Schwarzbau auf Mallorca legalisieren: Das Amnestie-Fenster

Einen Schwarzbau auf Mallorca legalisieren: Das klang jahrzehntelang nach einem aussichtslosen Unterfangen. Nicht genehmigte Anbauten, Pools und Poolhäuser gehören auf der Insel trotzdem fast zum Standard, besonders bei älteren Fincas im ländlichen Raum. Das Problem zeigt sich spätestens beim Verkauf: Ohne Genehmigung keine Cédula de Habitabilidad, keine Solarförderung, oft keine Bankfinanzierung und ein Käufer, der zu Recht den Preis drückt. Seit 2024 gibt es einen Ausweg: Die Balearen-Regierung hat mit dem Decreto ley 3/2024 ein befristetes Legalisierungsfenster geöffnet, das auch Gebäude auf ländlichem Boden (suelo rústico) erfasst. Dieser Beitrag erklärt, wer die Amnestie nutzen kann, was sie kostet und warum du nicht mehr lange Zeit hast.

Auf einen Blick

Das Decreto ley 3/2024 der Balearen erlaubt die außerordentliche Legalisierung von Schwarzbauten auf suelo rústico, wenn die baurechtliche Verjährung eingetreten ist. Das Fenster läuft drei Jahre ab Sommer 2024, auf Mallorca also noch bis Mitte 2027. Die Abgabe ist gestaffelt und liegt inzwischen bei 15 Prozent des Bauwerts. Teillegalisierungen sind ausgeschlossen: entweder das ganze Objekt oder gar nicht.

Was bedeutet fuera de ordenación?

Fuera de ordenación bezeichnet im spanischen Baurecht Gebäude oder Gebäudeteile, die ohne Genehmigung oder abweichend von ihr errichtet wurden und nicht mehr den geltenden Bauvorschriften entsprechen. Die Behörde kann den Rückbau nach Verjährung zwar nicht mehr verlangen, das Objekt bleibt aber dauerhaft im rechtlichen Schwebezustand: geduldet, aber nicht legal.

Dieser Schwebezustand hat handfeste Folgen. Für den nicht genehmigten Teil bekommst du keine Genehmigung für Umbauten oder Erweiterungen, im Ernstfall nicht einmal für substanzielle Reparaturen. Die Cédula de Habitabilidad wird verweigert oder nur für den legalen Teil ausgestellt. Förderprogramme, etwa für Photovoltaik, setzen ein legales Gebäude voraus. Und spanische Banken finanzieren Objekte mit erheblichen Baurechtsverstößen ungern oder gar nicht, was den Kreis möglicher Käufer drastisch verkleinert.

Das Amnestie-Fenster: Decreto ley 3/2024

Mit dem Decreto ley 3/2024 vom 24. Mai 2024 hat die Balearen-Regierung ein außerordentliches Legalisierungsverfahren geschaffen. Der Consell de Mallorca hat die Anwendung für die Insel am 18. Juni 2024 beschlossen. Damit gilt: Das Fenster läuft drei Jahre ab Veröffentlichung im Amtsblatt BOIB, auf Mallorca also noch bis zum Sommer 2027.

Die wichtigsten Eckpunkte:

Erfasst sind Gebäude, Anbauten, Pools und Nutzungen auf suelo rústico, die ohne oder abweichend von einer Genehmigung errichtet wurden.
Voraussetzung ist die Verjährung: Die Frist, in der die Gemeinde den Rückbau verlangen kann (auf den Balearen in der Regel 8 Jahre nach Fertigstellung), muss abgelaufen sein. Neuere Schwarzbauten sind ausgeschlossen.
Die Abgabe ist gestaffelt: 10 Prozent des materiellen Bauwerts bei Antrag im ersten Jahr, 12,5 Prozent im zweiten, 15 Prozent im dritten Jahr. Seit Sommer 2026 gilt also der höchste Satz.
Teillegalisierungen sind ausgeschlossen. Du kannst nicht nur den Pool legalisieren und das Poolhaus im Schwebezustand lassen. Der Antrag muss alle nicht genehmigten Bauteile des Objekts umfassen.
Das Projekt muss Verbesserungen enthalten: Der Gesetzgeber verlangt Maßnahmen zu Umwelt und Effizienz, etwa eine ordentliche Abwasserlösung statt Sickergrube und Verbesserungen bei der Energieeffizienz.

In geschützten Zonen wie Naturschutzgebieten gelten strengere Regeln bis hin zum Ausschluss. Ob dein Grundstück betroffen ist, klärt der Architekt im ersten Schritt.

Achtung: Die Abgabe steigt nicht mehr, aber die Zeit läuft ab

Wer den Antrag nicht rechtzeitig vor dem Ende des Fensters stellt, fällt zurück in den Dauerzustand fuera de ordenación - ohne absehbare zweite Chance. Ein Legalisierungsprojekt braucht je nach Architekt und Gemeinde mehrere Monate Vorlauf. Mitte 2027 ist näher, als es klingt.

So läuft die Legalisierung ab

Ohne Architekt geht nichts: Das Verfahren verlangt ein vollständiges technisches Projekt, wie bei einem Neubauantrag.

Bestandsaufnahme durch den Architekten

Ein Architekt vermisst das Objekt, prüft Kataster, Grundbuch und Baugenehmigungen und stellt fest, welche Teile nicht genehmigt sind und ob die Verjährung eingetreten ist.

Legalisierungsprojekt erstellen

Das Projekt beschreibt den Bestand und die geforderten Verbesserungen bei Abwasser und Energieeffizienz. Es beziffert auch den materiellen Bauwert, auf den die Abgabe berechnet wird.

Antrag bei der Gemeinde einreichen

Die licencia de legalización wird beim Rathaus des jeweiligen Ortes beantragt. Zuständig ist immer die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Abgabe zahlen und Bescheid abwarten

Neben der gestaffelten Abgabe fallen die üblichen kommunalen Gebühren und die Bausteuer ICIO an. Nach der Genehmigung folgt die Eintragung ins Grundbuch und die Aktualisierung des Katasters.

Mit welchen Kosten du grob rechnen musst, zeigt diese Übersicht für einen nicht genehmigten Anbau mit einem Bauwert von 100.000 EUR:

Posten	Kosten	Dauer
Abgabe (15 % des Bauwerts, drittes Jahr)	15.000 €	einmalig
Architekt (Projekt und Bauleitung)	4.000 bis 8.000 €	einmalig
ICIO und kommunale Gebühren (je nach Gemeinde)	3.000 bis 5.000 €	einmalig
Notar, Grundbuch, Kataster	1.000 bis 2.000 €	einmalig
Gesamt ca.	23.000 bis 30.000 €	einmalig

Das klingt nach viel Geld. Rechne aber gegen: Ein legalisiertes Objekt ist finanzierbar, versicherbar, förderfähig und beim Verkauf ohne Preisabschlag handelbar. Bei Immobilienwerten auf Mallorca übersteigt der Wertgewinn die Kosten in fast allen Fällen deutlich. Bedenke auch, dass das legalisierte Volumen künftig in die IBI-Grundsteuer einfließt, weil das Katasteramt den Wert neu berechnet.

Vor dem Kauf: So erkennst du einen Schwarzbau

Für Käufer ist die Amnestie ein zweischneidiges Schwert: Sie macht manche Problemimmobilie heilbar, aber die Kosten der Heilung gehören in die Preisverhandlung. Bevor du eine Finca kaufst, prüfe deshalb immer:

Katasterauszug abrufen: Über die Sede Electrónica del Catastro siehst du, welche Gebäudeflächen amtlich erfasst sind. Ein Pool, der auf dem Luftbild existiert, aber im Kataster fehlt, ist ein Warnsignal.
Nota simple aus dem Grundbuch anfordern: Sie zeigt, welche Bebauung eingetragen ist. Abweichungen zwischen Realität, Kataster und Grundbuch sind auf Mallorca häufig.
Bauakte bei der Gemeinde einsehen: Nur die Gemeinde weiß, welche Genehmigungen tatsächlich erteilt wurden und ob Verfahren wegen Baurechtsverstößen laufen.
Architekten mit einem Baurechts-Check beauftragen: Ein paar hundert Euro vor dem Kauf ersparen dir fünfstellige Überraschungen danach.

Mehr zum gesamten Kaufprozess mit Notar, Anwalt und Nebenkosten findest du in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca.

Kann ich einen Schwarzbau auch nach dem Kauf noch legalisieren?

Ja. Antragsberechtigt ist der jeweilige Eigentümer, auch wenn er den Bau nicht selbst errichtet hat. Entscheidend ist, dass die Verjährung eingetreten ist und der Antrag vor dem Ende des Fensters gestellt wird. Viele Käufer verhandeln die Legalisierungskosten deshalb direkt in den Kaufpreis hinein.

Was passiert, wenn ich gar nichts unternehme?

Kurzfristig meist nichts: Verjährte Bauten werden geduldet. Du bleibst aber dauerhaft von Genehmigungen, Förderungen und oft von Finanzierungen ausgeschlossen, und beim Verkauf drückt der Zustand den Preis. Mit dem Ablauf des Fensters Mitte 2027 entfällt die derzeit einzige Möglichkeit, das zu ändern.

Fazit

Das Amnestie-Fenster der Balearen ist eine seltene Gelegenheit, jahrzehntealte Baurechtsprobleme auf Mallorca sauber zu lösen. Die Rechnung ist einfach: 15 Prozent des Bauwerts plus Nebenkosten gegen ein Objekt, das wieder voll finanzierbar, förderfähig und verkäuflich ist. Wer einen nicht genehmigten Anbau, Pool oder ein Poolhaus besitzt, sollte jetzt einen Architekten mit der Bestandsaufnahme beauftragen und nicht auf das letzte halbe Jahr vor Mitte 2027 warten. Und wer kaufen will, prüft Kataster, Grundbuch und Bauakte, bevor er unterschreibt. Wie du dabei Schritt für Schritt vorgehst, zeigt unser Guide zum Immobilienkauf.