Immobilie über eine SL kaufen: Lohnt sich die Gesellschaft?

Der Makler zeigt dir die Villa für 2 Millionen Euro und einen Satz dazu: Kauf das Haus doch über eine Gesellschaft, das spart Steuern. Das klingt nach einem Insider-Tipp, trifft aber in den meisten Fällen nicht zu. Wer eine Immobilie über eine SL kaufen will, zahlt beim Erwerb selbst keinen Cent weniger, bekommt dafür aber laufende Buchhaltungs- und Steuerpflichten, die eine Privatperson nicht hat. Dieser Beitrag rechnet durch, was eine Sociedad Limitada beim Immobilienkauf auf Mallorca tatsächlich bringt und wo sie teurer wird als der direkte Kauf.

Eine Sociedad Limitada (SL) ist eine spanische Kapitalgesellschaft, vergleichbar mit der deutschen GmbH. Kauft die SL statt einer Privatperson eine Immobilie, gehört das Haus rechtlich der Gesellschaft, mit eigener Steuerpflicht, eigener Buchhaltung und eigenen Fristen beim Registro Mercantil.

Warum der Makler zur Gesellschaft rät

Der häufigste Grund für den Tipp ist ein Missverständnis. Die Übertragungssteuer (ITP) fällt in Spanien auf den Kauf einer Immobilie an, unabhängig davon, ob als Käufer eine Privatperson oder eine Gesellschaft auftritt. Gründest du eine neue SL und lässt sie die Villa kaufen, zahlt die SL exakt dieselbe ITP wie du privat.

Die zweite Variante ist der Kauf der Anteile einer Gesellschaft, der bereits das Haus gehört, statt des Hauses selbst. Diesen Weg versucht die spanische Finanzverwaltung seit Jahren zu schließen: Artikel 314 des Gesetzes über den Wertpapiermarkt besteuert einen solchen Anteilskauf wie einen direkten Immobilienkauf, wenn die Behörde eine Absicht zur Steuerumgehung erkennt, etwa weil Immobilien den Hauptteil des Gesellschaftsvermögens ausmachen. Verlässlich funktioniert der Umweg über die Anteile also nicht.

Drei Punkte, die ein Makler selten erwähnt:

• Die ITP fällt beim Kauf über eine SL genauso an wie bei einer Privatperson.
• Der Anteilskauf einer bestehenden Immobiliengesellschaft kann trotzdem wie ein Immobilienkauf besteuert werden.
• Die laufenden Kosten der SL (Gestoría, Buchhaltung, Cuentas Anuales) fallen unabhängig vom Steuervorteil an.

Was die SL beim Kauf tatsächlich kostet

Auf den Balearen ist die ITP 2026 gestaffelt: 8 Prozent bis 400.000 Euro, 9 Prozent bis 600.000 Euro, 10 Prozent bis 1 Million Euro, 12 Prozent bis 2 Millionen Euro und 13 Prozent darüber. Bei einer Immobilie für genau 2 Millionen Euro ergibt die Staffel rund 210.000 Euro ITP, egal ob eine Privatperson oder eine SL kauft. Mehr zum gesamten Kaufprozess steht im Ratgeber Immobilie kaufen auf Mallorca.

Eigennutzung: Warum das Finanzamt mitverdient

Wohnst du selbst in dem Haus, das deiner SL gehört, ohne Miete zu zahlen, sieht die spanische Steuerbehörde darin eine verdeckte Gewinnausschüttung an dich als Gesellschafter. Die SL muss so rechnen, als hätte sie die Immobilie zum Marktpreis vermietet, und du versteuerst diesen fiktiven Mietwert als Einkommen. Gleichzeitig darf die Gesellschaft die Kosten für Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer nicht als Betriebsausgabe absetzen, weil das Haus keinem wirtschaftlichen Zweck dient. Das Ergebnis: Du zahlst Steuer auf einen Mietwert, den du nie erhalten hast, und die SL kann die Kosten nicht gegenrechnen. Wie die allgemeine Steuerpflicht in Spanien für dich persönlich aussieht, hängt zusätzlich davon ab, wie viele Tage im Jahr du auf Mallorca verbringst.

Verkauf: Die doppelte Steuer, die viele übersehen

Verkaufst du die Immobilie als Privatperson, zahlst du einmal Steuer auf den Gewinn, als Teil deiner Einkommensteuer. Verkauft die SL dieselbe Immobilie, zahlt die Gesellschaft zunächst 25 Prozent Körperschaftsteuer auf den Gewinn. Willst du das Geld danach auf dein privates Konto holen, muss die SL es als Dividende ausschütten, und auf diese Dividende fällt bei dir als Gesellschafter erneut Steuer an. In Summe landest du damit über der Steuerlast, die beim direkten Verkauf angefallen wäre, selbst wenn die Körperschaftsteuer auf den ersten Blick niedriger wirkt als die persönliche Einkommensteuer.

Wann sich die SL wirklich lohnt: Vermietung mit Lizenz

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie tatsächlich vermietet wird, etwa mit einer touristischen Vermietungslizenz über eine professionelle Verwaltung. Hier übt die SL eine echte wirtschaftliche Tätigkeit aus und kann Kosten für Verwaltung, Reinigung, Instandhaltung und Abschreibung gegen die Mieteinnahmen absetzen. Am Ende zahlt sie 25 Prozent Körperschaftsteuer auf den tatsächlichen Gewinn. Bei hohen Mieteinnahmen kann das günstiger sein als die progressive Einkommensteuer einer Privatperson, die bei hohen Einkünften auf bis zu 47 Prozent steigt. Wichtig ist, dass die Vermietung durchgängig und gewerblich betrieben wird und das Haus nicht zwischendurch privat genutzt wird, sonst kippt die Steuerlogik zurück in die verdeckte Ausschüttung aus dem vorherigen Abschnitt.

Spart eine SL beim Immobilienkauf auf Mallorca wirklich Steuern? Beim Kauf selbst nicht, die ITP fällt für Privatperson und Gesellschaft gleich an. Ein Vorteil entsteht nur bei echter, lizenzierter Vermietung über die Gesellschaft, nicht bei reiner Eigennutzung oder beim Verkauf.

Die rechtlichen Grundlagen zu Körperschaftsteuer und Sondersteuer für Gesellschaften stehen in den offiziellen Quellen:

Fazit

Eine SL ist beim Immobilienkauf kein Steuertrick, sondern ein Unternehmensvehikel mit eigenen Pflichten. Für die Villa, in der du selbst wohnst, bringt sie in der Regel nur zusätzliche Kosten und eine verdeckte Ausschüttung bei der Nutzung. Wirklich sinnvoll wird sie, wenn die Immobilie als Geschäft läuft, mit Lizenz, Verwaltung und echten Mieteinnahmen. Rechne beide Varianten für dein Budget konkret durch, am besten zusammen mit einem Steuerberater, der beide Länder kennt, bevor der Notartermin feststeht.