Makler in Spanien - kein geregelter Beruf
Der erste wichtige Unterschied zu Deutschland: In Spanien ist der Maklerberuf (agente inmobiliario) nicht gesetzlich geschützt. Es gibt keine staatlich anerkannte Ausbildungspflicht und keine Lizenz, die man haben muss. Grundsätzlich darf jede Person Immobilien vermitteln und eine Provision kassieren.
Das bedeutet nicht, dass alle Makler auf Mallorca unseriös sind. Aber es bedeutet, dass du als Käufer oder Verkäufer mehr Eigenverantwortung bei der Auswahl trägst.
Es gibt jedoch freiwillige Berufsverbände:
COAPI (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria): Die bedeutendste Berufsvereinigung für Immobilienmakler in Spanien. Mitglieder haben eine Ausbildung absolviert und sind haftpflichtversichert. Der Nachweis einer COAPI-Mitgliedschaft ist ein gutes Zeichen.
API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria): Der offizielle Titel für Mitglieder eines COAPI-Kollegiums.
FIABCI: Internationaler Immobilienverband, Mitgliedschaft zeigt internationales Netzwerk.
Viele seriöse Makler auf Mallorca sind keinem dieser Verbände angeschlossen - das ist kein Ausschlusskriterium. Aber ein Makler, der Mitglied ist, hat sich zumindest einer freiwilligen Kontrolle unterworfen.
Makler oder kein Makler?
Ob du einen Makler brauchst, hängt von deiner Situation ab:
Argumente für einen Makler:
- Du kennst den Markt und die Gegend nicht gut
- Du hast wenig Zeit für die Suche
- Du sprichst kein Spanisch und brauchst Unterstützung bei Besichtigungen und Behördengängen
- Du suchst nach Objekten, die nicht öffentlich inseriert sind (off-market)
- Du brauchst jemanden, der lokale Netzwerke zu Notaren, Anwälten und Banken hat
Argumente dagegen:
- Die Provision ist hoch und verteuert den Kauf erheblich
- Makler vertreten häufig beide Seiten (Käufer und Verkäufer), was zu Interessenkonflikten führt
- Auf Plattformen wie Idealista findest du viele Objekte auch direkt vom Eigentümer
- Du hast Zeit und Spanischkenntnisse, um selbst zu suchen
Ein sinnvoller Mittelweg: Nutze einen Makler für die Suche, aber beauftrage trotzdem einen unabhängigen Anwalt für die rechtliche Prüfung. Verlasse dich nie allein auf den Makler für die Due Diligence.
Provision - wer zahlt was?
In Spanien gibt es keine gesetzliche Regelung, wer die Maklerprovision zahlt. In der Praxis auf Mallorca gibt es verschiedene Modelle:
Verkäuferprovision: Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision, meist 4-6 % des Kaufpreises. Das ist besonders bei kleineren und mittleren Objekten üblich.
Käuferprovision: Der Käufer zahlt, meist 3-5 % plus IVA (Mehrwertsteuer: 21 % auf die Provision). Bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR und 4 % Provision wären das 24.200 EUR inkl. IVA.
Geteilte Provision: Beide Seiten zahlen je einen Teil.
Wichtig: Die Provision wird grundsätzlich auf den Kaufpreis berechnet und ist IVA-pflichtig. Lass dir vor jeder Besichtigung schriftlich bestätigen, wie hoch die Provision ist und wer sie zahlt. Manche Makler kommunizieren das erst beim Kaufvertrag - dann ist es zu spät zum Verhandeln.
Tipp: Provision immer vorab schriftlich klären
Frag schon beim ersten Kontakt: "Wer zahlt Ihre Provision und wie hoch ist sie?" Ein seriöser Makler beantwortet das klar. Wenn die Antwort vage ist, ist das ein Warnsignal.
Das Doppelmandat-Problem
Das größte strukturelle Problem auf dem Mallorca-Immobilienmarkt ist das Doppelmandat (dual agency): Ein Makler vertritt gleichzeitig den Verkäufer und den Käufer.
Warum das problematisch ist: Der Makler hat theoretisch Pflichten gegenüber beiden Parteien, aber in der Praxis liegt sein Interesse beim Abschluss - und damit beim höchsten Preis (der die Provision maximiert). Er kann dich nicht beim Preisverhandeln optimal vertreten, wenn er gleichzeitig für den Verkäufer arbeitet.
Wie es entsteht: Auf Mallorca sind viele Objekte in gemeinsamen Datenbanken (MLS-Systeme) eingetragen. Du beauftragst Makler A mit der Suche, und Makler A zeigt dir ein Objekt, das von Makler B für den Verkäufer betreut wird. Beide teilen sich die Provision. Auch Makler A kann dir nicht uneingeschränkt zur Seite stehen, weil er mit dem Verkäufermakler kooperiert.
Was du tun kannst:
- Frage direkt: "Vertreten Sie auch den Verkäufer dieses Objekts?"
- Beauftragt du einen Makler mit einer Exklusivsuche (contrato de exclusividad), stelle sicher, dass er wirklich deine Interessen vertritt
- Hol dir in jedem Fall einen unabhängigen Anwalt für die Vertragsprüfung - der vertritt ausschließlich dich
Wie findest du einen guten Makler?
Auf Mallorca gibt es einige hundert Maklerunternehmen - von kleinen Einzelpersonen bis zu internationalen Ketten. Hier sind die wichtigsten Kriterien:
Lokale Marktkenntnis
Ein guter Makler kennt die Gegend, in der du kaufen möchtest, sehr gut. Er kann dir sagen, welche Straßen ruhig sind, wo es Lärm- oder Überflutungsprobleme gibt, wie sich die Preise in den letzten Jahren entwickelt haben.
Transparenz bei Provision und Mandat
Seriöse Makler erklären ihr Provisionsmodell proaktiv und schriftlich. Sie benennen auch klar, wenn sie gleichzeitig für den Verkäufer tätig sind.
Sprachkompetenz und Erreichbarkeit
Auf Mallorca findest du viele deutschsprachige Makler. Das erleichtert die Kommunikation erheblich. Wichtiger als die Sprache ist aber die Erreichbarkeit - antwortet der Makler zügig auf E-Mails und Anrufe?
Referenzen und Bewertungen
Frage nach Referenzen früherer Käufer. Schau dir Google-Bewertungen an, aber beachte: Bewertungen auf Mallorca werden teils von Maklern aktiv gesteuert. Bewertungen auf unabhängigen Plattformen wie Trustpilot sind aussagekräftiger.
COAPI-Mitgliedschaft
Nicht zwingend erforderlich, aber ein positives Signal. Du kannst die Mitgliedschaft auf der Website des COAPI Baleares überprüfen.
Tipp: Mehrere Makler ansprechen
Auf Mallorca ist es üblich, gleichzeitig mit mehreren Maklern zu arbeiten - es gibt keine Exklusivitätspflicht für Käufer. Das gibt dir Zugang zu mehr Objekten und einem besseren Marktbild. Wenn ein Makler Exklusivität verlangt, frag nach dem Grund und lies den Vertrag genau.
Typische Stolpersteine
Maklervertrag mit versteckter Exklusivität: Manche Makler legen dir einen Vertrag vor, der dich verpflichtet, die Provision zu zahlen, auch wenn du die Immobilie ohne ihre Hilfe kaufst. Lies jeden Vertrag, bevor du unterschreibst.
Provision ohne Rechnung: In Spanien muss die Maklerprovision über eine ordnungsgemäße Rechnung mit IVA abgerechnet werden. Barzahlungen ohne Rechnung sind illegal. Bestehe auf einer formellen Rechnung.
Übertriebene Preisangaben: Manche Makler inserieren Objekte über dem Marktpreis, um Verhandlungsspielraum zu simulieren. Vergleiche immer mit ähnlichen Objekten auf Idealista oder Fotocasa.
Falsche Angaben zur Cédula oder Energieausweis: Prüfe diese Dokumente selbst - verlasse dich nicht auf die Aussage des Maklers, dass "alles in Ordnung" sei.
Druck und künstliche Knappheit: "Drei andere Interessenten schauen sich das Objekt morgen an" ist ein klassischer Verkäufertrick. Lass dich nicht zu übereilten Entscheidungen drängen.
Achtung: Anwalt ist kein Luxus
Ein unabhängiger Anwalt kostet beim Immobilienkauf auf Mallorca 800 bis 1.500 EUR - und ist unverzichtbar. Er prüft den Grundbucheintrag, die Cédula, mögliche Schulden und den Kaufvertrag. Der Makler ist kein Ersatz dafür, auch wenn er das manchmal impliziert.