Contrato de temporada: el contrato de once meses en Mallorca

Buscando piso en Palma, tarde o temprano te sueltan esta frase: de larga duración no alquilo, pero te hago un contrato de once meses. Lo que te están ofreciendo es un contrato de temporada. No es ilegal. Para muchos inquilinos es, de todas formas, el contrato equivocado, porque elimina justo las protecciones que hacen de la ley de arrendamientos española una de las más favorables al inquilino. Las bases sobre duración, fianza y plazos están en la guía del contrato de alquiler en España. Aquí nos centramos en este tipo de contrato en concreto y en cómo saber si es aplicable a tu caso.

Qué es un contrato de temporada desde el punto de vista legal

Un contrato de temporada es un alquiler en el que el inquilino no usa la vivienda como residencia habitual, sino para un fin temporal concreto: trabajo de temporada, un semestre de estudios o mientras se reforma su propia casa. La ley de arrendamientos lo clasifica dentro de los alquileres de uso distinto del de vivienda.

La línea la traza la propia ley. El artículo 2 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda como el que satisface la necesidad permanente de vivienda del inquilino. El artículo 3, en cambio, enumera expresamente los contratos celebrados "por temporada", sea de verano o cualquier otra, y los equipara a los alquileres de uso distinto del de vivienda. Lo decisivo es el fin, no el número de meses que figure en el contrato.

Esto tiene consecuencias muy concretas. Para los alquileres de vivienda, el artículo 9 de la LAU obliga a prorrogar hasta un mínimo de cinco años, siete si el propietario es una persona jurídica. En el contrato de temporada no rige nada de esto. Termina en la fecha acordada, el propietario no necesita motivo ni preaviso, y durante la vigencia del contrato no hay tope legal para la renta.

Por qué los propietarios insisten en los once meses

La vinculación de cinco años es una concesión real en un mercado como el de Mallorca. Quien alquila en 2026 se compromete hasta 2031, y la actualización anual de la renta depende de un índice que el propietario no controla. Lo ajustado que es ese marco se ve en el artículo sobre la subida del alquiler con el IRAV en vez del IPC.

A esto se suma el alquiler vacacional. Muchos propietarios quieren dejar el piso libre en verano o están esperando una licencia turística. Once meses suenan a solución intermedia, pero no lo son: al final tienes once meses de alquiler y después un propietario que decide libremente qué hacer con el piso.

Un detalle delata la construcción del contrato ya en el momento de firmar. Según el artículo 36 de la LAU, la fianza legal en un alquiler de vivienda es de una mensualidad; en un alquiler de uso distinto del de vivienda, de dos. En Baleares, además, el propietario debe depositarla, según el artículo 55 de la Ley de vivienda balear (Ley 5/2018), dentro de los 30 días siguientes a la firma. Si te piden dos mensualidades de fianza, el propietario ya ha clasificado el contrato internamente como alquiler de temporada.

Cómo reconocer el contrato de temporada en el texto

Las fórmulas se repiten en cuanto sabes qué buscar:

• El contrato se apoya en el artículo 3 de la LAU o en "uso distinto del de vivienda" en vez del artículo 2.
• No da ningún motivo para la duración limitada, solo una fecha de fin.
• La fianza equivale a dos mensualidades.
• Hay una cláusula en la que declaras que el piso no es tu residencia habitual.
• Al terminar, el propietario te ofrece un contrato nuevo casi idéntico.

Cuándo un juez lo convierte en un alquiler de vivienda normal

Los tribunales españoles miran el uso real, no el título del documento. Si el piso cubre tu necesidad permanente de vivienda, se aplica el artículo 2 de la LAU y el contrato se trata como un alquiler de vivienda, con derecho a prórroga y protección frente al desahucio. El término legal para esto es fraude de ley: usar una forma de contrato inadecuada para saltarse una norma imperativa.

Lo que presentas en un procedimiento así son pruebas del día a día: el empadronamiento en el municipio, los contratos de luz y agua a tu nombre, un contrato de trabajo indefinido en la isla, la matrícula escolar de tus hijos, una cadena de contratos de temporada seguidos sobre el mismo piso. Puedes encontrar sentencias de tribunales españoles sobre este patrón en la base de datos pública del Consejo General del Poder Judicial, buscando "arrendamiento de temporada".

¿Está prohibido un contrato de alquiler de once meses en Mallorca?

No. Once meses es una duración perfectamente válida. Lo que no vale es la calificación incorrecta: si el piso se convierte en tu residencia habitual, se aplican las protecciones del alquiler de vivienda, sea lo que sea lo que diga el contrato.

¿Qué consigo realmente si el contrato se recalifica?

Puedes prorrogar año a año hasta completar los cinco años, y durante ese tiempo el propietario solo puede echarte en los supuestos que marca la ley. Lo que rige al terminar el contrato lo explicamos en el artículo sobre la prórroga y la finalización del contrato de alquiler.

Qué cambiaría el decreto de vivienda en marcha

El borrador que se negocia desde el verano de 2026 incorporaría por primera vez el contrato de temporada a la propia LAU: duración máxima de doce meses y una justificación por escrito de por qué la estancia es temporal. Si falta el motivo o se supera el plazo, el contrato se consideraría un alquiler de vivienda con las reglas de los cinco años.

A 12 de septiembre de 2026 nada de esto está en vigor. Su antecedente, el Real Decreto-ley 8/2026 de 20 de marzo, fue rechazado por el Congreso el 28 de abril de 2026. La reunión del Consejo de Ministros que debía aprobar el nuevo decreto se retiró a finales de julio y se trasladó a septiembre. Para tu contrato, por tanto, sigue rigiendo la LAU en su redacción actual. Si el decreto llega a publicarse y cuándo, lo verás en el Boletín Oficial del Estado.

Conclusión

Que el contrato de once meses aguante o no depende de cómo vivas de verdad en el piso. Pregunta directamente, al visitar el piso, en qué artículo de la LAU se basa el contrato. Algunos propietarios ceden en cuanto ven que conoces la diferencia. Si te quedan con el contrato de temporada aunque tu intención sea quedarte de forma permanente, firma si no te queda otra opción, pero guarda pruebas desde el primer día. Si hay mucho dinero en juego o el propietario insiste en la cláusula, una hora de consulta con un abogado antes de firmar sale más barata que un juicio después.