ETV-Lizenz beim Hauskauf: Checkliste vor dem Notar

Eine ETV-Lizenz für Ferienvermietung bleibt an der Immobilie hängen, aber sie geht beim Verkauf nicht automatisch auf dich über. Wer ein Haus mit bestehender ETV-Lizenz kauft, muss den Übergang selbst anstoßen: im Kaufvertrag festhalten, in der Escritura eintragen und bei der Tourismusbehörde der CAIB anzeigen. Übersiehst du einen dieser Schritte, läuft die Lizenz formal weiter auf den Verkäufer, und du vermietest ohne gültige Erlaubnis. Dieser Beitrag zeigt, was du vor dem Notartermin prüfen solltest, wenn du eine Finca oder Wohnung teils selbst nutzen und teils an Urlauber vermieten willst.

Was ist eine ETV-Lizenz?

Eine ETV-Lizenz (Estancia Turística en Vivienda) ist die behördliche Erlaubnis der Balearen, eine Wohnimmobilie zeitweise an Touristen zu vermieten. Sie hängt an einer bestimmten Immobilie und einer festgelegten Zahl von Schlafplätzen und wird von der Tourismusbehörde der CAIB vergeben.

Für freistehende Häuser und Fincas gilt die normale ETV-Lizenz. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gibt es die Variante ETV60, die meist zusätzliche Auflagen der Eigentümergemeinschaft voraussetzt und die Zahl der vermietbaren Einheiten im selben Gebäude begrenzt. Welche der beiden Varianten an deiner Immobilie hängt, siehst du an der Lizenznummer, und solltest du vor dem Kauf mit dem Verkäufer oder seinem Anwalt abklären.

Warum die Lizenz beim Verkauf nicht automatisch übergeht

Die ETV-Lizenz ist zwar an die Immobilie gebunden, rechtlich aber auf den Namen des bisherigen Eigentümers ausgestellt. Beim Verkauf muss der sogenannte Halterwechsel ausdrücklich beantragt werden: Der neue Eigentümer wird bei der Tourismusbehörde der CAIB gemeldet, und die NRUA-Nummer der Lizenz wird auf seinen Namen aktualisiert. Ohne diesen Schritt bleibt die Lizenz formal auf dem Verkäufer eingetragen, selbst wenn du längst im Grundbuch als Eigentümer stehst.

Wie der Kaufprozess als solcher abläuft, von der Reservierung bis zur Unterschrift beim Notar, erklärt unser Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca. Für die Lizenzübertragung selbst reicht das allein nicht: Trag den Übergang zusätzlich ausdrücklich im Kaufvertrag und in der Escritura ein, und reiche die Anzeige bei der Conselleria de Turisme der CAIB innerhalb der vorgeschriebenen Frist nach Unterschrift ein.

Checkliste vor dem Notartermin

Vor der Unterschrift bei der Notarin oder dem Notar lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:

• Zahl der Schlafplätze (plazas), die auf der Lizenz eingetragen sind, mit der tatsächlichen Immobilie vergleichen
• Lizenzart prüfen: ETV für freistehende Häuser oder ETV60 für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
• Beim Consell de Mallorca nachfragen, ob laufende Sanktionsverfahren gegen die Lizenz oder die Immobilie bestehen
• Cédula de Habitabilidad und Energieausweis der Immobilie auf Gültigkeit prüfen, beide sind beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Pflicht
• Nota Simple beim Registro de la Propiedad anfordern und mit den Angaben im Kaufvertrag abgleichen
• Bei Lizenzen aus der Verlosung (sorteo) prüfen, seit wann sie vergeben wurden, denn für sie gilt eine Übertragungssperre

Mehr zu den rechtlichen Grundlagen der Ferienvermietung und was eine gültige ETV-Lizenz überhaupt ausmacht, liest du im Ratgeber zur Ferienvermietung auf Mallorca.

Was die Lizenz am Kaufpreis ausmacht

Eine Immobilie mit gültiger und übertragbarer ETV-Lizenz ist für Käufer wertvoller als eine vergleichbare Immobilie ohne Lizenz, weil Neuvergaben auf den Balearen seit Jahren ausgesetzt oder nur per Verlosung möglich sind. Wie stark sich das im Preis niederschlägt, hängt von Lage, Platzzahl und Nachfrage im jeweiligen Ort ab und lässt sich nicht pauschal in Prozent angeben.

Ein Punkt lohnt sich dabei besonders zu prüfen: Lizenzen aus der Verlosung 2026 sind laut Vergabebedingungen der CAIB fünf Jahre lang nicht übertragbar. Kaufst du eine Immobilie mit einer solchen Lizenz, kannst du sie frühestens 2031 weiterverkaufen oder auf einen neuen Eigentümer ummelden lassen. Für die laufende Vermietung selbst ändert das nichts, nur für einen späteren Weiterverkauf mit Lizenz solltest du das Datum im Blick haben.

Geht eine ETV-Lizenz beim Hauskauf automatisch auf mich über? Nein. Die Lizenz bleibt zunächst auf den Namen des bisherigen Eigentümers eingetragen. Du musst den Übergang im Kaufvertrag und in der Escritura festhalten und den Halterwechsel bei der Tourismusbehörde der CAIB anzeigen, damit die NRUA-Nummer aktualisiert wird.

Welche Kontrollen und Bußgelder bei Verstößen gegen das Tourismusgesetz drohen, egal ob durch den alten oder den neuen Eigentümer, erklärt unser Ratgeber zu ETV-Lizenz und illegaler Ferienvermietung.

Fazit

Eine ETV-Lizenz macht eine Immobilie auf Mallorca für Käufer mit Vermietungsabsicht wertvoller, geht aber nie automatisch mit dem Eigentumswechsel mit. Trag den Übergang ausdrücklich im Kaufvertrag und in der Escritura ein, melde den Halterwechsel bei der Tourismusbehörde der CAIB an und prüfe vor dem Notartermin Lizenzart, laufende Sanktionsverfahren sowie Cédula und Energieausweis. Wer eine Finca oder Wohnung mit Lizenz aus der Verlosung 2026 kauft, sollte zusätzlich die fünfjährige Übertragungssperre im Blick behalten, bevor er mit einem späteren Weiterverkauf plant.