Comunidad de Propietarios: Neue Regeln zur Ferienvermietung

Seit dem 3. April 2025 hat deine Comunidad de Propietarios bei der Ferienvermietung das letzte Wort. Die Reform der Ley de Propiedad Horizontal erlaubt es der Eigentümerversammlung, touristische Vermietung im Gebäude mit einer Dreifünftelmehrheit zu verbieten, zu beschränken oder mit einer Sonderumlage von bis zu 20 Prozent zu belegen. Für Eigentümer auf Mallorca ist das eine der wichtigsten Rechtsänderungen der letzten Jahre - egal ob du selbst vermieten willst oder Ruhe im Haus suchst. Wie die Comunidad grundsätzlich funktioniert, erklärt unser Guide zur Hausverwaltung und Comunidad de Propietarios.

Auf einen Blick

Die Ley Orgánica 1/2025 hat Artikel 17.12 der Ley de Propiedad Horizontal geändert: Neue Ferienvermietung braucht seit dem 3. April 2025 die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft mit Dreifünftelmehrheit. Dieselbe Mehrheit genügt für ein Verbot oder eine Kostenerhöhung von bis zu 20 Prozent für vermietete Wohnungen. Bestehende legale Vermietungen bleiben geschützt, überstimmte Eigentümer können Beschlüsse anfechten.

Was die Reform der Ley de Propiedad Horizontal ändert

Die Comunidad de Propietarios ist die gesetzlich vorgeschriebene Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes in Spanien. Sie verwaltet Gemeinschaftsflächen, beschließt über Umlagen und Regeln des Zusammenlebens und wird von einem gewählten Präsidenten vertreten. Rechtsgrundlage ist die Ley de Propiedad Horizontal aus dem Jahr 1960, die seither mehrfach reformiert wurde.

Die jüngste und für Vermieter wichtigste Änderung kam über die vierte Schlussbestimmung der Ley Orgánica 1/2025 vom 2. Januar, in Kraft seit dem 3. April 2025. Der neue Artikel 17.12 stellt die bisherige Logik auf den Kopf: Wer seine Wohnung neu als Ferienunterkunft anbieten will, braucht dafür die vorherige, ausdrückliche Zustimmung der Eigentümerversammlung. Ohne diesen Beschluss ist die touristische Nutzung im Gebäude nicht zulässig, selbst wenn die Balearen-Regierung eine Lizenz erteilen würde.

Konkret kann die Gemeinschaft mit Dreifünftelmehrheit drei Dinge tun:

die Ferienvermietung im Gebäude komplett verbieten
sie erlauben, aber an Bedingungen knüpfen (etwa Ruhezeiten oder eine Begrenzung der Wohnungszahl)
den Gemeinschaftskostenanteil der touristisch genutzten Wohnungen um bis zu 20 Prozent erhöhen

Wichtig für Mallorca: Der Beschluss der Comunidad ersetzt nicht die öffentlich-rechtliche Seite. Eine ETV-Lizenz der Balearen bleibt zusätzlich Pflicht. Was ohne Lizenz droht, liest du im Beitrag zur ETV-Lizenz und illegalen Ferienvermietung.

Dreifünftelmehrheit: So kommt der Beschluss rechtssicher zustande

Die Dreifünftelmehrheit ist eine doppelte Mehrheit: drei Fünftel aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile (cuotas de participación) vertreten. Gezählt wird also nicht nur pro Kopf, sondern auch nach dem im Kaufvertrag festgelegten Anteil am Gebäude. Maßgeblich sind alle Eigentümer, nicht nur die Anwesenden. Stimmen ordnungsgemäß geladener Abwesender, die dem Beschluss nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung des Protokolls widersprechen, werden nach Artikel 17.8 LPH als Zustimmung gewertet.

Damit ein Beschluss vor Gericht Bestand hat, muss die Protokollierung stimmen. Das Protokoll (acta) muss nach Artikel 19 LPH unter anderem enthalten:

Ort, Datum und Angabe, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Versammlung handelt
die Tagesordnung, auf der das Thema Ferienvermietung ausdrücklich angekündigt war
das Abstimmungsergebnis mit Namen und Anteilen der zustimmenden und ablehnenden Eigentümer
den genauen Wortlaut des Beschlusses

Das Protokoll muss binnen zehn Tagen nach der Versammlung abgeschlossen und den Eigentümern zugestellt werden. Ein Beschluss, der nur unter "Verschiedenes" gefasst wurde oder dessen Abstimmungsergebnis nicht nachvollziehbar dokumentiert ist, ist angreifbar.

Achtung: Keine Rückwirkung

Die Reform gilt nicht rückwirkend. Wer vor dem 3. April 2025 bereits legal touristisch vermietet hat, also mit Lizenz und im Einklang mit den damaligen Statuten, darf grundsätzlich weitermachen. Ein nachträglicher Verbotsbeschluss beendet diese Tätigkeit nicht automatisch. Genau darüber wird aber häufig gestritten, im Zweifel gehört der Fall in anwaltliche Beratung.

Überstimmt: Welche Rechte du als Eigentümer hast

Wirst du in der Versammlung überstimmt, bist du dem Beschluss nicht schutzlos ausgeliefert. Artikel 18 LPH erlaubt die Anfechtung (impugnación) vor Gericht. Die Fristen sind kurz: drei Monate für Beschlüsse, die gegen die Statuten verstoßen oder einzelne Eigentümer schwer benachteiligen, und ein Jahr für Beschlüsse, die gegen das Gesetz verstoßen. Anfechten kann nur, wer gegen den Beschluss gestimmt hat, abwesend war oder wem das Stimmrecht zu Unrecht entzogen wurde. Außerdem musst du mit deinen Gemeinschaftszahlungen auf dem Laufenden sein.

Reicht die Mehrheit der Anwesenden für ein Verbot? Nein. Verlangt werden drei Fünftel aller Eigentümer und drei Fünftel aller Anteile. Abwesende zählen aber als Zustimmung, wenn sie nach Zustellung des Protokolls nicht innerhalb von 30 Tagen schriftlich widersprechen. Wer ein Verbot verhindern will, muss also aktiv reagieren.

Gilt das Verbot auch für bestehende Ferienvermietungen? Nein, die Reform wirkt nicht rückwirkend. Wer vor dem 3. April 2025 legal vermietet hat, genießt Bestandsschutz. Ohne Lizenz oder bei einem schon vorher bestehenden statutarischen Verbot gilt dieser Schutz allerdings nicht.

Vermietest du ohne die nötige Zustimmung, kann der Präsident der Comunidad dich zur Unterlassung auffordern und die Gemeinschaft anschließend eine Unterlassungsklage (acción de cesación) erheben. Wie Konflikte im Haus generell ablaufen und eskalieren, zeigt unser Beitrag zum Nachbarschaftsrecht in Spanien.

Woran du eine gute Hausverwaltung erkennst

Ob ein Beschluss zur Ferienvermietung sauber zustande kommt, hängt in der Praxis stark vom Administrador de Fincas ab. Eine gute Verwaltung erkennst du daran, dass sie Tagesordnungspunkte präzise formuliert, Vollmachten und Anteile korrekt auszählt, Protokolle fristgerecht und vollständig zustellt und auf Nachfragen schriftlich antwortet. Hellhörig solltest du werden, wenn Versammlungen ohne klare Tagesordnung einberufen werden, Protokolle erst nach Wochen eintreffen oder Abstimmungsergebnisse ohne Namensliste dokumentiert sind. Gerade bei einem so konfliktträchtigen Thema wie der touristischen Vermietung ist eine saubere Verwaltung der beste Schutz vor jahrelangen Gerichtsverfahren. Planst du selbst zu vermieten, findest du die Grundlagen im Ratgeber zur Vermietung an Touristen.

Tipp: Vor dem Wohnungskauf die Actas lesen

Willst du eine Wohnung auf Mallorca kaufen, um sie zeitweise touristisch zu vermieten, fordere vor dem Kauf die Protokolle der letzten Versammlungen und die Statuten an. Ein bereits gefasster Verbotsbeschluss bindet auch neue Eigentümer, und eine Lizenz allein hilft dir dann nicht weiter.

Fazit

Die Reform der Ley de Propiedad Horizontal hat das Kräfteverhältnis im Mehrfamilienhaus verschoben: Seit dem 3. April 2025 entscheidet die Comunidad de Propietarios mit Dreifünftelmehrheit darüber, ob in ihrem Gebäude neu touristisch vermietet werden darf, und kann bestehende Regeln mit Bedingungen oder einer Sonderumlage von bis zu 20 Prozent verschärfen. Für Eigentümer heißt das: Versammlungen ernst nehmen, Protokolle prüfen und Fristen im Blick behalten, denn Schweigen nach der Versammlung zählt als Zustimmung. Wer überstimmt wurde, hat mit der Anfechtung nach Artikel 18 LPH ein scharfes, aber fristgebundenes Werkzeug. Und wer kaufen will, um zu vermieten, prüft die Beschlusslage der Comunidad am besten vor der Unterschrift beim Notar.