Mieterhöhung mit IRAV statt IPC richtig berechnen

Wenn dein Vermieter auf Mallorca die jährliche Mieterhöhung ankündigt, lohnt sich ein genauer Blick auf den Index: Seit dem 1. Januar 2025 begrenzt der IRAV die Mietanpassung vieler Verträge, nicht mehr der Verbraucherpreisindex IPC. Trotzdem rechnen viele Vermieter und sogar Verwaltungen weiter nach IPC, und die Differenz summiert sich über die Jahre. Dieser Beitrag zeigt dir, welcher Index für deinen Vertrag gilt, wie du die Erhöhung selbst nachrechnest und wie du eine falsche Forderung sauber zurückweist. Die Grundlagen zu Laufzeiten, Kaution und Kündigungsfristen findest du im Ratgeber zum Mietvertrag in Spanien.

Auf einen Blick

Für Wohnraummietverträge, die ab dem 25. Mai 2023 geschlossen wurden, deckelt seit Januar 2025 der IRAV die jährliche Mietanpassung. Ältere Verträge folgen weiter dem vereinbarten Index, meist dem IPC. Der zuletzt veröffentlichte IRAV liegt bei 2,44 Prozent (Stand: August 2026). Eine Erhöhung ist nur zum Vertragsjahrestag und nach schriftlicher Ankündigung mit mindestens einem Monat Vorlauf wirksam.

Was ist der IRAV?

Der IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de Vivienda) ist der vom spanischen Statistikamt INE monatlich veröffentlichte Referenzindex, der seit dem 1. Januar 2025 die jährliche Mietanpassung von Wohnraummietverträgen begrenzt, die ab dem 25. Mai 2023 geschlossen wurden. Er wurde durch das Wohnungsgesetz Ley 12/2023 eingeführt, damit Mieten nicht mehr eins zu eins mit der Inflation steigen.

Technisch nimmt das INE für jeden Monat den niedrigsten von drei Werten: die Jahresrate des allgemeinen IPC, die Jahresrate des Kern-IPC (ohne Energie und unverarbeitete Lebensmittel) und eine zusätzlich gedämpfte Durchschnittsrate. Der IRAV kann dadurch nie über dem IPC liegen, oft liegt er darunter. Die aktuellen Werte veröffentlicht das INE in einer laufend aktualisierten Tabelle. Der zuletzt veröffentlichte Wert liegt bei 2,44 Prozent (Juni 2026).

Welcher Index gilt für deinen Mietvertrag?

Entscheidend ist das Datum der Vertragsunterschrift, nicht das Datum des Einzugs. Es gibt drei Fälle:

Vertrag ab dem 25. Mai 2023: Die jährliche Anpassung ist seit dem 1. Januar 2025 durch den IRAV gedeckelt. Steht im Vertrag der IPC, gilt der niedrigere der beiden Werte. Rechtsgrundlage ist die Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
Vertrag vor dem 25. Mai 2023: Es gilt wieder der im Vertrag vereinbarte Index, in der Praxis fast immer der IPC. Die Übergangsdeckel von 2 Prozent (2023) und 3 Prozent (2024) sind ausgelaufen.
Keine Anpassungsklausel im Vertrag: Dann darf die Miete während der Laufzeit gar nicht erhöht werden. Artikel 18 der LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) verlangt eine ausdrückliche Vereinbarung.

Achtung: Altvertrag heißt nicht automatisch IPC

Auch bei Verträgen von vor Mai 2023 gilt nur das, was tatsächlich im Vertrag steht. Verweist die Klausel auf einen anderen Index oder fehlt sie ganz, ist eine Erhöhung nach IPC unwirksam. Lies die Klausel im Original nach, bevor du eine Anpassung akzeptierst.

Mieterhöhung mit dem IRAV berechnen: ein Rechenbeispiel

Die Rechnung selbst ist einfach. Angenommen, du hast im Juli 2024 einen Vertrag über 1.400 € Kaltmiete unterschrieben. Zum Jahrestag im Juli 2026 darf dein Vermieter höchstens den zuletzt veröffentlichten IRAV ansetzen, also 2,44 Prozent:

Stichtag bestimmen

Die Anpassung ist nur zum Vertragsjahrestag möglich, nicht zwischendurch und nicht rückwirkend.

Aktuellen IRAV nachschlagen

Maßgeblich ist der zuletzt vom INE veröffentlichte Wert zum Zeitpunkt der Anpassung, im Beispiel 2,44 Prozent.

Neue Miete ausrechnen

1.400 € x 1,0244 = 1.434,16 €. Die Erhöhung beträgt 34,16 € pro Monat.

Ankündigung prüfen

Der Vermieter muss die Anpassung schriftlich mitteilen. Sie gilt erst ab dem Monat nach der Mitteilung, nicht ab dem Jahrestag selbst.

Zum Vergleich: Hätte der Vermieter fälschlich einen IPC von beispielsweise 3,0 Prozent angesetzt, läge die neue Miete bei 1.442,00 €. Das sind 7,84 € pro Monat zu viel, rund 94 € im Jahr. Da jede weitere Erhöhung auf der bereits erhöhten Miete aufsetzt, wächst der Fehler mit jedem Jahr. Bei den ohnehin hohen Mietpreisen auf Mallorca ist das kein Kleingeld.

Darf der Vermieter mehrere Jahre auf einmal nachholen? Nein. Eine vergessene Anpassung wirkt nicht rückwirkend. Der Vermieter kann die Miete erst ab dem Monat nach seiner schriftlichen Mitteilung anpassen, verpasste Jahre verfallen ersatzlos.

Falsche Mieterhöhung schriftlich zurückweisen

Wenn die angekündigte Erhöhung über dem zulässigen Index liegt, widersprich schriftlich und nachweisbar. Bewährt hat sich dieses Vorgehen:

Fordere die Berechnungsgrundlage an: Welcher Index, welcher Monatswert, welche Ausgangsmiete?
Rechne selbst nach und benenne im Antwortschreiben den korrekten Wert mit Quelle (INE-Tabelle).
Schicke den Widerspruch per Burofax mit Inhaltsbestätigung, das ist in Spanien das übliche Beweismittel.
Zahle weiter die alte Miete plus die korrekt berechnete Erhöhung, nicht einfach gar nichts. Wer komplett die Zahlung verweigert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Bewegt sich der Vermieter nicht, hilft die Verbraucherschlichtung der Balearen oder ein Anwalt für Mietrecht.

Tipp: Zahlungen dokumentieren

Überweise die Miete immer mit klarem Verwendungszweck und bewahre die Belege auf. Bei einem Streit über die richtige Indexierung zählt am Ende, was du wann gezahlt und wann widersprochen hast.

Der Gang zum Anwalt lohnt sich vor allem, wenn es um mehrere Jahre falscher Indexierung geht, der Vermieter mit Kündigung droht oder gleichzeitig das Vertragsende ansteht. Was bei auslaufenden Verträgen gilt, liest du im Beitrag zu Verlängerung und Kündigung des Mietvertrags auf Mallorca.

Gilt der IRAV auch für Ferienvermietung oder Gewerberäume? Nein. Der IRAV deckelt nur die jährliche Anpassung von Wohnraummietverträgen nach der LAU. Saisonverträge, Ferienvermietung und Gewerbemieten folgen weiterhin dem, was vertraglich vereinbart ist.

Fazit

Seit Januar 2025 gibt es zwei Welten: Verträge ab dem 25. Mai 2023 sind durch den IRAV gedeckelt (zuletzt 2,44 Prozent), ältere Verträge folgen ihrer eigenen Klausel, meist dem IPC. Rechne jede angekündigte Mieterhöhung selbst nach, verlange die Berechnungsgrundlage und widersprich per Burofax, wenn der falsche Index angesetzt wurde. Ohne Anpassungsklausel darf die Miete während der Laufzeit gar nicht steigen. Und wenn sich der Streit über Jahre falscher Indexierung erstreckt, hol dir rechtliche Unterstützung, die Differenz rechtfertigt das Honorar oft schnell.