Valor de Referencia: Katasterwert prüfen und anfechten

Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, zahlt seine Steuer längst nicht mehr auf den Kaufpreis. Maßgeblich ist der Valor de Referencia, der Referenzwert des spanischen Katasters. Liegt dein Kaufpreis darunter, rechnet das Finanzamt trotzdem mit dem höheren Wert und schickt dir später eine Nachforderung. Dieser Beitrag zeigt dir, wo du den Wert für deine Immobilie abrufst, wie realistisch er auf Mallorca ist und mit welchen Schritten du ihn anfechten kannst.

Auf einen Blick

Der Valor de Referencia ist seit 2022 die steuerliche Mindestbemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer (ITP) und Erbschaftsteuer (ISD). Du rufst ihn kostenlos in der Sede Electrónica del Catastro ab. Anfechten kannst du ihn nicht direkt, sondern nur über die Berichtigung deiner Steuererklärung oder einen Einspruch gegen den Steuerbescheid. Dafür brauchst du ein Gutachten, und du hast dafür vier Jahre Zeit.

Der Valor de Referencia ist ein amtlicher Wert, den die Dirección General del Catastro jedes Jahr für jede spanische Immobilie festlegt. Er wird aus den beurkundeten Verkaufspreisen der Notare in der jeweiligen Bewertungszone abgeleitet. Anders als der Katasterwert (Valor Catastral) dient er nicht der Grundsteuer, sondern als Mindestbemessungsgrundlage für Grunderwerbsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Rechtlich verankert ist er seit dem 1. Januar 2022 im Gesetz über das Immobilienkataster. Wer den Wert früh kennt, plant sein Budget realistischer. Wie der Kauf insgesamt abläuft, beschreiben wir im Ratgeber Immobilie auf Mallorca kaufen.

Wo du den Valor de Referencia abrufst

Die Abfrage ist kostenlos und dauert wenige Minuten. Du brauchst dafür nur die Katasterreferenz (Referencia Catastral) deiner Immobilie, die auf jedem IBI-Bescheid und in der Escritura steht.

Sede Electrónica del Catastro öffnen

Auf sedecatastro.gob.es den Bereich "Valor de referencia" aufrufen. Für die reine Anzeige des Werts brauchst du keinen digitalen Ausweis.

Referencia Catastral eingeben

Die 20-stellige Katasterreferenz eingeben oder die Immobilie über Adresse und Gemeinde suchen.

Jahr auswählen

Der Wert gilt immer für ein Kalenderjahr. Maßgeblich ist das Jahr, in dem der Notartermin oder der Erbfall liegt, nicht das Jahr der Steuererklärung.

Certificado anfordern, wenn du anfechten willst

Mit Cl@ve oder digitalem Zertifikat bekommst du zusätzlich ein amtliches Zertifikat mit der Begründung des Werts. Das brauchst du für jeden Einspruch.

Die Werte für 2026 wurden per Resolution der Dirección General del Catastro vom 27. Oktober 2025 festgelegt und im Boletín Oficial del Estado vom 16. Dezember 2025 bekannt gegeben. Abrufbar sind sie seit dem 1. Januar 2026. Für dieses Jahr hat das Kataster 349 neue Bewertungszonen geschaffen, in denen sich Werte teils deutlich verschoben haben.

Warum der Referenzwert auf Mallorca oft danebenliegt

Der Referenzwert bildet den Durchschnitt einer Zone ab, nicht den Zustand deiner konkreten Immobilie. Auf Mallorca fällt das besonders auf, weil in derselben Bewertungszone eine sanierte Villa und eine Finca ohne Strom- und Wasseranschluss liegen können. Typische Gründe für eine zu hohe Bewertung:

Die Immobilie ist unsaniert, während die Zone von Neubauten und Sanierungen geprägt ist
Bauliche Mängel wie Feuchtigkeit, Setzungsrisse oder ein defektes Dach fließen nicht ein
Die Katasterdaten stimmen nicht, etwa bei Wohnfläche, Baujahr oder Nutzungsart
Ländliche Grundstücke ohne Baugenehmigung werden wie erschlossene Parzellen behandelt
Die Immobilie ist vermietet oder mit einem Nießbrauch belastet und damit schwerer verkäuflich

Achtung: Der niedrigere Kaufpreis schützt dich nicht

Wenn du eine Immobilie unter dem Referenzwert kaufst, bleibt der Referenzwert die Bemessungsgrundlage. Die balearische Steuerbehörde ATIB gleicht Kaufverträge automatisch mit den Katasterdaten ab und stellt die Differenz nach, oft erst ein bis zwei Jahre nach dem Notartermin. Kalkuliere die Steuer deshalb immer auf den höheren der beiden Werte.

Wie sich das auswirkt, zeigt ein Beispiel aus dem Alltag: Du kaufst eine Wohnung für 380.000 EUR, der Valor de Referencia liegt bei 430.000 EUR. Die Grunderwerbsteuer auf den Balearen ist gestaffelt und beginnt bei 8 Prozent, sodass die Differenz von 50.000 EUR zusätzlich rund 4.000 EUR Steuer kostet. Die aktuellen Stufen und die reduzierten Sätze für Erstkäufer findest du bei der balearischen Steuerbehörde ATIB. Welche Posten sonst noch anfallen, rechnen wir im Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf durch.

So kannst du den Valor de Referencia anfechten

Gegen den Wert selbst kannst du keinen isolierten Widerspruch einlegen. Das steht ausdrücklich im amtlichen Anuncio des Katasters: Wer sich benachteiligt sieht, muss entweder die Berichtigung seiner eigenen Steuererklärung beantragen oder gegen den Steuerbescheid vorgehen. Es gibt also zwei Wege.

Weg 1: Rectificación de la autoliquidación. Du zahlst zunächst auf Basis des Referenzwerts und beantragst danach die Berichtigung deiner Selbstveranlagung plus Erstattung. Das ist der übliche Weg beim Kauf, weil du die Steuer selbst erklärst.

Weg 2: Recurso de reposición oder Reclamación económico-administrativa. Wenn die Verwaltung dir einen Bescheid schickt, etwa eine Nachveranlagung, legst du innerhalb eines Monats Einspruch ein oder gehst direkt zum Tribunal Económico Administrativo Regional.

In beiden Fällen holt die Steuerverwaltung einen verbindlichen Bericht beim Kataster ein. Ohne belastbaren Gegenbeweis bleibt es beim Referenzwert. Was du deshalb brauchst:

Ein Wertgutachten (Tasación) eines zugelassenen Sachverständigen mit Stichtag des Notartermins
Fotos und Belege für Mängel, Sanierungsstau oder Nutzungseinschränkungen
Vergleichsverkäufe aus der unmittelbaren Nachbarschaft, wenn vorhanden
Bei Datenfehlern: einen Antrag auf Berichtigung der Katasterdaten selbst

Tipp: Frist von vier Jahren nutzen

Für den Antrag auf Berichtigung der Selbstveranlagung und die Erstattung zu viel gezahlter Steuer hast du vier Jahre Zeit. Du musst also nicht am Tag des Notartermins entscheiden, ob sich der Aufwand lohnt. Ein Gutachten kostet auf Mallorca meist 300 bis 600 EUR, was sich ab einer Wertdifferenz von etwa 20.000 EUR rechnet.

Wichtig für die Erwartungshaltung: Das spanische Verfassungsgericht hat das System am 12. Februar 2026 mit dem Urteil STC 13/2026 bestätigt. Der Referenzwert bleibt also gültig. Das Gericht hat aber ausdrücklich betont, dass er widerlegbar ist, wenn du nachweist, dass er den Marktwert nicht abbildet. Ein gut begründetes Gutachten ist damit weiterhin der entscheidende Hebel.

Was bei Erbschaft und Schenkung gilt

Beim Erbfall und bei der Schenkung greift derselbe Mechanismus: Der Referenzwert ist die Mindestbemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem Gesetz 29/1987. Das trifft Erben auf Mallorca doppelt, weil sie den Wert nicht wie ein Käufer verhandeln können und die Steuererklärung innerhalb von sechs Monaten nach dem Todestag fällig ist.

Praktisch heißt das: Prüfe den Valor de Referencia direkt nach dem Erbfall, nicht erst kurz vor Fristende. Liegt er offensichtlich zu hoch, beauftrage das Gutachten sofort, damit es zum Stichtag passt. Wie die Bonifikationen auf den Balearen die Erbschaftsteuer drücken, erklären wir im Ratgeber zum Erbrecht in Spanien.

Gilt der Valor de Referencia auch für die Grundsteuer IBI?
Nein. Die IBI wird weiterhin aus dem Valor Catastral berechnet, einem anderen und meist deutlich niedrigeren Wert. Beide Werte stehen nebeneinander und werden getrennt geführt.

Was passiert, wenn ich über dem Referenzwert kaufe?
Dann ist der tatsächlich gezahlte Kaufpreis die Bemessungsgrundlage. Steuerlich zählt immer der höhere der beiden Werte, nie der niedrigere.

Kann ich den Wert vor dem Kauf abfragen?
Ja, die Abfrage ist öffentlich und an keine Eigentümerstellung geknüpft. Prüfe den Wert vor der Unterschrift unter den Arras-Vertrag, dann kannst du ihn in die Preisverhandlung einbringen.

Sede Electrónica del Catastro

Offizielle Abfrage des Valor de Referencia und Anforderung des Zertifikats.

BOE: Anuncio zu den Referenzwerten 2026

Amtliche Bekanntmachung mit den Rechtsgrundlagen und den zulässigen Rechtsbehelfen.

ATIB: balearische Steuerbehörde

Steuersätze und Formulare für ITP (Modelo 600) und Erbschaftsteuer.

Fazit

Der Valor de Referencia ist die stille Nebenrechnung bei jedem Immobiliengeschäft auf Mallorca. Prüfe ihn vor dem Notartermin, nicht danach: Fünf Minuten im Katasterportal ersparen dir im Zweifel eine Nachforderung mit Zinsen. Liegt der Wert erkennbar über dem realen Marktwert deiner Immobilie, ist eine Anfechtung möglich, aber sie funktioniert nur mit einem sauberen Gutachten und über den Umweg der Steuererklärung. Wie du den Kauf insgesamt planst, liest du im Ratgeber Immobilie auf Mallorca kaufen.