Cisterna y pozo en Mallorca: permisos y costes

Una cisterna en Mallorca necesita, según el municipio, un permiso del ayuntamiento; un pozo necesita siempre una autorización de la administración balear del agua. La diferencia suena a detalle administrativo, pero decide si recoges agua de forma legal en tu finca o si en la próxima venta aparece un expediente abierto sobre la mesa. Después de un verano en el que varios municipios de la Serra tuvieron que abastecer su red con camiones cisterna, la pregunta sobre los depósitos propios está muy presente en la isla.

Por qué el tema es tan urgente en 2026

El portal del agua de Baleares publica cada mes un índice de sequía y divide las islas en diez unidades de demanda. En la evaluación de julio de 2026, el 9,5% del territorio estaba en normalidad, el 58,9% en prealerta y el 31,6% en alerta. Las reservas de Baleares cayeron en un mes del 45 al 39%, y en Mallorca del 46 al 39%.

Lo que eso significa en el día a día lo muestra Deià. El municipio tuvo que pedir, según un reportaje de Última Hora del 30 de junio de 2026, entre cinco y seis camiones cisterna al día para mantener el suministro. Quien vive más alejado no tiene ese margen y por eso empieza a pensar en depósitos propios. Cómo reducir el consumo en casa lo hemos reunido en el artículo sobre ahorrar agua siendo residente.

Recoger agua de lluvia: lo que permite la cisterna

El marco legal aquí es relativamente sencillo. El artículo 54 de la ley de aguas española permite expresamente al propietario de una finca aprovechar el agua de lluvia que discurre por su terreno, así como el agua estancada dentro de sus límites. El texto legal está en el Real Decreto Legislativo 1/2001 consolidado. Para el agua en sí, por tanto, no necesitas ninguna concesión.

Lo que sí requiere permiso es la obra. Un depósito enterrado, un aljibe de nueva construcción o un movimiento de tierra importante entran en las normas urbanísticas de tu municipio, y si hace falta licencia o basta una simple comunicación lo decide el ayuntamiento correspondiente. Pregunta allí antes de que llegue la empresa perforadora, porque legalizar después suele costar más que tramitarlo antes.

A nivel fiscal, la cisterna tiene una ventaja que casi nunca se menciona. La ley balear del canon de saneamiento define en su artículo 2 el hecho imponible y excluye expresamente de él el agua de lluvia recogida en cisternas. Las tarifas del Decreto Legislativo 1/2016 suben claramente con el consumo:

El canon es solo una parte de la factura del agua, a la que se suma el precio de la compañía suministradora. Lo que más aparece en la factura está en la guía de dar de alta los suministros.

Perforar o legalizar un pozo: el camino con la administración del agua

Legalizar un pozo en Mallorca significa solicitar a la Direcció General de Recursos Hídrics una autorización de perforación, captación y extracción de agua subterránea. Se aplica a extracciones de hasta 7.000 metros cúbicos al año y un máximo de un litro por segundo, y cubre el uso doméstico, agrícola, comercial y turístico. Sin ella, el pozo es ilegal aunque lleve funcionando décadas.

El trámite está descrito en detalle en la página del trámite en el portal administrativo de Baleares. Consta de tres fases, de las que las dos primeras se tramitan juntas en extracciones pequeñas.

Para los pozos perforados antes de 1986 existe una norma propia. Quien entonces acreditó su derecho y lo inscribió en el registro de aguas como aprovechamiento temporal privado, lo conserva durante 50 años desde el 1 de enero de 1986, es decir hasta finales de 2035. Después tiene preferencia para la concesión regular. Quien nunca presentó ese justificante sigue usando el agua, pero sin la protección administrativa que da la inscripción.

Qué significa un pozo no inscrito al vender

En el anuncio, el pozo aparece como un punto a favor. En la notaría aparece la pregunta de si tiene título. Si falta la autorización, al comprar la finca heredas un expediente administrativo abierto, con posibles reclamaciones y la obligación de instalar contadores y dispositivos de control.

Antes de firmar, aclara:

• ¿Existe la autorización o la inscripción como documento, con número de expediente y fecha?
• ¿Coinciden el volumen anual y el caudal autorizados con lo que realmente necesitan la casa y el jardín?
• ¿Coincide la ubicación en el plano catastral con lo que marca el visualizador de la administración del agua?

Si hay discrepancias, la legalización debe figurar como condición en el contrato de arras, con plazo y responsable del coste. Más puntos para revisar antes de comprar están en la guía de comprar una vivienda en Mallorca.

Preguntas frecuentes sobre cisterna y pozo

¿Puedo recoger agua de lluvia del tejado sin permiso?

Sí, aprovechar el agua de lluvia en tu propia parcela está permitido según el artículo 54 de la ley de aguas. Solo necesita permiso la construcción del depósito, y ese permiso lo da el ayuntamiento.

¿Cuánto tarda el permiso de un pozo?

El plazo legal de tramitación y notificación es de seis meses. Si la administración no responde, la solicitud se considera denegada, no concedida.

¿Pago el canon de saneamiento por el agua de la cisterna?

No. El agua de lluvia recogida en cisternas está excluida del hecho imponible en la ley balear del canon de saneamiento. Para el agua de pozo sí se aplica el canon.

¿Puedo seguir usando un pozo antiguo sin más?

Solo con título. Sin autorización ni inscripción en el registro de aguas falta la base legal, sin importar cuánto tiempo lleve funcionando la bomba.

Conclusión

Cisterna y pozo son en Mallorca dos cuestiones legales distintas. El agua de lluvia es tuya, pero el depósito necesita al ayuntamiento. El agua subterránea no es tuya, por eso la administración del agua decide sobre cada extracción, incluso las pequeñas. Una tarde en el ayuntamiento y una consulta en el visualizador de la administración del agua suelen bastar para saber dónde está tu finca. Quien se entera de esto en la notaría negocia bajo presión de tiempo.