Kaution zurückbekommen in Spanien: Fianza und IBAVI

Der Auszug ist erledigt, die Schlüssel sind übergeben, und dann passiert wochenlang nichts. Wer die Kaution zurückbekommen will, hört in Spanien oft dieselben Sätze: die Wohnung sei nicht sauber genug, die Wand habe einen Fleck, und überhaupt liege das Geld ja beim Amt. Zwei davon sind Verhandlungssache, einer ist überprüfbar. Die Grundlagen zum spanischen Mietvertrag stehen in unserem Ratgeber zum Mietvertrag in Spanien, hier geht es um das, was nach der Schlüsselübergabe passiert.

Auf einen Blick

Die gesetzliche Kaution beträgt bei Wohnraum eine Monatsmiete. Auf den Balearen muss der Vermieter sie innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterschrift hinterlegen, verwaltet wird sie seit April 2022 vom Colegio de Administradores de Fincas. Nach der Schlüsselübergabe hat der Vermieter einen Monat Zeit, danach laufen gesetzliche Zinsen.

Fianza und garantía adicional sind zwei verschiedene Dinge

Die Fianza ist die gesetzlich vorgeschriebene Barkaution im spanischen Mietrecht. Bei einer Wohnraummiete beträgt sie genau eine Monatsmiete, bei gewerblicher Nutzung zwei. Der Vermieter muss sie verlangen, der Mieter muss sie zahlen, und sie wird bei einer staatlichen Stelle hinterlegt.

Daneben darf der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit vereinbaren, die garantía adicional. Bei Wohnraumverträgen mit einer Laufzeit bis fünf Jahre (bis sieben Jahre, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist) darf diese Zusatzgarantie höchstens zwei weitere Monatsmieten betragen. So steht es in Artikel 36 der Ley de Arrendamientos Urbanos. Drei Monatsmieten sind also die Obergrenze, nicht der Normalfall.

Der Unterschied ist praktisch wichtig: Hinterlegt wird nur die gesetzliche Fianza. Die Zusatzgarantie bleibt beim Vermieter, muss beim Registereintrag aber angegeben werden. Wenn dein Vertrag über zwei Monatsmieten spricht, ohne zwischen beiden zu unterscheiden, frag nach, welcher Teil hinterlegt wurde.

Tipp: Kontostand der Kaution kennen

In den ersten fünf Jahren der Vertragslaufzeit darf der Vermieter die Kaution nicht an Mieterhöhungen anpassen. Wenn er nach zwei Jahren plötzlich eine Nachzahlung auf die Kaution verlangt, weil die Miete gestiegen ist, ist das bei einem normalen Wohnraumvertrag nicht gedeckt.

Wo die Kaution auf Mallorca tatsächlich liegt

Auf den Balearen ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution beim Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) zu hinterlegen. Grundlage ist Artikel 55 der Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears. Die Frist steht in der vierten Übergangsbestimmung derselben Ley: 30 Tage ab Unterzeichnung des Mietvertrags.

Seit dem 4. April 2022 wickelt das Colegio Oficial de Administradores de Fincas de las Illes Balears (CAFBAL) die Kautionen ab. Hinterlegung und Rückgabe laufen online über das Kautionsportal des IBAVI, der Vermieter füllt dafür das Modelo F1 aus und lädt den Mietvertrag hoch. Für die Rückgabe gibt es das Modelo F3. Fragen zu einer konkreten Kaution beantwortet das Kautionsreferat des Colegio unter der kostenlosen Nummer 900 264 760 oder per Mail an fianzas@cafbal.com. Die rechtlichen Grundlagen fasst das Colegio auf seiner Seite zu den Fianzas zusammen.

Viele private Vermieter hinterlegen trotzdem nicht. Das ist kein Kavaliersdelikt: Die Ley 5/2018 stuft die unterlassene Hinterlegung in Artikel 87 als schweren Verstoß ein, und Artikel 90 setzt die Strafe auf 100 bis 200 Prozent der nicht hinterlegten Kaution fest, maximal 9.000 EUR. Wer die Frist nur überzieht oder formal schlampt, riskiert einen leichten Verstoß mit bis zu 35 Prozent der Kaution.

Achtung: Nicht hinterlegt heißt nicht verloren

Wenn dein Vermieter die Kaution nie beim IBAVI hinterlegt hat, ändert das nichts an deinem Rückzahlungsanspruch. Der Anspruch richtet sich gegen den Vermieter persönlich, nicht gegen die Hinterlegungsstelle. Der Verstoß ist für dich eher ein Verhandlungsargument als ein Problem.

Normale Abnutzung oder Schaden

Diese Frage entscheidet die meisten Streitfälle. Das spanische Zivilrecht ist dabei erstaunlich knapp. Nach Artikel 1561 des Código Civil gibst du die Wohnung so zurück, wie du sie bekommen hast, abzüglich dessen, was durch Zeitablauf oder unvermeidbare Ursachen gelitten hat. Artikel 1563 macht dich für Schäden verantwortlich, solange du nicht beweist, dass sie ohne dein Verschulden entstanden sind.

Aus diesen zwei Sätzen folgt die ganze Praxis. Vergilbte Wandfarbe nach vier Jahren, abgelaufene Silikonfugen im Bad, ausgeleierte Rollladengurte: Zeitablauf. Ein Brandloch im Sofa, eine gesprungene Duschwanne, Schimmel hinter dem nie gelüfteten Schlafzimmerschrank: dein Problem, wenn du nichts anderes belegen kannst.

Der heikle Punkt ist Artikel 1562: Fehlt eine Beschreibung des Zustands bei Einzug, geht das Gesetz davon aus, dass du die Wohnung in gutem Zustand übernommen hast. Ohne Einzugsprotokoll argumentierst du also gegen eine gesetzliche Vermutung. Deshalb sind die Fotos vom ersten Tag mehr wert als jede Diskussion am letzten.

Darf der Vermieter die Endreinigung von der Kaution abziehen?

Nur wenn der Mietvertrag das ausdrücklich regelt oder die Wohnung erkennbar verschmutzt übergeben wurde. Besenrein zurückgeben reicht bei einer normalen Wohnraummiete. Eine pauschale Reinigungspauschale ohne Vertragsgrundlage und ohne Rechnung musst du nicht akzeptieren.

So sicherst du den Auszug ab

Kündigung schriftlich und nachweisbar

Zum regulären Vertragsende zwei Monate vorher, beim vorzeitigen Auszug nach mindestens sechs Monaten Laufzeit 30 Tage vorher. Immer per Burofax oder gegen Empfangsbestätigung.

Zählerstände und Abmeldungen klären

Strom, Wasser und Müllgebühr rechtzeitig ummelden oder abmelden. Offene Nebenkostenrechnungen sind der häufigste legitime Grund für einen Abzug.

Übergabe mit Fotos dokumentieren

Am Tag der Schlüsselübergabe jeden Raum fotografieren, dazu Zähler und Schlüsselbund. Handyfotos tragen Datum und Uhrzeit im Dateiheader.

Übergabeprotokoll unterschreiben lassen

Zwei Zeilen reichen: Datum, Anzahl der Schlüssel, Zustand ohne Beanstandung. Beide unterschreiben, jeder bekommt ein Exemplar oder ein Foto davon.

Kontodaten schriftlich übergeben

IBAN und Empfängername schriftlich mitgeben, damit dir später niemand erzählt, er habe nicht gewusst, wohin überweisen.

Wenn du gerade erst einziehst und das Ganze von der anderen Seite planst, hilft der Überblick zum Mieten auf Mallorca. Was beim Vertragsende sonst noch gilt, steht im Beitrag zum auslaufenden Mietvertrag.

Der Vermieter zahlt nicht: was jetzt zählt

Wann du die Kaution zurückbekommen haben solltest, steht in Artikel 36.4 der LAU: Ist sie einen Monat nach der Schlüsselübergabe nicht zurückgezahlt, laufen gesetzliche Zinsen auf den offenen Betrag. Der gesetzliche Zinssatz liegt 2026 bei 3,25 Prozent. Viel Geld ist das bei 900 EUR Kaution nicht, aber die Frist ist der Stichtag, ab dem du nicht mehr höflich nachfragst, sondern förmlich forderst.

Der Einwand, das Amt habe noch nicht ausgezahlt, hilft dem Vermieter dabei wenig. Die Rückgabe durch die Hinterlegungsstelle erfolgt binnen eines Monats ab seinem Antrag, und diesen Antrag stellt er selbst. Deine Frist läuft unabhängig davon.

Praktisch bewährt sich diese Reihenfolge:

Zahlungsaufforderung per Burofax mit Frist von zehn Tagen, Kopie des Übergabeprotokolls anhängen.
Bei Abzügen die Belege verlangen. Ohne Rechnung oder Kostenvoranschlag ist ein Abzug eine Behauptung.
Kommt nichts zurück, bleibt der Rechtsweg. Für reine Geldforderungen ist das proceso monitorio gedacht, ein vereinfachtes Mahnverfahren, für das ein unterschriebener Vertrag als Beleg genügt.

Brauche ich für die Klage auf die Kaution einen Anwalt?

Bis zu einem Streitwert von 2.000 EUR nicht. Die spanische Zivilprozessordnung erlaubt in den Artikeln 23 und 31, dass du im juicio verbal und beim Mahnverfahren ohne Abogado und ohne Procurador auftrittst. Darüber brauchst du beide. Worauf du bei der Auswahl achten solltest, steht im Ratgeber zum Anwalt auf Mallorca.

Wie lange kann ich die Kaution einfordern?

Für persönliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis gilt die allgemeine Verjährungsfrist von fünf Jahren nach Artikel 1964 des Código Civil. Wer nach drei Jahren merkt, dass die Kaution nie kam, ist also nicht automatisch zu spät dran.

Fazit

Die Kaution zurückbekommen ist in Spanien weniger eine Rechtsfrage als eine Beweisfrage. Das Gesetz steht auf deiner Seite: eine Monatsmiete als Fianza, Hinterlegungspflicht binnen 30 Tagen, ein Monat Rückzahlungsfrist nach der Schlüsselübergabe, Zinsen danach. Was in der Praxis fehlt, sind meistens die Fotos vom Einzug und ein unterschriebenes Protokoll vom Auszug. Beides kostet zwanzig Minuten und entscheidet, wer am Ende die Belege liefern muss.