Die aktuelle Lage auf Mallorca
Der Druck auf illegale Ferienvermietung hat 2025 und 2026 ein völlig neues Niveau erreicht. Der Consell de Mallorca hat im Sommer 2025 über 3.000 Inspektionen durchgeführt, rund 19 Prozent mehr als im Vorjahr. Allein über Airbnb wurden in Mallorca 4.400 illegale Anzeigen entfernt, was rund 20.000 Touristenbetten vom Markt nahm.
Noch deutlicher wird die Lage in einer Zahl: Laut offizieller Analyse des Inselrats sind rund 39,5 Prozent aller Anzeigen für Ferienvermietung auf Mallorca nicht registriert und damit illegal. Das betrifft 7.978 von 20.204 untersuchten Inseraten und entspricht mehr als 42.000 Touristenplätzen ohne offizielle Lizenz.
Hinter dem Vorgehen steht ein politischer Wille, der über die Balearen hinausreicht. Spanien hat Ende 2025 Airbnb mit einer Strafe von rund 64 Millionen Euro belegt, weil die Plattform Inserate ohne Registernummer weiter zugelassen hatte. Parallel dazu wurden in ganz Spanien etwa 66.000 illegale Inserate von der Plattform gelöscht.
Für dich als Eigentümer einer Wohnung oder Finca bedeutet das: Die Zeiten, in denen eine Ferienvermietung ohne Lizenz unauffällig mitlaufen konnte, sind vorbei. Die Kontrollen sind nicht mehr stichprobenartig, sie sind systematisch.
Hinweis: Dieser Artikel ist Aufklärung, keine Anleitung zur Anzeige
Der Text zeigt dir, wie die Behörden vorgehen, damit du deine Risiken realistisch einschätzen kannst und den legalen Weg findest. Er ist kein Aufruf, Nachbarn oder Mitbewohner zu melden.
So wird automatisiert ermittelt
Der Consell de Mallorca arbeitet seit 2024 mit dem spezialisierten Technologieunternehmen Talk&Code zusammen. Dessen Software hat laut dem zuständigen Ressort über 400.000 Inserate auf vier Plattformen analysiert und dabei mehr als zehn Millionen Datenpunkte ausgewertet. Der technische Ablauf läuft in mehreren Stufen.
Stufe 1: Plattform-Scraping
Die Tools ziehen regelmäßig die öffentlichen Inserate von Airbnb, Booking, Vrbo und Holidu ab. Dabei werden Titel, Beschreibung, Fotos, Preise, Verfügbarkeiten, Kalender und die GPS-Näherungsangaben erfasst. Die Plattformen zeigen aus Datenschutzgründen meist nur einen groben Kartenkreis, nicht die exakte Adresse.
Stufe 2: Geolokalisierung mit KI
Genau diesen Kreis löst die Software auf. Moderne Bildanalyse vergleicht Fotos aus dem Inserat mit Satellitenbildern, Google Street View und öffentlichen Immobilienportalen. Charakteristische Merkmale wie Poolform, Dachfarbe, Zaunverlauf oder der Blick aus dem Fenster helfen, die Immobilie einer genauen Adresse zuzuordnen. Auf Ibiza hat diese Methode dazu geführt, dass das Angebot auf Airbnb binnen weniger Monate von 4.324 auf 2.051 Inserate fiel, also fast um die Hälfte.
Stufe 3: Abgleich mit dem offiziellen Register
Sobald die Adresse feststeht, gleicht das System sie mit dem ETV-Register des Inselrats ab. Fehlt die Registernummer oder ist sie gefälscht, wird das Inserat als illegal markiert. Laut den Daten aus dem Verfahren gegen Airbnb hatten 4.289 der 4.305 bemängelten Mallorca-Inserate überhaupt keine Registernummer, 16 eine gefälschte.
Stufe 4: Abgleich mit weiteren Datenbanken
Im nächsten Schritt folgen weitere Prüfungen. Das Kataster liefert Angaben zum Eigentümer, das Grundbuch zeigt Belastungen und Hypotheken, die Meldedaten (Padrón) zeigen, wer offiziell in der Wohnung wohnt. Stimmen tourisisches Inserat und gemeldete Bewohner nicht zusammen, entsteht ein deutlicher Verdacht.
Stufe 5: EU-Meldepflicht ab Mai 2026
Ab dem 20. Mai 2026 greift die EU-Verordnung 2024/1028 vollständig. Plattformen müssen dann monatlich Daten an die Ventanilla Única Digital melden, darunter die Registernummer, die exakte Adresse der Wohnung, die URL des Inserats, Übernachtungsanzahl und Gästezahlen. Das Ministerio de Vivienda in Madrid leitet diese Daten an die Balearen weiter. Damit entfällt die Anonymität der Inserate komplett.
Achtung: Die Meldepflicht kommt auch für alte Inserate
Die EU-Verordnung gilt auch rückwirkend für bestehende Inserate. Wer heute ohne Registernummer inseriert, wird nach Vollgeltung der Verordnung zwangsläufig in den monatlichen Datenlieferungen auftauchen.
Weitere Ermittlungswege
Neben den digitalen Tools nutzt der Consell klassische Hebel, die für Eigentümer schwer vorhersehbar sind.
Nachbarschaftshinweise sind trotz des Stillschweigens der Behörden ein zentraler Auslöser. Der Inselrat hat 2025 zwei offizielle Kanäle für Anfragen und Anzeigen eingerichtet. Wiederkehrende Rollkoffer im Treppenhaus, häufige Wechsel der Bewohner und Lärmbeschwerden landen dort schnell.
Nebenkostenmuster liefern ebenfalls Signale. Wenn Wasser- und Stromverbrauch einer Wohnung saisonal stark schwanken und immer parallel zu Buchungsfenstern in der Hochsaison spitzen, fällt das bei gezielten Prüfungen auf.
Portierdienste und Verwaltungen melden verdächtige Vorgänge, besonders in Palma. Einige Eigentümergemeinschaften (Comunidad de Propietarios) haben ihre Statuten ausdrücklich auf ein Verbot touristischer Nutzung geändert, womit interne Kontrollen leichter werden.
Steuerliche Plausibilität ist ein weiterer Weg. Die Agencia Tributaria gleicht Einkommensangaben mit Daten aus Plattformen ab. Seit der DAC7-Richtlinie melden Plattformen Einkünfte der Gastgeber direkt an die spanische Steuer. Wer Einnahmen nicht deklariert, trifft also zusätzlich auf eine Steuerprüfung.
Der rechtliche Rahmen
Für dich als Vermieter greifen drei Ebenen ineinander.
Balearen-Ebene. Das Tourismusgesetz Ley 8/2012 bildet den Grundrahmen. Ley 6/2017 hat die Vermietung von Aufenthalten in Wohnungen klarer geregelt und dabei das ETV- und DRIAT-System eingeführt. Die Reform 2022 brachte das Moratorium auf neue Lizenzen. 2025 folgte ein neues Verfahren mit Stichtag 1. Mai 2026.
Spanische Ebene. Seit 1. Juli 2025 ist das Real Decreto 1312/2024 in Kraft. Es schafft die einheitliche Mietregisternummer NRUA und die Ventanilla Única Digital. Jede Kurzzeitvermietung in Spanien braucht diese Nummer zusätzlich zur lokalen Lizenz.
EU-Ebene. Die EU-Verordnung 2024/1028 ist seit 19. Mai 2024 in Kraft und muss bis 20. Mai 2026 vollständig angewendet werden. Sie schreibt die Datenmeldepflicht für Plattformen und die Pflicht zur Anzeige der Registernummer in jedem Inserat verbindlich fest.
Diese drei Ebenen greifen ineinander. Wer etwa eine ETV hat, aber keine NRUA, steht ab dem Vollgeltungstermin der EU-Verordnung erneut im Fokus. Eine regelmäßige Prüfung der eigenen Unterlagen ist deshalb Pflicht.
Decreto-Ley 4/2025: Was 2025 neu wurde
Die wichtigste Verschärfung auf Balearen-Ebene seit Erlass des Moratoriums ist das Decreto-Ley 4/2025 vom 11. April 2025. Es gilt seit 16. April 2025 und trägt im Originaltitel den Zusatz "contra la oferta ilegal" - also gerichtet gegen das illegale Angebot.
Inhaltlich bringt das Dekret drei Kernpunkte. Erstens werden in Mehrfamilienhäusern (pluriviviendas) auf allen Balearen vorerst keine neuen Tourismusplätze mehr vergeben. Neue Plätze gibt es nur noch im 1-zu-1-Tausch, das heißt, ein Eigentümer muss erst einen bestehenden Platz abmelden, damit anderswo ein gleichwertiger Platz neu vergeben werden kann. Zweitens wird der Sanktionsrahmen für besonders schwere Verstöße angehoben, im Höchstfall auf bis zu 500.000 EUR pro Wohnung. Drittens werden die Befugnisse der Inselräte zur sofortigen Schließung gestärkt.
Für bestehende ETV- und ETVPL-Lizenzen ändert das Dekret nichts an der Verlängerbarkeit. Wer eine gültige Lizenz hat, kann sie weiterhin nach den bisherigen Regeln verlängern und übertragen. Wer eine Immobilie mit übertragbarer ETVPL in einem Mehrfamilienhaus besitzt, profitiert dagegen indirekt: weil neue Plätze in dieser Kategorie praktisch eingefroren sind, steigt der Marktwert bestehender Lizenzen.
Falls du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit dem Plan kaufst, sie touristisch zu vermieten, ist die Lizenz im Kaufvertrag heute der entscheidende Punkt. Eine Wohnung ohne übertragbare ETVPL ist auf absehbare Zeit nicht legal touristisch nutzbar.
Die Bußgeldstaffel
Das Tourismusgesetz staffelt die Sanktionen nach Schwere des Verstoßes und ob du als Eigentümer, Betreiber oder Plattform eingestuft wirst.
Für Eigentümer und Vermarkter:
Die Vermietung ohne ETV oder DRIAT gilt als schwerwiegender Verstoß. Der Strafrahmen liegt zwischen 20.001 und 40.000 EUR pro Wohnung. Bei wiederholtem oder besonders schwerem Fehlverhalten, etwa gefälschter Registernummer, kann die Strafe bis in den Bereich von 400.000 EUR steigen. Mit dem Decreto-Ley 4/2025 wurde der Höchstrahmen für die schwersten Fälle zudem auf bis zu 500.000 EUR pro Wohnung angehoben.
Für Plattformen:
Airbnb, Booking, Vrbo und Holidu haften, wenn sie illegale Inserate veröffentlichen. Hier liegt der Rahmen bei bis zu 400.000 EUR pro Inserat. Das Bußgeld über 64 Millionen Euro gegen Airbnb Ende 2025 zeigt, dass die spanischen Behörden auch gegenüber großen Plattformen hart durchgreifen.
Aktuelle Rekordfälle:
In Palma wurde im Oktober 2025 ein Mehrfamilienhaus im Stadtteil Llevant mit kumulierten Bußgeldern von über 300.000 Euro belegt, weil mehrere Wohnungen ohne Genehmigung an Urlauber vermietet wurden. Ein weiterer Fall aus Mallorca erreichte 1,3 Millionen Euro. Auf Menorca wurde ein einzelner Eigentümer mit über 400.000 Euro belastet.
Die 80-Prozent-Reduktion:
Das Gesetz sieht eine Reduktion des Bußgeldes um bis zu 80 Prozent vor, wenn die Immobilie freiwillig dem Wohnungsmarkt zurückgegeben wird. Statt touristischer Vermietung folgt dann eine langfristige Wohnraumvermietung ab einem Jahr. Dieser Anreiz ist politisch gewollt, weil die Wohnungsnot in Palma eines der Hauptmotive der Reform ist.
Achtung: Die Strafen sind nicht verhandelbar wie Parktickets
Ein Bußgeldbescheid im sechsstelligen Bereich kommt mit einem Verwaltungsverfahren und kann bei Zahlungsunfähigkeit zur Zwangsvollstreckung auf die Immobilie führen. Ohne Fachanwalt solltest du solche Bescheide nicht bearbeiten.
Was passiert nach Aufdeckung
Der Consell kann seit der letzten Reform schnell handeln. Sobald ein Inserat als illegal identifiziert ist, passieren mehrere Dinge parallel.
Zuerst geht eine Aufforderung an die Plattform, das Inserat zu entfernen. Airbnb und andere kooperieren inzwischen vertraglich und löschen binnen kurzer Zeit. Parallel wird ein Verwaltungsverfahren gegen dich als Eigentümer eröffnet. Du bekommst einen Anhörungsbrief und kannst Stellung nehmen. In schwereren Fällen kann der Inselrat die sofortige Schließung anordnen, noch bevor eine finale Entscheidung vorliegt. Diese Möglichkeit wurde Ende 2025 gestärkt.
Nach Zustellung des Bescheides hast du typischerweise einen Monat Zeit, Einspruch einzulegen oder zu zahlen. Bei schneller Zahlung ohne Einspruch gibt es Abschläge. Ohne Reaktion folgt die Zwangsvollstreckung und in Einzelfällen eine Grundbucheintragung.
Für dich als Eigentümer entstehen weitere Folgekosten. Plattformen melden Einnahmen an die Steuer, was zu einer Nachprüfung führen kann. Wenn du die Einkünfte nicht deklariert hast, entstehen Steuernachzahlungen, Säumniszinsen und Straftatbestände nach der Ley General Tributaria.
Der legale Weg zur ETV
Seit 2022 gilt ein Moratorium auf neue ETV-Lizenzen. Mit dem Beschluss von 2025 hat der Consell ein neues Verfahren etabliert, das Übergangsregeln und begrenzte Neuvergaben ab 2026 ermöglicht.
So bekommst du heute eine legale Basis:
Erstens, du kaufst eine Immobilie mit bestehender und übertragbarer ETV oder ETVPL. Die Lizenz hängt an der Immobilie und kann verkauft werden. Der Kaufpreis spiegelt diesen Wert. Prüfe die Lizenz im Register und lass den Kaufvertrag von einem spanischen Anwalt prüfen, bevor du unterschreibst.
Zweitens, du bewirbst dich auf ein neues Kontingent im CBAT-Verfahren. Der Consell veröffentlicht regelmäßig die Anzahl neuer Lizenzen und die Zonen, in denen sie vergeben werden. Die Bewerbung läuft über das neue Verfahren mit Stichtag 1. Mai 2026 und setzt voraus, dass deine Immobilie in einer zugelassenen Zone liegt.
Drittens, bestehende ETVPL-Lizenzen sind seit Februar 2023 verlängerbar. Der Antrag auf Verlängerung muss vor Ablauf der Fünfjahresfrist gestellt werden. Ohne rechtzeitigen Antrag erlischt die Lizenz.
Pflichten nach der Lizenzierung:
Mit der ETV allein bist du nicht fertig. Zusätzlich brauchst du die NRUA über die Ventanilla Única Digital, eine aktuelle Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsurkunde), das Energiezertifikat, eine Haftpflichtversicherung und die Registrierung bei der Tourismus-Ökosteuer (Impuesto del Turismo Sostenible). Gäste musst du bei der Policía Nacional melden. Die Einnahmen erklärst du in der spanischen Einkommensteuer (IRPF oder IRNR), je nach Steuerstatus.
Alternativen ohne ETV-Lizenz
Wenn du keine ETV bekommst oder möchtest, gibt es legale Wege, Einnahmen aus deiner Immobilie zu erzielen.
Langzeitvermietung. Mietverträge nach der Ley de Arrendamientos Urbanos sind nicht an eine ETV gebunden. Der Mindestzeitraum liegt bei einem Jahr mit Verlängerungsoption bis zu sieben Jahren. Details dazu findest du im Leitfaden zu Wohnung mieten auf Mallorca und im Artikel zum Mietvertrag.
Saisonmiete (arrendamiento temporal). Dieser Vertragstyp erlaubt eine befristete Vermietung von mehreren Wochen bis Monaten, wenn der Mieter einen objektiven Grund hat. Typisch sind Arbeitseinsätze, Studium, medizinische Behandlung oder saisonale Arbeiten. Ohne solchen Grund gilt die Vermietung als verdeckte touristische Nutzung und fällt wieder unter das Tourismusgesetz.
Pensionen und Agroturismo. Für Fincas in bestimmten ländlichen Zonen gibt es gesonderte Lizenztypen wie Agroturismo oder Turismo de Interior. Sie setzen andere Anforderungen voraus, erlauben aber legale Tourismus-Einnahmen auf dem Land.
Eigentümernutzung ohne Vermietung. Wer die Immobilie ausschließlich selbst nutzt und nur Familie oder Freunde unentgeltlich aufnimmt, fällt nicht unter das Tourismusrecht. Sobald aber ein Geldfluss existiert, gilt die Nutzung als Vermietung.
Tipp: Lass die konkrete Konstellation prüfen
Die Grenze zwischen erlaubter Saisonmiete und verdeckter Touristenvermietung ist im Einzelfall eng. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht prüft deinen Mietvertrag und dokumentiert den objektiven Grund des Mieters rechtssicher.
Risiken und Prüfung für Gäste
Bisher ging es um Eigentümer. Doch auch Gäste, die eine illegale Ferienwohnung buchen, tragen ein reales Risiko. Sie werden zwar in der Regel nicht selbst sanktioniert, verlieren aber in mehrfacher Hinsicht.
Was du als Gast riskierst. Wird das Inserat während deines Aufenthalts vom Consell als illegal markiert und die Schließung angeordnet, musst du die Wohnung verlassen. Eine Erstattung des Reisegeldes ist dann Sache der Plattform und des Eigentümers, ein automatischer Anspruch besteht nicht. Konsumentenschutzrechte aus der Pauschalreiserichtlinie greifen bei einer reinen Unterkunftsbuchung ohnehin nur eingeschränkt. Manche Reiseversicherungen schließen Schäden in nicht lizenzierten Unterkünften ausdrücklich aus. Entspricht die Wohnung nicht dem Inserat oder gibt es Streit mit dem Eigentümer, ist die Durchsetzung deiner Ansprüche schwieriger, weil der Betreiber sich ohnehin im illegalen Bereich bewegt und Rechnungen oft fehlen.
So prüfst du vor der Buchung. Ab dem 20. Mai 2026 müssen Plattformen die Registernummer in jedem Inserat sichtbar machen. Bis dahin lohnt es sich, selbst aktiv zu werden:
- Suche im Inserat oder in der Buchungsbestätigung gezielt nach einer Nummer, die mit "ETV", "ETVPL", "DRIAT" oder "NRUA" beginnt.
- Prüfe diese Nummer und die Adresse im offiziellen Register des Consell unter caib.es/cathosfront/cens. Das Register ist öffentlich und kostenlos.
- Nutze die offizielle App "Verificador Alquiler Turístico" der Fundació Balears d'Innovació i Tecnologia für iOS und Android. Sie zeigt dir geolokalisierte legale Angebote in der Nähe.
- Vergleiche die Adresse in deiner Buchungsbestätigung mit dem Registereintrag. Stimmen Straße, Hausnummer und Wohnungsnummer überein?
- Stutzig werden solltest du bei Inseraten ganz ohne Nummer, bei Floskeln wie "Lizenz beantragt" oder "in Bearbeitung", bei einer Nummer, die im Register nicht auftaucht, und bei einer Nummer, die zu einer ganz anderen Adresse gehört.
Was tun, wenn du eine illegale Vermietung bemerkst. Sichere zuerst Belege: ein Screenshot des Inserats, die Buchungsbestätigung und der Zahlungsbeleg. Schreibe die Plattform an und fordere Erstattung. Parallel kannst du dem Consell de Mallorca einen Hinweis geben, anonym wenn du möchtest. Erreichbar ist die zuständige Stelle unter der Telefonnummer 971 007 940 (Montag bis Freitag von 9 bis 14 Uhr) oder per E-Mail an denunciesturistiques@conselldemallorca.es.
Gäste werden nicht sanktioniert, aber sie zahlen oft den Schaden
Buße zahlt der Eigentümer, nicht du. Aber das verlorene Reisegeld, eine vorzeitig beendete Reise oder eine Wohnung, die nicht dem Versprechen entspricht, bleiben am Gast hängen. Eine Prüfung vor der Buchung kostet zwei Minuten und schützt vor sehr teuren Überraschungen.
Fazit: Sauber bleiben ist günstiger
Die Balearen haben 2025 und 2026 einen Kontrollapparat aufgebaut, der mit einfachen Mitteln nicht mehr zu umgehen ist. KI-gestütztes Scraping, EU-weite Meldepflichten und hohe Bußgelder machen den Graumarkt zum hohen Risiko. Wer die Vermietung ohne Lizenz fortsetzt, tauscht eine mittlere fünfstellige Einnahme gegen ein sechs- bis siebenstelliges Sanktionsrisiko.
Der legale Weg ist aufwendiger, aber planbar. Ob du eine ETV kaufst, eine Langzeitvermietung wählst oder auf den nächsten CBAT-Aufruf wartest, jede dieser Optionen lässt sich sauber kalkulieren. Die Zeit, in der ein "wird schon niemand merken" funktioniert hat, ist vorbei. Wer jetzt umsteigt, bevor ein Verwaltungsverfahren ins Haus fällt, profitiert außerdem von der 80-Prozent-Reduktion.
Quellen und Belege: Majorca Daily Bulletin zu 4.305 gebußten Inseraten auf den Balearen, Economía de Mallorca zu 4.400 entfernten Inseraten, Infobae zu 40 Prozent illegaler Anzeigen, Última Hora zur Talk&Code-Analyse, Euronews zur 65-Millionen-Strafe gegen Airbnb, Spanish Property Insight zur 66.000-Inserate-Entfernung, Spanish Property Insight zur KI-Detektion auf Ibiza, Hosteltur zur 1,3-Millionen-Euro-Sanktion, Mallorca Magazin zur 400.000-Euro-Strafe auf Menorca, Inselradio zum Palma-Fall über 300.000 Euro, Decreto-Ley 4/2025 der Illes Balears (Volltext und Zusammenfassung), Offizielles ETV-Register der Illes Balears, App "Verificador Alquiler Turístico" (Google Play), Consell de Mallorca - Meldestelle für illegale Ferienvermietung. Stand: Mai 2026.