Die Comunidad de Propietarios
Wenn du auf Mallorca in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage lebst, hast du es mit der Comunidad de Propietarios zu tun. Das ist die spanische Eigentümergemeinschaft, vergleichbar mit der deutschen WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), aber mit einigen wichtigen Unterschieden.
Jede Comunidad hat eine feste Struktur:
- Presidente: Der Vorsitzende, ein Eigentümer, der (oft unfreiwillig) für ein Jahr gewählt wird. Er vertritt die Gemeinschaft nach außen und leitet Versammlungen.
- Administrador de Fincas: Ein professioneller Verwalter, der die täglichen Geschäfte führt, Rechnungen bezahlt und die Buchhaltung erledigt. Die meisten Comunidades beauftragen einen externen Administrador.
- Secretario: Der Schriftführer, oft der Administrador selbst.
- Junta de Propietarios: Die Eigentümerversammlung, das oberste Entscheidungsorgan. Sie trifft sich mindestens einmal im Jahr (Junta Ordinaria) und bei Bedarf außerordentlich (Junta Extraordinaria).
Die Comunidad wird durch ihre Estatutos (Satzung) geregelt. Diese legen fest, welche Nutzung erlaubt ist, wie die Kosten verteilt werden und welche besonderen Regeln gelten. Du findest die Estatutos im Grundbuch (Registro de la Propiedad) und solltest sie vor dem Kauf oder der Anmietung einer Wohnung unbedingt lesen.
Tipp: Estatutos vor dem Einzug lesen
Lass dir die Estatutos und die letzten Versammlungsprotokolle (Actas) zeigen, bevor du kaufst oder mietest. Dort stehen wichtige Regeln zu Tierhaltung, touristischer Vermietung und geplanten Sonderumlagen.
Ley de Propiedad Horizontal
Das spanische Nachbarschaftsrecht basiert auf der Ley de Propiedad Horizontal (LPH), dem Gesetz über horizontales Eigentum. Es regelt das Zusammenleben in Gebäuden mit mehreren Eigentümern und gilt in ganz Spanien.
Deine Rechte als Eigentümer
Du darfst deine Wohnung frei nutzen, solange du die Estatutos und die Rechte der anderen Eigentümer respektierst. Konkret bedeutet das:
- Du kannst deine Wohnung renovieren, solange du keine tragenden Elemente oder Gemeinschaftsbereiche veränderst
- Du kannst deine Wohnung vermieten (langfristig), sofern die Estatutos es nicht einschränken
- Du hast Stimmrecht in der Junta, proportional zu deinem Eigentumsanteil (cuota de participación)
- Du hast Zugang zu allen Gemeinschaftseinrichtungen (Pool, Garten, Garage)
- Du kannst die Jahresabrechnung und alle Dokumente der Comunidad einsehen
Deine Pflichten als Eigentümer
- Gemeinschaftskosten zahlen: Monatliche Cuota und Sonderumlagen (derramas) pünktlich begleichen
- Instandhaltung: Deine Wohnung so instand halten, dass keine Schäden an anderen Einheiten oder Gemeinschaftsbereichen entstehen
- Genehmigungen einholen: Für Umbauten, die Gemeinschaftselemente betreffen, brauchst du die Zustimmung der Junta
- Zugang gewähren: Für notwendige Reparaturen an Gemeinschaftsleitungen musst du den Zugang zu deiner Wohnung ermöglichen
- Regeln einhalten: Ruhezeiten, Nutzungsregeln und die Beschlüsse der Junta sind bindend
- Vermieter informieren: Wenn größere Schäden auftreten, musst du den Vermieter informieren
Abstimmungsregeln in der Junta
Nicht alle Entscheidungen brauchen die gleiche Mehrheit:
- Einfache Mehrheit: Für reguläre Beschlüsse wie Wartungsarbeiten oder die Wahl des Presidente
- Drei-Fünftel-Mehrheit: Für die Einrichtung neuer Gemeinschaftsdienste oder die Änderung von Nutzungsregeln, außerdem für jeden Beschluss, der touristische Vermietung erlaubt, beschränkt oder verbietet
- Einstimmigkeit: Für die Änderung der Estatutos oder strukturelle Veränderungen am Gebäude
Achtung: Versammlungen nicht ignorieren
Wenn du nicht zur Junta erscheinst und keine Vertretung (Vollmacht) sendest, zählt deine Stimme in vielen Fällen als Zustimmung, sofern du nicht innerhalb von 30 Kalendertagen widersprichst, nachdem dir der Beschluss mitgeteilt wurde. So gehen Beschlüsse ohne dein Einverständnis durch, auch Sonderumlagen von mehreren tausend Euro.
Gemeinschaftskosten und Hausgeld
Die monatlichen Gemeinschaftskosten (Cuota de Comunidad) decken die laufenden Ausgaben des Gebäudes ab. Was genau darin enthalten ist, variiert je nach Anlage, aber typische Posten sind:
- Reinigung von Treppenhaus und Gemeinschaftsbereichen
- Poolwartung und Gartenpflege
- Versicherung des Gebäudes (seguro de comunidad)
- Strom für Gemeinschaftsbereiche (Flur, Tiefgarage, Aufzug)
- Aufzugwartung
- Gehalt des Hausmeisters (portero), falls vorhanden
- Rücklagen für größere Reparaturen (fondo de reserva)
Die Cuota liegt auf Mallorca je nach Anlage typischerweise zwischen 50 und 300 EUR monatlich. Luxusanlagen mit großen Pools, Fitnessräumen oder Sicherheitsdienst können deutlich teurer sein.
Sonderumlagen (Derramas)
Wenn größere Reparaturen anstehen, die das reguläre Budget übersteigen, beschließt die Junta eine Sonderumlage (Derrama). Das kann die Fassadensanierung, ein neues Dach oder die Erneuerung des Aufzugs sein. Derramas können je nach Projekt mehrere tausend Euro betragen und werden nach dem Eigentumsanteil auf alle Eigentümer umgelegt.
Tipp: Fondo de Reserva prüfen
Vor dem Kauf einer Wohnung solltest du fragen, wie hoch der Fondo de Reserva (Rücklage) der Comunidad ist. Ist er niedrig, stehen möglicherweise bald Sonderumlagen an. Der gesetzliche Mindestbetrag liegt bei 10 % des letzten Jahresbudgets.
Ruhezeiten und Lärmregeln
Eine landesweit einheitliche Nachtruhe gibt es in Spanien nicht. Auf den Balearen legt das Lärmschutzgesetz Ley 1/2007 die Nacht auf 23:00 bis 8:00 Uhr fest. Die Gemeinden können in ihrer Verordnung (Ordenanza Municipal) davon abweichen: In Calvià beginnt der Nachtzeitraum für die Lärmgrenzwerte zum Beispiel erst um 24:00 Uhr, Umzüge, Möbelrücken und Heimwerken in der Wohnung sind dort aber schon zwischen 22:00 und 9:00 Uhr verboten. Die Comunidad kann zusätzlich strengere Regeln in ihren Estatutos oder ihrer Hausordnung festlegen.
Ruhezeiten in Palma de Mallorca (laut Ordenanza municipal reguladora del ruido y las vibraciones):
- Nachtruhe: 23:00 bis 8:00 Uhr an allen Tagen, auch am Wochenende und an Feiertagen
- Grenzwert nachts: Lärm aus der Nachbarwohnung oder von draußen darf im Wohnraum höchstens 30 dB(A) und im Schlafzimmer 25 dB(A) erreichen
- Siesta: Viele Comunidades haben eine zusätzliche Mittagsruhe von 14:00 bis 16:00 Uhr, aber das ist keine gesetzliche Pflicht
Was als Lärm gilt:
- Laute Musik oder Fernsehen, das in andere Wohnungen dringt
- Laute Bauarbeiten außerhalb der erlaubten Zeiten (in Palma nur an Werktagen von 9:00 bis 20:00 Uhr, in Zonen mit großem Touristenandrang vom 1. Mai bis 30. Oktober nur von 11:00 bis 19:00 Uhr)
- Wiederholtes lautes Hundebellen
- Partys und Feiern mit Lärmbelästigung
Während der Ruhezeiten darfst du natürlich in deiner Wohnung leben, aber der Lärm darf nicht über das Maß hinausgehen, das in einer Nachbarwohnung als störend empfunden wird. Das gilt rund um die Uhr, nachts sind nur die Grenzwerte strenger. Das spanische Recht spricht von "actividades molestas" (belästigende Aktivitäten).
Wie du bei nächtlichem Lärm konkret vorgehst und welche Zeiten Staat und Balearen vorgeben, liest du im Beitrag zur Nachtruhe in Spanien und auf Mallorca.
Häufige Konflikte und Lösungen
Lärm von Nachbarn
Das mit Abstand häufigste Problem. Ob laute Musik, Trittschall oder bellende Hunde, Lärmkonflikte sind auf Mallorca genauso verbreitet wie überall.
Was du tun kannst:
- Sprich zuerst direkt mit dem Nachbarn. Viele wissen nicht, wie hellhörig spanische Wohnungen sein können
- Wenn das nicht hilft, informiere den Presidente oder Administrador schriftlich
- Die Comunidad kann den Nachbarn offiziell abmahnen
- Als letztes Mittel kannst du bei der Policía Local eine Anzeige wegen Ruhestörung (denuncia por ruidos) erstatten
Gemeinschaftsbereiche und ihre Nutzung
Streit um den Pool, die Terrasse oder Parkplätze ist in Wohnanlagen häufig. Die Estatutos und die Beschlüsse der Junta regeln die Nutzung. Typische Regelungen betreffen Poolzeiten, Grillverbote auf Balkonen und die Nutzung von Gemeinschaftsgärten.
Bauliche Veränderungen
Du willst eine Klimaanlage an die Fassade montieren, den Balkon verglasen oder eine Markise anbringen? In den meisten Fällen brauchst du die Genehmigung der Comunidad. Veränderungen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betreffen, erfordern in der Regel einen Beschluss der Junta. Ohne Genehmigung kann die Comunidad den Rückbau verlangen.
Wasserschäden und undichte Leitungen
Wer zahlt, wenn Wasser von oben durchkommt? Die Faustregel: Wenn der Schaden durch eine Gemeinschaftsleitung verursacht wird, zahlt die Comunidad. Wenn er durch eine private Leitung innerhalb einer Wohnung verursacht wird, zahlt der jeweilige Eigentümer. In der Praxis führt das regelmäßig zu Diskussionen, und der Administrador muss oft einen Gutachter einschalten.
Achtung: Eigenmächtige Umbauten
Wenn du ohne Genehmigung der Comunidad bauliche Veränderungen vornimmst, die Gemeinschaftselemente betreffen, kann die Gemeinschaft den Rückbau auf deine Kosten verlangen. Das gilt auch für vermeintlich kleine Dinge wie Außenjalousien oder Satellitenschüsseln.
Wenn es zum Streit kommt
Nicht jeder Konflikt lässt sich am Gartenzaun lösen. Wenn das direkte Gespräch und die Einschaltung der Comunidad nicht helfen, gibt es in Spanien verschiedene Eskalationsstufen:
1. Mediación (Mediation)
Seit dem 3. April 2025 ist ein außergerichtlicher Einigungsversuch Pflicht, bevor du oder die Comunidad eine Zivilklage einreicht: eine Mediation, eine Schlichtung (conciliación), ein verbindliches Angebot (oferta vinculante) oder eine nachweisbare Verhandlung mit der Gegenseite, direkt oder über Anwälte. Ohne diesen Nachweis nimmt das Gericht die Klage in der Regel nicht an (Ley Orgánica 1/2025, Art. 5). Eine Mediation ist dabei oft der sinnvollste Weg: Ein neutraler Mediator hilft beiden Seiten, eine Lösung zu finden, und eine Einigung kann verbindlich gemacht werden. Eingetragene Mediatoren findest du im öffentlichen Register des spanischen Justizministeriums. Das Honorar legt jeder Mediator selbst fest, frag deshalb vorher nach einem Angebot.
2. Acción de Cesación (Unterlassungsklage)
Wenn ein Nachbar dauerhaft gegen die Regeln verstößt (z.B. illegale Vermietung, permanente Lärmbelästigung), kann die Comunidad nach einem entsprechenden Junta-Beschluss eine Unterlassungsklage einreichen. Vorher muss der Presidente den Nachbarn förmlich zur Unterlassung auffordern, und die Verstöße müssen dokumentiert sein.
3. Denuncia bei der Policía Local
Bei akuten Ruhestörungen kannst du die Policía Local rufen. Die Beamten können den Lärm messen und ein Protokoll erstellen, das als Beweismittel dient. Wiederholte Denuncias stärken deine Position, falls es zu einem Verfahren kommt.
4. Gerichtlicher Weg (Vía Judicial)
Als letztes Mittel steht der Gang zum Gericht. Nachbarschaftsstreitigkeiten werden vor dem Juzgado de Primera Instancia verhandelt. Die Kosten hängen vom Streitwert ab, aber rechne mit Anwalts- und Gerichtskosten von mindestens 1.500 bis 3.000 EUR. Ein Verfahren kann sich über Monate ziehen.
Tipp: Alles dokumentieren
Führe ein Protokoll über Vorfälle mit Datum, Uhrzeit und Beschreibung. Mach Fotos oder Videos als Beweismittel. Screenshots von Nachrichten oder E-Mails an den Nachbarn zeigen, dass du zuerst den Dialog gesucht hast. Diese Dokumentation ist entscheidend, falls der Fall vor Gericht landet, und seit 2025 musst du den Einigungsversuch vor einer Klage ohnehin nachweisen.
Praktische Tipps für ein gutes Zusammenleben
✓ Das hilft
- Stell dich vor: Wenn du einziehst, lerne deine Nachbarn kennen. Ein kurzes "Hola, soy tu nuevo vecino" öffnet viele Türen
- Geh zu den Juntas: Auch wenn es langweilig klingt, dort werden wichtige Entscheidungen getroffen, die dein Portemonnaie betreffen
- Kommuniziere auf Spanisch: Versuche, Briefe und E-Mails an die Comunidad auf Spanisch zu schreiben. Der Administrador spricht selten Deutsch
- Respektiere die Siesta: Zwischen 14 und 16 Uhr ist Ruhe angesagt, besonders im Sommer
✗ Das solltest du vermeiden
- Regeln ignorieren: "In Deutschland war das anders" zählt hier nicht. Es gelten die spanischen Gesetze und die Estatutos
- Konflikte eskalieren lassen: Je länger du wartest, desto schwieriger wird eine gütliche Lösung
- Die Cuota nicht zahlen: Die Comunidad kann Rückstände im gerichtlichen Mahnverfahren eintreiben, und deine Wohnung haftet kraft Gesetzes dafür
- Umbauten ohne Genehmigung: Spar dir den Ärger und frag vorher die Comunidad
