2026: dos años de prórroga adicional en vez de la prórroga automática de 5 o 7 años prevista. Siguen vigentes los plazos de preaviso anteriores y la normativa anterior sobre el fin del contrato.

Conclusión

Para los inquilinos en Mallorca, lo que más conviene ahora es pedir por escrito la prórroga adicional del RDL 29/2026, mientras tu contrato termine antes de finales de 2028. Para los propietarios, el equivalente es tener en cuenta su propio plazo de preaviso y las posibles indemnizaciones del RDL 28/2026, aunque su entrada en vigor el 12 de noviembre todavía no sea segura. Si estás planeando una decisión importante, como una notificación de fin de contrato por necesidad de uso propio o un nuevo alquiler, lo mejor es esperar el resultado de la votación y, en caso de duda, consultar con un abogado especializado en arrendamientos. La ley de alquiler en España 2026 sigue, por tanto, en movimiento al menos hasta el 12 de noviembre, y con las elecciones del 29 de noviembre no se descarta otro cambio más.