Kaufverbot für Ausländer auf Mallorca: Stand der Debatte

Ein Kaufverbot für Ausländer auf Mallorca stand im Februar 2026 erstmals konkret im Balearen-Parlament zur Abstimmung. Der Gesetzentwurf scheiterte, die Debatte dahinter ist aber nicht vorbei. Wer eine Immobilie auf der Insel kaufen will oder schon eine besitzt, liest solche Schlagzeilen mit einem mulmigen Gefühl: Darf ich als Deutscher hier künftig noch kaufen? Die kurze Antwort lautet ja. Stand August 2026 gibt es keine Beschränkung nach Wohnsitz oder Nationalität. Was tatsächlich zur Abstimmung stand, warum es abgelehnt wurde und worauf du beim Immobilienkauf auf Mallorca jetzt achten solltest, sortiert dieser Beitrag.

Auf einen Blick

Das Balearen-Parlament hat am 24. Februar 2026 einen Gesetzentwurf abgelehnt, der den Immobilienkauf durch Nicht-Residenten eingeschränkt hätte. PP und Vox stimmten dagegen, der Entwurf fiel mit 30 zu 23 Stimmen durch. Für Käufer ändert sich damit nichts: Es gelten weiterhin dieselben Regeln und Steuern wie bisher, unabhängig vom Wohnsitz.

Ein Kaufverbot für Nicht-Residenten ist eine gesetzliche Regel, die den Erwerb von Wohnimmobilien an einen festen Wohnsitz in der Region knüpft. Wer nicht vor Ort gemeldet ist, dürfte dann gar nicht oder nur unter Auflagen kaufen. Auf den Balearen existiert eine solche Regel bisher nicht, sie wird aber seit Jahren politisch gefordert.

Was das Parlament im Februar 2026 entschieden hat

Am 24. Februar 2026 lehnte das Balearen-Parlament den Gesetzentwurf der Regionalpartei Més per Mallorca mit 30 Nein- zu 23 Ja-Stimmen ab. Die regierende konservative PP und Vox verweigerten schon die Aufnahme in das parlamentarische Verfahren, es kam also gar nicht erst zu einer inhaltlichen Beratung. Die Sozialdemokraten des PSIB stimmten trotz eigener rechtlicher Bedenken für die Beratung, ebenso Més per Menorca und Unidas Podemos.

Am selben Tag scheiterte ein zweiter Entwurf von Unidas Podemos, der höhere Steuern auf spekulative Immobiliengeschäfte vorsah. Die PP bezweifelte, dass sich Spekulation überhaupt rechtssicher definieren lässt, und sah Konflikte mit EU-Recht.

Wichtig für die Einordnung: Abgelehnt wurde ein Vorschlag der Opposition. Die Landesregierung selbst plant keine Kaufbeschränkung, sie setzt nach eigener Aussage auf Neubau und auf Wohnprogramme, die Residenten vorbehalten sind. Die Sitzungsprotokolle und den Entwurfstext findest du beim Parlament de les Illes Balears.

Was der Gesetzentwurf vorgesehen hätte

Més wollte den Kauf von Wohnraum an einen Wohnsitz auf den Inseln knüpfen. Gemeinden mit besonders vielen Zweitwohnungen oder Ferienvermietungen hätten den Verkauf an Nicht-Residenten zeitweise ablehnen können. Die Partei begründete das mit Zahlen zur Wohnungsnot: 82 Prozent der in den vergangenen Jahren gebauten Wohnungen seien keine Erstwohnsitze geworden, nur 17 Prozent seien an Familien als Hauptwohnsitz gegangen. In manchen Gemeinden stünden 30 Prozent der Wohnungen leer, während mehr als 40 Prozent touristisch genutzt würden.

Juristisch stützte sich Més auf eine Antwort der EU-Kommission aus dem Jahr 2023. Danach sind Beschränkungen beim Immobilienerwerb in außergewöhnlichen Situationen denkbar, wenn sie verhältnismäßig und zeitlich befristet sind. Die PP hielt dagegen: Privaten Eigentümern lasse sich nicht vorschreiben, an wen und zu welchem Preis sie verkaufen. Ein generelles Verbot verstoße gegen die spanische Verfassung und gegen die Kapitalverkehrsfreiheit der EU. Einschränkungen seien höchstens bei öffentlich gefördertem Wohnraum zulässig. Einen früheren Anlauf der Balearen, den ausländischen Immobilienerwerb zu begrenzen, hatte Brüssel bereits abschlägig beschieden.

Welche Regeln heute für Käufer gelten

Für dich als Käufer ohne Wohnsitz in Spanien ändert sich durch die Abstimmung nichts. Es gelten dieselben Regeln wie vorher:

Du darfst als EU-Bürger ohne Einschränkung Wohnimmobilien auf Mallorca kaufen, ein Wohnsitz in Spanien ist nicht nötig. Du brauchst lediglich eine NIE-Nummer und ein Konto für die Abwicklung.
Die Grunderwerbsteuer ITP liegt auf den Balearen gestaffelt bei 8 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Die aktuellen Sätze veröffentlicht die balearische Steuerbehörde ATIB. Wie sich Notar, Grundbuch und Gestoria dazu addieren, rechnet der Beitrag zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf durch.
Als Nicht-Resident zahlst du jährlich die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) auf einen fiktiven Nutzungswert, dazu die kommunale Grundsteuer IBI. Ab einem gewissen Vermögen kommt die Vermögenssteuer dazu.
Wer die Immobilie an Urlauber vermieten will, braucht eine Ferienvermietungslizenz. Die wird auf Mallorca seit Jahren praktisch nicht mehr neu vergeben, das ist die real spürbare Beschränkung, nicht der Kauf selbst.

Tipp: Kaufnebenkosten realistisch planen

Die Debatte über ein Kaufverbot ändert an deiner Kalkulation nichts, die Steuerlast dagegen schon. Rechne auf den Kaufpreis 10 bis 14 Prozent Nebenkosten drauf, bei teuren Objekten eher mehr, weil der ITP-Satz mit dem Preis steigt.

Dürfen Nicht-Residenten 2026 weiterhin Immobilien auf Mallorca kaufen?

Ja. Es gibt keine Beschränkung nach Wohnsitz oder Nationalität. Das Balearen-Parlament hat den Vorschlag für ein Kaufverbot am 24. Februar 2026 abgelehnt. Nicht-Residenten zahlen dieselben Kaufsteuern wie Residenten, dazu jährlich die Nicht-Residenten-Steuer IRNR.

Wie es mit der Debatte weitergeht

Vom Tisch ist das Thema nicht. Die spanische Zentralregierung hat im Januar 2026 bei der EU-Kommission beantragt, den Immobilienkauf auf den Kanaren zu begrenzen, wenn die Immobilie nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Balearen sind von diesem Antrag ausgenommen, weil sie anders als die Kanaren nicht als Region in äußerster Randlage gelten. Genau daran entzündet sich die nächste Runde: Auf den Balearen liegt der Quadratmeterpreis nach Notariatsdaten im Schnitt bei rund 4.000 Euro und damit deutlich über dem Niveau der Kanaren, entsprechend laut sind die Forderungen nach Gleichbehandlung.

Sollte Brüssel dem Kanaren-Modell zustimmen, dürfte der Druck steigen, etwas Ähnliches auch für die Balearen zu beantragen. Bis dahin bleibt es bei Ankündigungen: Die Landesregierung arbeitet an einem Notfallplan für bezahlbaren Wohnraum, der Residenten vorbehalten sein soll, und die Opposition wird ihre Entwürfe in neuer Form wieder einbringen. Ein kurzfristiges Kaufverbot ist unwahrscheinlich, ein höherer Steuerdruck auf Zweitwohnsitze und leerstehende Objekte dagegen gut vorstellbar.

Fazit

Das Kaufverbot für Ausländer auf Mallorca ist im Februar 2026 im Parlament gescheitert, bevor es überhaupt beraten wurde. Für Käufer aus Deutschland gilt weiter: Der Erwerb ist ohne Wohnsitz in Spanien möglich, teurer wird es vor allem durch die gestaffelte ITP und die laufenden Steuern für Nicht-Residenten. Wer jetzt kauft, sollte die Debatte trotzdem im Blick behalten, denn bei Ferienvermietung und Zweitwohnsitz-Steuern ist die politische Richtung klar erkennbar. Wie der Kauf selbst Schritt für Schritt abläuft, erklärt unser Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca.