Okupas auf Mallorca: Das Anti-Besetzer-Gesetz für Eigentümer

Kaum ein Thema beunruhigt Eigentümer auf der Insel so sehr wie Okupas. Okupas auf Mallorca sind vor allem für Besitzer von Zweitwohnungen und Ferienimmobilien ein reales Risiko, denn leerstehende Objekte sind das bevorzugte Ziel. Die gute Nachricht: Seit April 2025 hat sich die Rechtslage spürbar zugunsten der Eigentümer verschoben, Räumungen laufen deutlich schneller als früher. Die schlechte Nachricht: Ganz verschwunden ist das Problem nicht, und wer falsch reagiert, macht sich schnell selbst strafbar. Wenn du gerade dabei bist, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen, solltest du das Thema von Anfang an mitdenken.

Was das Anti-Besetzer-Gesetz seit April 2025 ändert

Die entscheidende Änderung kam mit der Ley Orgánica 1/2025, die am 3. April 2025 in Kraft getreten ist. Sie nimmt Hausfriedensbruch und unrechtmäßige Nutzung fremder Immobilien in den Katalog der Delikte auf, die im sogenannten Juicio Rápido verhandelt werden, dem beschleunigten Strafverfahren. Das Gesetz sieht vor, dass die Hauptverhandlung innerhalb von 15 Tagen nach Abschluss der polizeilichen Ermittlungen angesetzt wird.

Vor der Reform zogen sich Räumungsverfahren in Spanien oft ein bis zwei Jahre hin, weil Besetzungsfälle im ordentlichen Verfahren landeten. Jetzt kann ein klarer Fall in wenigen Wochen vor Gericht stehen, inklusive Räumungsanordnung. Für Mallorca mit seinen vielen nur zeitweise genutzten Immobilien ist das ein echter Fortschritt.

Wichtig für die Einordnung: Das beschleunigte Verfahren greift bei den strafrechtlichen Tatbeständen. Komplizierter bleibt es, wenn die Bewohner einen Scheinmietvertrag vorlegen oder es sich um sogenannte Inquiokupas handelt, also Mieter, die einfach nicht mehr zahlen und nicht ausziehen. Solche Fälle laufen weiter über das Zivilrecht und dauern länger.

Allanamiento oder Usurpación: der entscheidende Unterschied

Ob eine Besetzung schnell beendet wird, hängt maßgeblich davon ab, welcher Tatbestand des spanischen Strafgesetzbuchs greift:

• Allanamiento de Morada (Artikel 202): Das Eindringen in eine Morada, also einen tatsächlich bewohnten Raum. Dazu zählt auch die regelmäßig genutzte Zweitwohnung mit Möbeln, Kleidung und persönlichen Gegenständen. Strafrahmen: Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zwei Jahren. Die Polizei kann bei frischer Tat sofort räumen.
• Usurpación (Artikel 245.2): Die Besetzung einer Immobilie, die keine Morada ist, etwa ein dauerhaft leerstehendes Haus oder ein Rohbau. Strafrahmen: Geldstrafe von drei bis sechs Monatssätzen. Hier braucht es in der Regel eine richterliche Entscheidung, die seit der Reform aber deutlich schneller kommt.

Für dich als Eigentümer heißt das: Je klarer deine Immobilie als genutzte Wohnung erkennbar ist, desto stärker ist deine Position. Fotos der eingerichteten Räume, Stromrechnungen mit realem Verbrauch und Nachweise über regelmäßige Aufenthalte helfen der Polizei, den Fall als Allanamiento einzustufen.

Die ersten 48 Stunden nach der Besetzung

In den ersten Stunden entscheidet sich oft, ob die Sache in Tagen oder in Monaten erledigt ist. Die Anzeige kannst du auf jeder Wache oder online bei der Policía Nacional erstatten. So gehst du vor:

Mehr zur Anwaltssuche und zu den üblichen Honoraren findest du im Ratgeber Anwalt auf Mallorca.

Versicherung und Vorbeugung

Viele spanische Gebäude- und Hausratversicherungen bieten inzwischen einen Okupas-Baustein an. Üblich sind die Übernahme von Anwalts- und Gerichtskosten, die Beseitigung von Vandalismusschäden nach der Räumung und teils eine Pauschale für die Zeit, in der die Immobilie nicht nutzbar ist. Prüfe im Kleingedruckten, ob auch Usurpación abgedeckt ist und wie lange die Immobilie leer stehen darf, ohne dass der Schutz erlischt. Ein Anruf beim Versicherer vor der Verlängerung lohnt sich fast immer.

Noch besser ist es, wenn es gar nicht erst zur Besetzung kommt. Diese Maßnahmen haben sich bewährt:

• Alarmanlage mit Aufschaltung auf eine Notrufzentrale, sichtbar am Haus angebracht
• Zeitschaltuhren für Licht und Rollläden, damit das Haus bewohnt wirkt
• Nachbarn, Hausverwaltung oder einen lokalen Kontakt bitten, regelmäßig nach dem Rechten zu sehen und den Briefkasten zu leeren
• Sicherheitstür oder zusätzliche Schlösser an Haupt- und Nebeneingängen
• Bei längerer Abwesenheit kurze Eigenaufenthalte oder eine legale Vermietung statt monatelangen Leerstands

In einer Wohnanlage ist auch die Comunidad ein wichtiger Verbündeter, denn aufmerksame Nachbarn melden verdächtige Aktivitäten oft schneller als jede Kamera. Wie die Eigentümergemeinschaft organisiert ist, erklärt der Ratgeber zur Hausverwaltung und Comunidad.

Häufige Fragen zu Okupas auf Mallorca

Wie schnell wird eine besetzte Immobilie heute geräumt?

Bei frischer Tat oder klarem Allanamiento oft innerhalb von Stunden bis Tagen. In Usurpación-Fällen dauert es seit der Reform meist einige Wochen bis zur Verhandlung im beschleunigten Verfahren, statt wie früher ein Jahr oder länger.

Gilt die 48-Stunden-Regel wirklich?

Eine feste gesetzliche 48-Stunden-Frist gibt es nicht. Richtig ist: Je früher die Besetzung angezeigt wird, desto eher kann die Polizei von frischer Tat ausgehen und ohne Gerichtsbeschluss handeln. Deshalb ist schnelles Melden so wichtig.

Zahlt meine Versicherung bei einer Besetzung?

Nur wenn deine Police einen entsprechenden Baustein enthält. Standard-Hausratpolicen decken Okupas-Fälle oft nicht ab. Übernommen werden je nach Tarif Rechtskosten, Schäden nach der Räumung und teils ein Nutzungsausfall.

Fazit

Die Ley Orgánica 1/2025 hat die Lage für Eigentümer auf Mallorca deutlich verbessert: Besetzungsfälle landen seit dem 3. April 2025 im beschleunigten Verfahren, und die Räumung einer klar als Wohnung erkennbaren Immobilie ist eine Frage von Tagen statt Monaten. Trotzdem bleibt Vorbeugung die beste Strategie, denn jeder Besetzungsfall kostet Nerven, Geld und Zeit. Sichere deine Immobilie sichtbar, halte die Eigentumsnachweise griffbereit und reagiere im Ernstfall sofort mit Anzeige und Anwalt. Wer die Immobilie ohnehin nur selten nutzt, sollte zusätzlich prüfen, welche steuerlichen Pflichten bestehen, mehr dazu im Beitrag über den Zweitwohnsitz auf Mallorca.