Plusvalía municipal auf Mallorca: berechnen und zurückholen

Wer eine Immobilie auf Mallorca verkauft, verschenkt oder erbt, bekommt es mit einer Steuer zu tun, die viele erst beim Notartermin zum ersten Mal hören: der Plusvalía municipal. Sie geht nicht an das Finanzamt, sondern an die Gemeinde, und sie wird zusätzlich zur Gewinnsteuer fällig. Weil die Berechnung 2026 gleich zweimal geändert wurde und die geplante Erhöhung am Ende doch nicht kam, zahlen aktuell viele mehr als sie müssten. Dieser Beitrag zeigt dir, wie die Steuer berechnet wird, welche Fristen die Gemeinden auf Mallorca setzen und wie du zu viel gezahlte Beträge zurückholst. Wie der Verkauf sonst abläuft, steht im Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca.

Auf einen Blick

Die Plusvalía municipal (offiziell IIVTNU) besteuert den Wertzuwachs des Bodens zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie. Seit dem 28. Januar 2026 gelten wieder die Koeffizienten von 2024, weil der Kongress die Erhöhung gekippt hat. Du darfst zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen und zahlst nichts, wenn du keinen Bodenwertgewinn erzielt hast. Die Frist beträgt 30 Werktage nach dem Verkauf, bei Erbschaften 6 Monate.

Was ist die Plusvalía municipal genau?

Die Plusvalía municipal, amtlich Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens einer städtischen Immobilie. Besteuert wird nur der Boden, nicht das Gebäude. Sie entsteht bei jeder Übertragung: Verkauf, Schenkung und Erbfall.

Wer zahlt, hängt vom Anlass ab. Diese Zuordnung ist für Auswanderer wichtig, weil sie sich beim Verkauf umdrehen kann:

Verkauf: Der Verkäufer zahlt.
Schenkung: Der Beschenkte zahlt.
Erbfall: Die Erben zahlen.
Verkauf durch einen Nicht-Residenten: Der Käufer ist zur Zahlung verpflichtet, weil die Gemeinde sich an eine im Inland greifbare Person halten muss.

Der letzte Punkt überrascht regelmäßig deutsche Käufer. Wenn du von jemandem kaufst, der seinen Wohnsitz nicht in Spanien hat, bleibt die Plusvalía an dir hängen, auch wenn im Kaufvertrag etwas anderes steht. Eine Innenvereinbarung mit dem Verkäufer wirkt nur zwischen euch beiden, nicht gegenüber dem Rathaus.

Achtung: Kaufst du von einem Nicht-Residenten?

Lass den Betrag der Plusvalía vor dem Notartermin von der Gemeinde berechnen und behalte ihn vom Kaufpreis ein. Sonst zahlst du die Steuer des Verkäufers und musst sie ihm hinterherlaufen.

Wie wird die Plusvalía berechnet? Zwei Methoden zur Wahl

Seit dem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts vom 26. Oktober 2021 (STC 182/2021) darf die alte Pauschalberechnung nicht mehr allein angewendet werden. Der Real Decreto-ley 26/2021 hat daraufhin zwei Methoden eingeführt, und du darfst die für dich günstigere wählen:

Objektive Methode (método objetivo): Der Katasterwert des Bodens wird mit einem gesetzlichen Koeffizienten multipliziert, der von den Besitzjahren abhängt. Das Ergebnis ist die Bemessungsgrundlage, darauf kommt der Steuersatz der Gemeinde. Diese Methode wird automatisch angewendet, wenn du nichts anderes beantragst.

Reale Methode (método real): Hier zählt der tatsächliche Unterschied zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis, heruntergerechnet auf den Bodenanteil laut Kataster. Du musst beide Urkunden vorlegen und die Methode ausdrücklich beantragen.

Beispiel: Du hast eine Wohnung 2014 für 250.000 EUR gekauft und 2026 für 300.000 EUR verkauft. Der Bodenanteil laut Kataster beträgt 40 Prozent. Der reale Bodenwertgewinn liegt dann bei 20.000 EUR. Ergibt die objektive Methode eine höhere Bemessungsgrundlage, beantragst du die reale.

Tipp: Immer beide Wege rechnen

Die Gemeinde rechnet dir nicht freiwillig die günstigere Variante aus. Die Stadt Palma bietet auf ihrem Steuerportal einen Rechner an, mit dem du die objektive Methode vorab simulieren kannst. Vergleiche das Ergebnis mit deinem realen Bodenwertgewinn, bevor du zahlst.

Wann du gar nichts zahlen musst

Wenn zwischen Kauf und Verkauf kein Wertzuwachs beim Boden entstanden ist, entfällt die Steuer komplett. Das gilt auch bei einem Verlust, etwa wenn du eine 2007 gekaufte Immobilie später unter dem damaligen Preis abgibst.

Wichtig: Die Meldepflicht bleibt trotzdem bestehen. Das Rathaus Palma weist ausdrücklich darauf hin, dass die Übertragung auch dann erklärt werden muss, wenn keine Steuer anfällt, und dass die Kauf- sowie die Verkaufsurkunde beizulegen sind. Wer die Erklärung ganz weglässt, riskiert ein Bußgeldverfahren nach dem allgemeinen Steuergesetz (Ley 58/2003).

Muss ich die Plusvalía auch bei einer Erbschaft zahlen?

Ja, aber in Palma gibt es eine Ermäßigung von 95 Prozent, wenn die Hauptwohnung an Ehepartner oder Nachkommen übergeht. Sie muss innerhalb der Frist beantragt werden, und die Erben müssen die Immobilie fünf Jahre halten. Mehr zum Thema im Beitrag zur Erbschaftssteuer auf den Balearen.

Fristen und Steuersatz auf Mallorca

Die Fristen sind kurz und laufen ab dem Tag der Übertragung, nicht ab dem Bescheid. Auf Mallorca gilt in fast allen Gemeinden das Selbstveranlagungsverfahren (autoliquidación): Du rechnest selbst, zahlst bei der Bank und reichst den Beleg mit der Urkunde beim Rathaus ein.

Posten	Kosten	Dauer
Verkauf oder Schenkung	Steuersatz bis 30 %	30 Werktage
Erbfall	in Palma 95 % Ermäßigung möglich	6 Monate
Erbfall mit Verlängerung	auf Antrag	bis zu 12 Monate

Den Steuersatz legt jede Gemeinde selbst fest, das gesetzliche Maximum liegt bei 30 Prozent der Bemessungsgrundlage. Palma schöpft diesen Höchstsatz voll aus, kleinere Gemeinden auf der Insel liegen teils darunter. Prüfe deshalb immer die Ordenanza fiscal deiner konkreten Gemeinde und nicht den Wert aus einem allgemeinen Onlinerechner. Wie stark kommunale Steuersätze auf Mallorca auseinandergehen, zeigt auch der Vergleich bei der Grundsteuer IBI.

Die Erhöhung 2026 kam nicht: was das für dich bedeutet

Am 23. Dezember 2025 beschloss die Regierung mit dem Real Decreto-ley 16/2025 neue Höchstkoeffizienten für die Plusvalía, die am 1. Januar 2026 in Kraft traten. Für kurze Haltedauern unter 15 Jahren bedeutete das eine spürbare Erhöhung.

Der Kongress verweigerte die Bestätigung. Die Resolution vom 27. Januar 2026 wurde am 28. Januar 2026 im BOE veröffentlicht, das Dekret war damit nur 35 Tage in Kraft. Seither gelten wieder die Koeffizienten von 2024.

Praktisch heißt das: Wer zwischen dem 1. und dem 27. Januar 2026 eine Immobilie auf Mallorca übertragen und nach den neuen Koeffizienten abgerechnet hat, hat mit hoher Wahrscheinlichkeit zu viel gezahlt. Manche Gemeinden haben ihre Rechner in dieser Zeit nicht sofort zurückgestellt, sodass auch spätere Abrechnungen betroffen sein können.

Zu viel gezahlte Plusvalía zurückfordern

Der Weg hängt davon ab, wie die Steuer festgesetzt wurde:

Selbstveranlagung (autoliquidación): Du beantragst eine Berichtigung, die rectificación de autoliquidación, und forderst die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags. Dafür hast du vier Jahre Zeit, gerechnet ab dem Ende der Zahlungsfrist.
Bescheid der Gemeinde (liquidación): Hier läuft eine Frist von einem Monat ab Zustellung für den Widerspruch, das recurso de reposición. Danach wird der Bescheid bestandskräftig und ist kaum noch angreifbar.
Unterlagen sammeln: Kaufurkunde, Verkaufsurkunde, gezahlte Autoliquidación und der Katasterauszug mit dem Bodenanteil gehören in jeden Antrag.
Antrag einreichen: In Palma über die Sección de Plusvalía am Plaça de Santa Eulàlia 9 oder elektronisch über die Sede electrónica.

Ajuntament de Palma: Plusvalía IIVTNU

Amtliche Beschreibung des Verfahrens, Fristen, Bonifikationen und Kontakt der Sección de Plusvalía.

BOE: Aufhebung des Real Decreto-ley 16/2025

Beschluss des Kongresses vom 27. Januar 2026, veröffentlicht am 28. Januar 2026.

Sede Electrónica del Catastro

Katasterauszug mit dem Bodenanteil deiner Immobilie, kostenlos abrufbar.

Fazit

Die Plusvalía municipal ist keine Nebensache beim Immobilienverkauf auf Mallorca, sondern kann bei langer Haltedauer und hohem Katasterwert vierstellig werden. Drei Dinge sparen dir am meisten Geld: beide Berechnungsmethoden gegenrechnen, die Frist von 30 Werktagen nicht verpassen und bei einem Verlustgeschäft die Nullmeldung trotzdem abgeben. Wenn du Anfang 2026 verkauft hast, lohnt ein Blick in deine Abrechnung, denn die kurzzeitig erhöhten Koeffizienten sind rückwirkend hinfällig und der Rückforderungsantrag ist vier Jahre lang möglich.