Cómo calcular bien la subida del alquiler con el IRAV

Cuando tu propietario en Mallorca te anuncia la subida anual del alquiler, merece la pena mirar bien qué índice aplica: desde el 1 de enero de 2025, el IRAV limita la actualización de muchos contratos, no el índice de precios de consumo IPC. Aun así, muchos propietarios e incluso administraciones siguen calculando con el IPC, y la diferencia se acumula año tras año. Este artículo te explica qué índice corresponde a tu contrato, cómo calcular tú mismo la subida y cómo rechazar por escrito una petición que no cuadra. Las bases sobre duración, fianza y plazos de preaviso las tienes en la guía del contrato de alquiler en España.

Qué es el IRAV

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de Vivienda) es el índice que publica mensualmente el INE y que, desde el 1 de enero de 2025, limita la subida anual de los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023. Se introdujo con la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, para que el alquiler dejara de subir uno a uno con la inflación.

En la práctica, el INE toma cada mes el valor más bajo de tres: la tasa anual del IPC general, la tasa anual del IPC subyacente (sin energía ni alimentos no elaborados) y una tasa media adicional ya suavizada. Por eso el IRAV nunca puede superar al IPC y casi siempre queda por debajo. Los valores actuales se publican en una tabla del INE que se actualiza cada mes. El último valor publicado es del 2,44 por ciento (junio de 2026).

Qué índice se aplica a tu contrato

Lo que decide es la fecha de la firma del contrato, no la fecha en que te mudaste. Hay tres casos:

• Contrato desde el 25 de mayo de 2023: la subida anual está limitada por el IRAV desde el 1 de enero de 2025. Si el contrato menciona el IPC, se aplica el valor más bajo de los dos. La base legal es la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
• Contrato anterior al 25 de mayo de 2023: se aplica el índice que pactasteis en el contrato, en la práctica casi siempre el IPC. Los límites transitorios del 2 por ciento (2023) y el 3 por ciento (2024) ya caducaron.
• Sin cláusula de actualización en el contrato: entonces el alquiler no puede subir durante toda la duración del contrato. El artículo 18 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) exige un acuerdo expreso.

Cómo calcular la subida del alquiler con el IRAV

El cálculo en sí es sencillo. Supongamos que firmaste un contrato en julio de 2024 por 1.400 € de alquiler mensual sin gastos. En el aniversario de julio de 2026, tu propietario puede aplicar como máximo el último IRAV publicado, es decir, el 2,44 por ciento:

Para comparar: si el propietario hubiera aplicado por error un IPC del 3,0 por ciento, por ejemplo, la nueva renta sería de 1.442,00 €. Son 7,84 € al mes de más, unos 94 € al año. Como cada subida posterior se calcula sobre la renta ya subida, el error crece cada año. Con los precios del alquiler ya altos en Mallorca, eso no es una cantidad menor.

¿Puede el propietario recuperar varios años de golpe? No. Una actualización olvidada no tiene efecto retroactivo. El propietario solo puede subir la renta desde el mes siguiente a su aviso por escrito, los años pasados se pierden sin posibilidad de reclamarlos después.

Cómo rechazar por escrito una subida incorrecta

Si la subida anunciada supera el índice que corresponde, responde por escrito y de forma que puedas demostrarlo. Este procedimiento funciona bien:

1. Pide la base del cálculo: qué índice, qué valor mensual, qué renta de partida.
2. Haz tú mismo el cálculo y, en tu respuesta, indica el valor correcto con su fuente (la tabla del INE).
3. Envía la respuesta por burofax con acuse de contenido, el medio de prueba habitual en España.
4. Sigue pagando la renta anterior más la subida correctamente calculada, no dejes de pagar sin más. Quien se niega del todo a pagar se arriesga a una demanda por impago.
5. Si el propietario no cede, acude a la junta arbitral de consumo de Baleares o a un abogado especializado en arrendamientos.

Acudir a un abogado merece la pena sobre todo cuando se trata de varios años de índice mal aplicado, cuando el propietario amenaza con la resolución del contrato o cuando coincide con el final del contrato. Qué pasa cuando el contrato llega a su fin lo tienes en la guía sobre el contrato de alquiler en España, en el apartado de prórroga y preaviso.

¿El IRAV también limita el alquiler vacacional o los locales comerciales? No. El IRAV solo limita la subida anual de los contratos de vivienda habitual regulados por la LAU. Los contratos de temporada, el alquiler vacacional y los locales comerciales siguen lo que se pactó en el contrato.

Conclusión

Desde enero de 2025 conviven dos mundos: los contratos desde el 25 de mayo de 2023 están limitados por el IRAV (último valor, 2,44 por ciento), y los más antiguos siguen su propia cláusula, casi siempre el IPC. Calcula tú mismo cada subida anunciada, pide la base del cálculo y responde por burofax si se aplicó el índice equivocado. Sin cláusula de actualización, el alquiler no puede subir durante toda la duración del contrato. Y si el conflicto se arrastra durante varios años de índice mal aplicado, busca apoyo legal: la diferencia suele justificar el gasto del abogado enseguida.