Mietrecht Spanien 2026: Was RDL 28 und 29 ändern

Seit dem 8. Oktober 2026 gilt in Spanien ein neues Mietrecht, und bis Mitte November kommt ein zweites Dekret hinzu. Wer auf Mallorca vermietet oder mietet, muss gerade zwei Gesetze gleichzeitig im Blick behalten: RDL 29/2026, das bereits in Kraft ist, und RDL 28/2026, das am 15. November greifen soll, aber erst am 12. November im Parlament bestätigt werden muss. Beim Mietrecht Spanien 2026 ändert sich also laufend etwas, und das betrifft eine Vermieterin mit einer Wohnung in Palma genauso wie einen Mieter, dessen Vertrag Ende des Jahres auslaufen würde. Dieser Beitrag ordnet, was heute gilt, was noch wackelt und was du jetzt tun solltest.

Auf einen Blick

RDL 29/2026 ist seit dem 8. Oktober 2026 in Kraft: Mietverträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, können sich auf Antrag um bis zu zwei Jahre verlängern, Mieterhöhungen bleiben ohne neue Vereinbarung bis Ende 2027 auf 2 Prozent gedeckelt, und Saisonmiete braucht einen nachweisbaren Grund. RDL 28/2026 soll ab dem 15. November automatische Vertragsverlängerungen von 5 oder 7 Jahren einführen, steht aber am 12. November vor einer knappen Abstimmung in der Diputación Permanente und kann dabei durchfallen.

Was seit dem 8. Oktober gilt: RDL 29/2026

Ein Real Decreto-ley ist ein Dringlichkeitsgesetz, das die spanische Regierung ohne vorherige Parlamentsdebatte erlässt und das sofort gilt. Das Parlament muss es innerhalb von 30 Tagen bestätigen, sonst verliert es rückwirkend seine Wirkung. Genau das passierte den Vorgänger-Dekreten RDL 26/2026 und RDL 27/2026: Das Parlament lehnte beide am 2. Oktober 2026 ab, was Ministerpräsident Sánchez direkt zu vorgezogenen Neuwahlen am 29. November 2026 veranlasste.

Vier Tage später beschloss die Regierung zwei Nachfolge-Dekrete. RDL 29/2026 wurde am 7. Oktober im BOE veröffentlicht und gilt seit dem 8. Oktober. Die wichtigsten Punkte des neuen Mietrechts in Spanien für Mieter und Vermieter auf Mallorca:

Mietverträge, die vor dem 31. Dezember 2028 enden, kannst du auf Antrag um bis zu zwei weitere Jahre verlängern, wenn du als Mieter mit der Miete nicht im Rückstand bist und die letzten acht Monate regelmäßig gezahlt hast. Der Vermieter muss dem in der Regel zustimmen.
Saisonmiete braucht ab jetzt einen echten, belegbaren Grund für den befristeten Aufenthalt. Der Vertrag muss mehr als 31 Tage und in der Regel höchstens zwölf Monate laufen. Fehlt der Grund, oder schließen dieselben Parteien mehr als zwei Verträge in Folge für dieselbe Wohnung, gilt das Mietverhältnis von Anfang an als normaler Wohnraummietvertrag.
Bei Zimmervermietung darf die Summe der Einzelmieten nicht über der Miete für die gesamte Wohnung liegen.
Bis zum 31. Dezember 2027 gilt ein Erhöhungslimit: Liegt die Miete bereits über dem staatlichen Referenzwert, ist gar keine Erhöhung erlaubt. Ansonsten gilt, was Mieter und Vermieter neu vereinbaren, und ohne Vereinbarung höchstens 2 Prozent.
Für Verträge ab dem 8. Oktober liegt die zusätzliche Kaution (fianza adicional, über die normale Monatskaution hinaus) bei höchstens zwei Monatsmieten bei normalem Wohnraum und einer Monatsmiete bei Saisonmiete. Eine vom Vermieter verlangte Mietausfallversicherung für den Mieter ist nicht mehr zulässig.
Mieter können Reparaturen, die Wohnqualität, Sicherheit oder Gesundheit betreffen, schriftlich mit einem Kostenvoranschlag einfordern. Der Vermieter hat 15 Kalendertage Zeit zu antworten, einen Gegenvorschlag zu machen oder die Arbeit selbst auszuführen. Reagiert er nicht oder lehnt ohne triftigen Grund ab, darfst du die Reparatur beauftragen und die belegten Kosten von künftigen Mietzahlungen abziehen.

Tipp: Belege sammeln

Bewahre für die Zusatzverlängerung und für eine mögliche Reparatur-Erstattung alle Kontoauszüge und Zahlungsbelege der letzten Monate auf. Die Behörde oder der Vermieter kann danach fragen.

RDL 28/2026: Was ab dem 15. November noch unsicher ist

RDL 28/2026 soll die Vertragsverlängerung grundlegend ändern: Nach fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine Firma ist) würde sich der Vertrag automatisch um eine volle weitere Periode von fünf oder sieben Jahren verlängern, statt wie bisher Jahr für Jahr. Der Vermieter müsste eine Nicht-Verlängerung sechs statt vier Monate vorher ankündigen, der Mieter weiterhin zwei Monate vorher. Lehnt der Vermieter ohne einen der gesetzlichen Ausnahmegründe ab, etwa Eigenbedarf oder ein bereits unterschriebener neuer Vertrag, schuldet er dem Mieter eine Entschädigung: zwölf Monatsmieten oder eine Monatsmiete pro Wohnjahr, je nachdem, was höher ist.

Nur: Ob das überhaupt gilt, entscheidet sich erst am 12. November. An diesem Tag stimmt die Diputación Permanente des Parlaments über beide Dekrete ab, einen Tag nach dem landesweiten Generalstreik und einen Tag vor Beginn des Wahlkampfs für die Wahl am 29. November. Dieses Gremium hat nur 69 Mitglieder statt der üblichen 350, und die Mehrheiten sind denkbar knapp: PP, Vox und Junts kommen zusammen auf 34 Stimmen, die übrigen Fraktionen auf 35. Stimmt die PNV wie erwartet gegen RDL 28/2026, steht es 34 zu 34, und das Dekret fällt durch, bevor es am 15. November überhaupt in Kraft treten könnte. RDL 29/2026 gilt dagegen als sicherer: Die Regierung rechnet damit, dass die Gegenseite hier keine Mehrheit zusammenbekommt.

Achtung: Zweite Abstimmung in drei Wochen

Genau diese Konstellation ließ bereits RDL 26/2026 und RDL 27/2026 am 2. Oktober scheitern. Plane als Vermieter oder Mieter deshalb nicht fest mit den langen Verlängerungen aus RDL 28/2026, solange das Ergebnis vom 12. November nicht feststeht.

Regelung	Stand heute (18.10.2026)	Falls RDL 28/2026 am 12.11. durchfällt	Falls RDL 28/2026 bestätigt wird
Verlängerung Wohnraummiete	2 Jahre Zusatzverlängerung nach RDL 29/2026 möglich	RDL 29/2026 bleibt, keine automatische 5/7-Jahre-Regel	Automatische Verlängerung um 5 oder 7 Jahre ab 15.11.
Kündigungsfrist Vermieter	4 Monate (altes Recht)	4 Monate bleiben	6 Monate
Entschädigung bei Nicht-Verlängerung	Nicht vorgesehen	Entfällt weiterhin	12 Monatsmieten oder 1 Monatsmiete pro Wohnjahr
Mieterhöhung bis Ende 2027	Max. 2 Prozent ohne Vereinbarung	Bleibt unverändert	Bleibt unverändert

Was gilt für Verträge vom 1. und 2. Oktober?

Wer in diesem kurzen Fenster einen Vertrag unterschrieben oder eine Kündigung erhalten hat, steckt in einer Sonderlage. RDL 26/2026 trat am 1. Oktober in Kraft, RDL 27/2026 am 2. Oktober, und beide wurden am selben 2. Oktober vom Parlament abgelehnt. Eine Ablehnung macht ein Dekret aber nicht von Anfang an ungültig: Rechtshandlungen, die während der kurzen Geltungsdauer vorgenommen wurden, etwa eine fristgerecht zugestellte Kündigung oder eine damals vereinbarte Verlängerung, können weiterhin wirksam bleiben. Für konkrete Fälle aus diesen beiden Tagen lohnt sich eine rechtliche Einzelprüfung, bevor du dich auf eine der Übergangsregeln verlässt. Mehr zu Fristen und Ablauf eines Mietvertrags findest du in unserem Ratgeber zum Mietvertrag in Spanien und speziell zur Verlängerung im Beitrag Mietvertrag läuft aus: Deine Rechte als Mieter.

Für die laufende Mieterhöhung während dieser Übergangsphase gilt weiterhin der IRAV statt des alten IPC. Wie du die Erhöhung selbst nachrechnest, erklärt der Beitrag Mieterhöhung mit IRAV statt IPC richtig berechnen.

Was das für Mallorca konkret bedeutet

Der Mallorca Daily Bulletin berichtete am 14. Oktober 2026, dass der langfristige Mietmarkt auf der Insel wegen der neuen Mietrecht-Lage in Spanien praktisch stillsteht. Laut dem Präsidenten des Immobilienmaklerverbands, José Miguel Artieda, sagen Besichtigungen, neue Inserate und sogar schon vereinbarte Verlängerungen ab, weil Eigentümer fürchten, ihre Wohnung nicht mehr zurückzubekommen. Artieda erwartet, dass die verbleibenden Vermieter die Miete anheben, um das Risiko einzupreisen, und bezweifelt, dass die Regeln Ferienvermietungen in Langzeitmieten umwandeln.

Was ist RDL 29/2026? RDL 29/2026 ist ein spanisches Dringlichkeitsgesetz vom 6. Oktober 2026, das seit dem 8. Oktober die soziale Funktion des Wohnraums schützen soll. Es regelt unter anderem Vertragsverlängerung, Mieterhöhung, Saisonmiete, Kaution und Reparaturrechte für Mietwohnungen in ganz Spanien, auch auf Mallorca. Für das Mietrecht Spanien 2026 ist es damit die zentrale Rechtsgrundlage, bis die Abstimmung am 12. November Klarheit über RDL 28/2026 bringt.

Häufige Fragen

Muss mein Vermieter die Zusatzverlängerung aus RDL 29/2026 akzeptieren? In der Regel ja, wenn dein Vertrag vor dem 31. Dezember 2028 endet, du mit der Miete nicht im Rückstand bist und die letzten acht Monate regelmäßig gezahlt hast. Der Vermieter kann die Verlängerung nur aus den im Dekret genannten Ausnahmegründen ablehnen.

Was passiert, wenn RDL 28/2026 am 12. November durchfällt? Dann tritt es nie in Kraft, und es bleibt bei RDL 29/2026: zwei Jahre Zusatzverlängerung statt der geplanten automatischen 5- oder 7-Jahres-Verlängerung. Die bisherigen Kündigungsfristen und die bisherige Rechtslage zur Vertragsbeendigung gelten weiter.

Fazit

Für Mieter auf Mallorca lohnt sich jetzt vor allem, die Zusatzverlängerung aus RDL 29/2026 schriftlich zu beantragen, solange dein Vertrag vor Ende 2028 ausläuft. Für Vermieter heißt das Gegenstück, die eigene Kündigungsfrist und mögliche Entschädigungspflichten aus RDL 28/2026 im Blick zu behalten, auch wenn deren Inkrafttreten am 12. November noch nicht sicher ist. Wer eine größere Entscheidung plant, etwa eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder eine neue Vermietung, sollte das Abstimmungsergebnis abwarten und sich im Zweifel von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen. Das Mietrecht Spanien 2026 bleibt damit bis mindestens zum 12. November in Bewegung, und mit der Parlamentswahl am 29. November ist eine weitere Änderung nicht ausgeschlossen.