Comunidad de propietarios: nuevas reglas para el alquiler vacacional

Desde el 3 de abril de 2025, tu comunidad de propietarios tiene la última palabra sobre el alquiler vacacional. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta de propietarios prohibir el alquiler turístico en el edificio, limitarlo o aplicar un recargo de hasta el 20 por ciento en los gastos comunes. Para quien tiene una vivienda en Mallorca es uno de los cambios legales más importantes de los últimos años, tanto si quieres alquilar como si buscas tranquilidad en el edificio. Cómo funciona la comunidad en general lo explica nuestra guía de comunidad de propietarios en Mallorca.

Qué cambia la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal

La comunidad de propietarios es la agrupación de vecinos que exige la ley para cualquier edificio en España. Administra las zonas comunes, decide sobre derramas y normas de convivencia, y la representa un presidente elegido. La base legal es la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, reformada varias veces desde entonces.

El cambio más reciente, y el más importante para quien alquila, llegó con la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025. El nuevo artículo 17.12 da la vuelta a la lógica anterior: quien quiera empezar a alquilar su vivienda como alojamiento turístico necesita antes el acuerdo expreso de la junta de propietarios. Sin ese acuerdo, el uso turístico no es legal en el edificio, aunque el Govern balear conceda la licencia.

En concreto, la comunidad puede hacer tres cosas por mayoría de tres quintos:

• prohibir por completo el alquiler vacacional en el edificio
• permitirlo pero con condiciones (por ejemplo horarios de descanso o un límite de viviendas)
• subir hasta un 20 por ciento la cuota de gastos comunes de las viviendas con uso turístico

Importante en Mallorca: el acuerdo de la comunidad no sustituye la parte administrativa. Sigue siendo obligatoria la licencia ETV del Govern balear. Lo que arriesgas sin licencia lo explica el artículo sobre la licencia ETV y el alquiler turístico ilegal.

Mayoría de tres quintos: cómo se aprueba el acuerdo sin riesgo

La mayoría de tres quintos es una mayoría doble: tres quintos de todos los propietarios que representen además tres quintos de las cuotas de participación. No se cuenta solo por cabezas, también por el porcentaje de propiedad que fija la escritura. Cuentan todos los propietarios, no solo los presentes en la junta. Según el artículo 17.8 de la LPH, el voto de los ausentes debidamente convocados que no manifiesten su oposición por escrito en 30 días desde que se les notifica el acta se considera favorable.

Para que un acuerdo resista en los tribunales, el acta tiene que estar bien redactada. Según el artículo 19 de la LPH, el acta debe incluir, entre otras cosas:

1. el lugar, la fecha y si la junta es ordinaria o extraordinaria
2. el orden del día, en el que el alquiler vacacional debe figurar expresamente
3. el resultado de la votación, con nombres y cuotas de quienes votaron a favor y en contra
4. el texto exacto del acuerdo

El acta debe cerrarse en diez días tras la junta y notificarse a los propietarios. Un acuerdo que se tomó solo dentro de "varios" o cuyo resultado de la votación no queda bien documentado es impugnable.

Si te quedas en minoría: qué derechos tienes como propietario

Si la junta vota en tu contra, no te quedas sin defensa. El artículo 18 de la LPH permite impugnar el acuerdo ante los tribunales. Los plazos son cortos: tres meses para acuerdos que vulneren los estatutos o perjudiquen gravemente a un propietario, y un año para acuerdos contrarios a la ley. Solo puede impugnar quien votó en contra, estuvo ausente o a quien se le negó el derecho de voto sin motivo. Además, tienes que estar al corriente de pago de los gastos comunes.

¿Basta la mayoría de los presentes para prohibirlo? No. Se necesitan tres quintos de todos los propietarios y tres quintos de todas las cuotas. Los ausentes cuentan como favorables si no se oponen por escrito en 30 días desde que se les notifica el acta. Quien quiera evitar una prohibición tiene que reaccionar de forma activa.

¿La prohibición afecta también a los alquileres vacacionales que ya existían? No, la reforma no es retroactiva. Quien alquilaba legalmente antes del 3 de abril de 2025 mantiene ese derecho. Sin licencia o si ya existía una prohibición en los estatutos, esa protección no se aplica.

Si alquilas sin el acuerdo necesario, el presidente de la comunidad puede requerirte que lo dejes, y la comunidad puede después presentar una acción de cesación. Cómo se desarrollan y escalan los conflictos entre vecinos en general lo cuenta nuestro artículo sobre el derecho de vecindad en España.

Cómo reconocer una buena administración de fincas

Que un acuerdo sobre el alquiler vacacional se tome de forma correcta depende mucho, en la práctica, del administrador de fincas. Una buena administración se nota en que redacta los puntos del orden del día con precisión, cuenta bien poderes y cuotas, entrega las actas dentro de plazo y completas, y responde por escrito a las consultas. Conviene estar alerta si las juntas se convocan sin un orden del día claro, las actas llegan semanas después o los resultados de la votación se documentan sin la lista de nombres. En un tema tan propenso al conflicto como el alquiler turístico, una administración ordenada es la mejor protección frente a años de pleitos. Si piensas alquilar tú mismo, encontrarás lo básico en la guía de alquiler vacacional en Mallorca.

En resumen

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ha cambiado el equilibrio de fuerzas en los edificios de varias viviendas: desde el 3 de abril de 2025, la comunidad de propietarios decide por mayoría de tres quintos si se puede empezar a alquilar como alojamiento turístico, y puede endurecer las reglas existentes con condiciones o un recargo de hasta el 20 por ciento. Para los propietarios esto significa tomarse en serio las juntas, revisar las actas y vigilar los plazos, porque el silencio después de la junta cuenta como un sí. Quien pierda la votación tiene en la impugnación del artículo 18 de la LPH una herramienta eficaz, aunque con plazo limitado. Y quien quiera comprar para alquilar, lo mejor es revisar los acuerdos de la comunidad antes de firmar ante notario.