Mietvertrag läuft aus: Deine Rechte als Mieter auf Mallorca

2026 ist auf den Balearen das Jahr der auslaufenden Mietverträge: Tausende Langzeitverträge aus der Zeit nach der Mietrechtsreform von 2019 erreichen ihr Ende. Wenn du wissen willst, ob sich dein Mietvertrag auf Mallorca verlängern lässt, welche Kündigungsfristen gelten und was der Vermieter beim neuen Vertrag verlangen darf, findest du hier die Antworten. Die Grundlagen zum spanischen Mietrecht erklärt unser Ratgeber zum Mietvertrag in Spanien - dieser Beitrag konzentriert sich auf die Situation am Vertragsende.

Auf einen Blick

Wohnraummietverträge in Spanien verlängern sich nach der LAU automatisch auf mindestens 5 Jahre (7 Jahre bei Firmen als Vermieter) und danach um bis zu 3 weitere Jahre, wenn niemand fristgerecht kündigt. Der Vermieter muss 4 Monate vor Ablauf ankündigen, du als Mieter 2 Monate. Die Kaution liegt auf den Balearen beim IBAVI und muss innerhalb eines Monats nach Schlüsselrückgabe zurück.

Warum 2026 so viele Mietverträge auf den Balearen auslaufen

Nach Angaben des balearischen Sozial- und Wohnungsressorts laufen 2026 auf den Balearen rund 24.500 Mietverträge aus, betroffen sind etwa 69.000 Menschen. Bei einem neuen Vertrag zu aktuellen Marktpreisen rechnet die Behörde mit durchschnittlich rund 4.600 Euro Mehrkosten pro Jahr und Haushalt. Der Grund für die Welle: Die Mietrechtsreform von März 2019 verlängerte die Mindestlaufzeit auf 5 plus 3 Jahre. Viele damals geschlossene Verträge erreichen jetzt gleichzeitig ihr Ende.

Für dich als Mieter heißt das: Du bist nicht allein in dieser Situation, und der Markt ist angespannt. Umso wichtiger ist es, die eigenen Rechte zu kennen, bevor der Vermieter mit einem neuen Vertragsentwurf vor der Tür steht. Was Wohnungen aktuell kosten, zeigt unser Überblick zu den Mietpreisen auf Mallorca 2026.

Verlängerung nach der LAU: 5 Jahre plus 3

Das spanische Mietrecht für Wohnraum steht in der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Zwei Mechanismen musst du kennen:

Die Prórroga obligatoria ist die gesetzliche Pflichtverlängerung eines spanischen Wohnraummietvertrags: Egal welche Laufzeit im Vertrag steht, du kannst den Vertrag Jahr für Jahr bis auf mindestens 5 Jahre verlängern (7 Jahre, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist). Nur du entscheidest, ob du diese Jahre ausschöpfst.

Danach greift die Prórroga tácita, die stillschweigende Verlängerung:

Kündigt keine Seite fristgerecht, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils 1 Jahr, bis zu 3 Mal.
Der Vermieter muss mindestens 4 Monate vor Ablauf mitteilen, dass er nicht verlängern will.
Du als Mieter musst mindestens 2 Monate vorher Bescheid geben, wenn du ausziehen willst.
Während der stillschweigenden Verlängerung gelten alle Vertragsbedingungen unverändert weiter, auch die Miete (plus zulässige Indexanpassung).

Wichtig: Diese Regeln gelten für Verträge, die ab dem 6. März 2019 geschlossen wurden. Ältere Verträge haben kürzere Fristen (3 plus 1 Jahre). Das Vertragsdatum entscheidet, nicht das Einzugsdatum.

Kündigung und Eigenbedarf: Diese Fristen gelten

Am Vertragsende trennt sich, wer seine Fristen kennt, von dem, der plötzlich ausziehen muss. Die wichtigsten Konstellationen:

Vermieter will nicht verlängern

Er muss dir das mindestens 4 Monate vor Ablauf der 5 (oder 7) Jahre schriftlich mitteilen. Versäumt er die Frist, verlängert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr.

Du willst ausziehen

Teile es dem Vermieter mindestens 2 Monate vor Vertragsende schriftlich mit. Innerhalb der Laufzeit kannst du außerdem nach 6 Monaten jederzeit mit 30 Tagen Vorlauf kündigen (Desistimiento).

Vermieter meldet Eigenbedarf an

Nur möglich, wenn er eine Privatperson ist, das erste Vertragsjahr vorbei ist und die Klausel im Vertrag steht. Er braucht die Wohnung für sich oder nahe Familienangehörige und muss 2 Monate Vorlauf geben.

Achtung: Kündigung immer nachweisbar zustellen

Eine mündliche Ansage im Treppenhaus zählt nicht. Kündige und antworte auf Kündigungen immer schriftlich mit Zustellnachweis, in Spanien üblicherweise per Burofax der Correos. Bei Streit vor Gericht entscheidet oft allein die Frage, wer wann nachweisbar was mitgeteilt hat.

Zieht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um teurer neu zu vermieten, hast du Anspruch darauf, wieder einzuziehen oder entschädigt zu werden, wenn die Wohnung nicht innerhalb von 3 Monaten nach der Kündigung bezogen wird.

Kaution zurückbekommen: Frist und Ablauf

Die gesetzliche Kaution (Fianza) beträgt bei Wohnraum 1 Monatsmiete. Auf den Balearen muss der Vermieter sie beim Wohnungsinstitut IBAVI hinterlegen, nicht auf dem eigenen Konto behalten. Nach der Schlüsselrückgabe hat er 1 Monat Zeit, die Kaution zurückzuzahlen. Danach schuldet er dir gesetzliche Verzugszinsen.

Damit die Rückgabe glatt läuft:

Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug mit Fotos und Übergabeprotokoll.
Normale Abnutzung (Gebrauchsspuren, ausgeblichene Wände) darf nicht von der Kaution abgezogen werden.
Lass dir die Schlüsselübergabe schriftlich bestätigen, denn ab diesem Datum läuft die Monatsfrist.
Fordere die Kaution bei Verzug per Burofax ein, bevor du an eine Klage denkst.

Mieterhöhung beim neuen Vertrag: Was erlaubt ist

Innerhalb eines laufenden Vertrags ist die jährliche Anpassung begrenzt: Für Verträge unter dem Wohnungsgesetz von 2023 gilt seit 2025 der Referenzindex IRAV, den das Statistikinstitut INE monatlich veröffentlicht. Er liegt regelmäßig unter der Inflationsrate. Ältere Verträge folgen der im Vertrag vereinbarten Indexklausel.

Läuft der Vertrag aber komplett aus, beginnt das Spiel neu: Für den Folgevertrag darf der Vermieter die Miete grundsätzlich frei festlegen, denn die Balearen haben bisher keine Zonas Tensionadas mit Mietpreisdeckel ausgewiesen. Verhandeln lohnt sich trotzdem. Ein solventer Bestandsmieter ohne Leerstand und Maklerkosten ist für viele Eigentümer mehr wert als ein unbekannter Neumieter zum Höchstpreis.

Darf der Vermieter nach Vertragsende die Miete beliebig erhöhen?

Beim echten Neuvertrag ja, es gilt Vertragsfreiheit, solange keine Mietpreisbremse für die Zone ausgewiesen ist. Solange dein Vertrag sich aber nur still verlängert (Prórroga tácita), bleibt die alte Miete bestehen und darf nur um die zulässige Indexanpassung steigen.

Tipp: Verlängerung früh ansprechen

Warte nicht auf den Brief des Vermieters. Wer 6 Monate vor Ablauf das Gespräch sucht, verhandelt ohne Zeitdruck und kann eine moderate Erhöhung gegen eine längere Laufzeit tauschen. Falls es doch auf einen Umzug hinausläuft, findest du im Guide Wohnung mieten auf Mallorca alle Schritte für die Suche.

Fazit

Ein auslaufender Mietvertrag auf Mallorca ist kein automatischer Rauswurf. Bis zur Grenze von 5 plus 3 Jahren entscheidest weitgehend du, ob es weitergeht, und der Vermieter ist an klare Fristen gebunden: 4 Monate für ihn, 2 Monate für dich. Prüfe zuerst das Vertragsdatum, dann die bisher verstrichenen Verlängerungsjahre, und reagiere auf jede Kündigung schriftlich per Burofax. Die Kaution liegt beim IBAVI und muss einen Monat nach Schlüsselrückgabe zurück sein. Und wenn der Vermieter eine drastische Erhöhung verlangt: Rechne nach, ob er das überhaupt schon darf, und hole dir bei hohen Beträgen rechtlichen Rat, bevor du unterschreibst.