Zisterne und Brunnen auf Mallorca: Genehmigung und Kosten

Eine Zisterne braucht auf Mallorca je nach Gemeinde eine Genehmigung, ein Brunnen immer eine Autorisierung des balearischen Wasseramts. Dieser Unterschied klingt nach Verwaltungsdetail, entscheidet aber darüber, ob du auf deiner Finca legal Wasser sammelst oder ob beim nächsten Verkauf ein offener Vorgang auf dem Tisch liegt. Nach einem Sommer, in dem mehrere Gemeinden der Serra ihr Ortsnetz mit Tankwagen füllen mussten, ist die Frage nach eigenen Speichern auf der Insel sehr präsent.

Auf einen Blick

Regenwasser vom eigenen Dach darfst du sammeln, der Behälter dafür braucht meist eine Gemeindegenehmigung. Grundwasser ist etwas anderes: Für Bohrung und Förderung ist eine Autorisierung der Direcció General de Recursos Hídrics nötig, auch bei kleinen Mengen. Die Bearbeitung dauert bis zu sechs Monate, Schweigen der Behörde gilt als Ablehnung. Ein nicht eingetragener Brunnen wird spätestens beim Verkauf zum Streitpunkt.

Warum das Thema 2026 so dringend ist

Das Wasserportal der Balearen veröffentlicht jeden Monat einen Dürre-Index und teilt die Inseln dafür in zehn Bedarfseinheiten ein. In der Auswertung für Juli 2026 lagen 9,5 Prozent des Gebiets im Zustand Normalität, 58,9 Prozent in Voralarm und 31,6 Prozent in Alarm. Die Reserven der Balearen fielen innerhalb eines Monats von 45 auf 39 Prozent, auf Mallorca von 46 auf 39 Prozent.

Was das im Alltag bedeutet, zeigt Deià. Die Gemeinde musste laut einem Bericht der Ultima Hora vom 30. Juni 2026 täglich fünf bis sechs Tankwagen bestellen, um die Versorgung überhaupt aufrechtzuerhalten. Wer weiter draußen wohnt, hat diesen Puffer nicht und denkt deshalb über eigene Speicher nach. Wie du den Verbrauch im Haus selbst senkst, haben wir im Beitrag zum Wassersparen für Residenten zusammengestellt.

Regenwasser sammeln: was die Zisterne darf

Der rechtliche Rahmen ist hier vergleichsweise entspannt. Artikel 54 des spanischen Wassergesetzes erlaubt dem Eigentümer einer Finca ausdrücklich, das Regenwasser zu nutzen, das über sein Grundstück läuft, und ebenso stehendes Wasser innerhalb seiner Grenzen. Der Gesetzestext steht im konsolidierten Real Decreto Legislativo 1/2001. Für das Wasser selbst brauchst du also keine Konzession.

Genehmigungspflichtig ist der Bau. Ein eingegrabener Tank, ein neu gemauertes Becken oder eine größere Erdbewegung fallen unter die Bauordnung deiner Gemeinde, und ob dafür eine Lizenz oder eine einfache Anzeige reicht, entscheidet das Rathaus vor Ort. Frag dort nach, bevor die Bohrfirma anrückt, denn eine nachträgliche Legalisierung kostet regelmäßig mehr als das Verfahren im Voraus.

Steuerlich hat die Zisterne einen Vorteil, der selten erwähnt wird. Das balearische Abwasserabgabengesetz nennt in Artikel 2 den steuerbaren Tatbestand und nimmt Regenwasser, das in Zisternen gesammelt wird, ausdrücklich davon aus. Die Tarife im Decreto Legislativo 1/2016 steigen mit dem Verbrauch deutlich an:

Posten	Kosten	Dauer
Haushalt bis 6 m³ im Monat	0,285924 €	je m³
Haushalt über 10 bis 20 m³	0,571848 €	je m³
Haushalt über 40 m³	1,714516 €	je m³
Regenwasser aus der Zisterne	nicht steuerbar	je m³

Die Abgabe ist nur ein Teil der Wasserrechnung, der Preis des Versorgers kommt obendrauf. Was sonst noch auf der Abrechnung landet, steht im Ratgeber zu den Versorgungsanschlüssen.

Achtung: Zisternenwasser ist kein Trinkwasser

Wasser aus einer Zisterne ist ohne Aufbereitung und regelmäßige Analyse nicht für den Verzehr geeignet. Für Bewässerung, Pool und Toilettenspülung reicht es unbehandelt. Wer Gäste beherbergt oder vermietet, unterliegt zusätzlich den Vorgaben für Wasser zum menschlichen Gebrauch.

Brunnen bohren oder legalisieren: der Weg über das Wasseramt

Einen Brunnen auf Mallorca legalisieren heißt: Du beantragst bei der Direcció General de Recursos Hídrics eine Autorisierung für Bohrung, Erschließung und Förderung von Grundwasser. Sie gilt für Entnahmen bis 7.000 Kubikmeter im Jahr bei höchstens einem Liter pro Sekunde und deckt häusliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und touristische Nutzung ab. Ohne sie ist der Brunnen illegal, auch wenn er seit Jahrzehnten läuft.

Das Verfahren ist auf der Seite des Trámite im Verwaltungsportal der Balearen im Detail beschrieben. Es besteht aus drei Phasen, von denen die ersten beiden bei kleinen Entnahmen zusammen laufen.

Vorprüfung der Wassermasse

Im Visualizador des Grundwasserkatasters nachsehen, ob der Grundwasserkörper unter deiner Parzelle in gutem mengenmäßigem Zustand ist. Ist er es nicht, wird nur in wenigen Ausnahmefällen genehmigt, etwa bei einer Umordnung bestehender Entnahmestellen.

Lage prüfen

Auf Mallorca wird im Küstenstreifen von der Uferlinie bis 800 Meter landeinwärts nicht genehmigt, auf Menorca, Ibiza und Formentera bis 500 Meter. Auch Bewässerung von Golf- und Poloplätzen sowie Sportanlagen ab drei Hektar sind ausgeschlossen.

Gebühr zahlen und Antrag einreichen

Die Tasa wird über das Modell 046 der balearischen Steuerbehörde ATIB gezahlt. Dazu kommen NIF-Kopie, aktueller Grundbuchauszug oder ein anderer Eigentumsnachweis und das vom Fachplaner unterschriebene Projekt der Bohrarbeiten.

Auf die Resolution warten

Die Behörde hat sechs Monate Zeit. Bleibt sie stumm, gilt der Antrag als abgelehnt. Die Gemeindelizenz brauchst du zusätzlich, die Autorisierung des Wasseramts ersetzt sie nicht.

Pumpe anmelden

Die dritte Phase betrifft die Förderanlage. Ab Erteilung der Autorisierung hast du ein Jahr Zeit, sie zu beantragen.

Für Brunnen, die vor 1986 gebohrt wurden, gilt eine eigene Regel. Wer sein Recht damals nachgewiesen und als vorübergehende Privatwassernutzung ins Wasserregister eintragen ließ, behält es für 50 Jahre ab dem 1. Januar 1986, also bis Ende 2035. Danach besteht ein Vorrecht auf die reguläre Konzession. Wer den Nachweis nie erbracht hat, nutzt das Wasser zwar weiter, steht aber ohne den Verwaltungsschutz da, den die Eintragung mitbringt.

Tipp: Tankwagen nur mit Registereintrag bestellen

Firmen, die Trinkwasser per Tankwagen liefern, müssen im Register der Wasserversorger für den menschlichen Gebrauch beim Govern eingetragen sein. Frag vor der ersten Lieferung nach diesem Eintrag und nach der Zugänglichkeit: Übliche Tankgrößen liegen bei rund 12.000 Litern, und ein Schlauch von 100 Metern ist nicht bei jedem Anbieter Standard.

Was ein nicht eingetragener Brunnen beim Verkauf bedeutet

Im Exposé steht der Brunnen als Pluspunkt. Im Notartermin steht die Frage, ob er einen Titel hat. Fehlt die Autorisierung, übernimmst du mit der Finca einen offenen Verwaltungsvorgang, samt möglicher Nachforderungen und der Pflicht, Zähler und Kontrolleinrichtungen nachzurüsten.

Klär vor der Unterschrift:

Liegt die Autorisierung oder die Registereintragung als Dokument vor, mit Aktenzeichen und Datum?
Passen die genehmigte Jahresmenge und der genehmigte Durchfluss zu dem, was das Haus und der Garten tatsächlich brauchen?
Stimmt der Standort im Katasterplan mit dem überein, was im Visualizador des Wasseramts eingezeichnet ist?

Bei Abweichungen gehört die Legalisierung als Bedingung in den Vorvertrag, mit Frist und Kostenträger. Weitere Punkte für die Kaufprüfung stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca.

Häufige Fragen zu Zisterne und Brunnen

Darf ich Regenwasser vom Dach ohne Genehmigung sammeln?

Ja, die Nutzung des Regenwassers auf dem eigenen Grundstück ist nach Artikel 54 des Wassergesetzes erlaubt. Genehmigungspflichtig ist nur der Bau des Speichers, und zwar bei der Gemeinde.

Wie lange dauert die Genehmigung für einen Brunnen?

Die gesetzliche Frist für Bearbeitung und Zustellung beträgt sechs Monate. Antwortet die Behörde nicht, gilt der Antrag als abgelehnt, nicht als genehmigt.

Zahle ich für Zisternenwasser die Abwasserabgabe?

Nein. Regenwasser, das in Zisternen gesammelt wird, ist im balearischen Abwasserabgabengesetz vom steuerbaren Tatbestand ausgenommen. Für Brunnenwasser gilt die Abgabe dagegen.

Kann ich einen alten Brunnen einfach weiternutzen?

Nur mit Titel. Ohne Autorisierung oder Eintragung ins Wasserregister fehlt die Rechtsgrundlage, unabhängig davon, wie lange die Pumpe schon läuft.

Autorisierung für Bohrung und Grundwassernutzung bis 7.000 m³

Offizielle Verfahrensseite der Balearen mit Voraussetzungen, Unterlagen und Fristen.

Kataster der Grundwasserentnahmen und Privatwasser

Kartenanwendung der Direcció General de Recursos Hídrics, zeigt Autorisierungen und Konzessionen.

Dürre-Index der Balearen

Monatliche Einstufung der zehn Bedarfseinheiten und Stand der Reserven.

Fazit

Zisterne und Brunnen sind auf Mallorca zwei verschiedene Rechtsfragen. Das Regenwasser gehört dir, der Behälter dafür braucht die Gemeinde. Das Grundwasser gehört dir nicht, weshalb das Wasseramt über jede Entnahme entscheidet, auch über kleine. Ein Nachmittag im Rathaus und eine Abfrage im Visualizador des Wasseramts reichen meistens, um zu wissen, wo die eigene Finca steht. Wer das erst im Notartermin erfährt, verhandelt unter Zeitdruck.