Hauskauf auf Mallorca - Was Deutsche wissen müssen

Du träumst davon, eine eigene Immobilie auf Mallorca zu besitzen? Damit bist du nicht allein. Jedes Jahr entscheiden sich Tausende Deutsche für den Hauskauf auf Mallorca - ob als Feriendomizil, Altersruhesitz oder dauerhaften Wohnsitz. Doch der Immobilienkauf in Spanien unterscheidet sich in vielen Punkten vom deutschen System. In diesem Guide erfährst du alles, was du als deutscher Käufer wissen musst, damit der Traum vom eigenen Haus auf der Insel nicht zum Albtraum wird.

Voraussetzungen für den Hauskauf auf Mallorca

Gute Nachricht vorweg: Als EU-Bürger darfst du in Spanien ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Es gibt keine Sondergenehmigungen oder Beschränkungen für Deutsche. Was du allerdings zwingend benötigst, ist eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero). Ohne diese Steueridentifikationsnummer läuft in Spanien kein Immobiliengeschäft.

Folgende Unterlagen solltest du frühzeitig vorbereiten:

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• NIE-Nummer (am besten vorab beantragen)
• Spanisches Bankkonto für die Abwicklung
• Einkommensnachweis oder Finanzierungsbestätigung
• Vollmacht (Poder) falls ein Anwalt für dich handeln soll

Der Ablauf beim Immobilienkauf in Spanien

Der Kaufprozess auf Mallorca folgt einem klaren Schema, das sich vom deutschen Ablauf unterscheidet. Anders als in Deutschland gibt es kein Grundbuchamt im klassischen Sinne, sondern ein Eigentumsregister (Registro de la Propiedad).

Schritt 1: Immobilie finden und prüfen. Nutze Portale wie Idealista, Fotocasa oder lokale Makler. Lass jede Immobilie vorab von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Der Anwalt kontrolliert Grundbucheinträge, Baugenehmigungen und offene Schulden.

Schritt 2: Reservierungsvertrag. Mit einer Reservierungszahlung von 3.000 bis 10.000 Euro wird die Immobilie für dich reserviert. Dieser Betrag wird später angerechnet.

Schritt 3: Vorvertrag (Contrato de Arras). Im Arras-Vertrag werden alle Konditionen festgehalten. Üblich ist eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises. Tritt der Käufer zurück, ist die Anzahlung verloren. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.

Schritt 4: Notartermin (Escritura Pública). Beim Notar wird der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet. Gleichzeitig wird der Restbetrag überwiesen und die Schlüsselübergabe findet statt.

Schritt 5: Eintragung im Eigentumsregister. Der Notar leitet die Eintragung ein. Erst mit der Registrierung bist du offiziell als Eigentümer geschützt.

Kosten und Steuern beim Hauskauf auf Mallorca

Neben dem reinen Kaufpreis musst du mit erheblichen Nebenkosten rechnen. Insgesamt solltest du etwa 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten einplanen.

Die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

• Grunderwerbsteuer (ITP): Bei Bestandsimmobilien je nach Kaufpreis zwischen 8 und 13 Prozent auf den Balearen. Bei Neubauten fällt stattdessen 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,5 Prozent Stempelsteuer an.
• Notarkosten: Zwischen 600 und 1.500 Euro je nach Kaufpreis
• Grundbucheintrag: Ca. 400 bis 700 Euro
• Anwaltskosten: Üblicherweise 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
• Maklergebühren: In der Regel zahlt der Verkäufer, aber es gibt Ausnahmen

Finanzierung - Hypothek in Spanien oder Deutschland?

Viele Deutsche stehen vor der Frage, ob sie den Hauskauf auf Mallorca über eine spanische oder deutsche Bank finanzieren sollen. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile.

Spanische Banken finanzieren für Nicht-Residenten in der Regel maximal 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Als Resident auf Mallorca kannst du mit bis zu 80 Prozent rechnen. Die Zinssätze liegen aktuell bei etwa 3 bis 4 Prozent, wobei variable Zinsen auf Basis des Euribor ebenfalls verbreitet sind.

Eine Finanzierung über eine deutsche Bank ist möglich, wenn du in Deutschland eine lastenfreie Immobilie besitzt, die als Sicherheit dient. Der Vorteil: oft bessere Konditionen und kein Währungsrisiko. Der Nachteil: Die Bank kann kein Grundpfandrecht auf die spanische Immobilie eintragen.

Die richtige Immobilie finden - Worauf du achten solltest

Mallorca bietet eine enorme Bandbreite an Immobilien, von der Stadtwohnung in Palma bis zur Finca im Landesinneren. Bevor du mit der Suche beginnst, solltest du dir über einige Punkte klar werden.

Die Lage bestimmt den Preis massgeblich. Palma und der Südwesten (Calvià, Andratx) gehören zu den teuersten Gegenden. Im Landesinneren oder im Osten der Insel findest du deutlich günstigere Immobilien, musst aber Abstriche bei der Infrastruktur machen.

Prüfe unbedingt, ob die Immobilie über alle notwendigen Genehmigungen verfügt. Auf Mallorca gibt es zahlreiche Häuser, die ohne Baugenehmigung erweitert oder umgebaut wurden. Solche Schwarzbauten können bei der Eintragung ins Eigentumsregister Probleme verursachen. Dein Anwalt sollte im Rathaus (Ayuntamiento) die baurechtliche Situation klären.

Auch das Thema Wohnung mieten kann eine sinnvolle Alternative sein, bevor du dich für einen Kauf entscheidest. So lernst du verschiedene Gegenden kennen und findest heraus, wo du dich wirklich wohlfühlst.

Warum ein Anwalt beim Hauskauf unverzichtbar ist

In Deutschland übernimmt der Notar eine neutrale Prüffunktion. In Spanien ist der Notar dagegen eher ein Beurkundungsbeamter, der den Vertrag formal bestätigt. Die inhaltliche Prüfung musst du selbst organisieren, und genau dafür brauchst du einen unabhängigen Anwalt (Abogado).

Ein guter Immobilienanwalt auf Mallorca übernimmt folgende Aufgaben:

• Prüfung des Grundbucheintrags auf Belastungen und Schulden
• Kontrolle der Baugenehmigungen und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
• Überprüfung offener Steuerschulden oder Gemeinschaftskosten
• Verhandlung und Gestaltung des Kaufvertrags
• Begleitung beim Notartermin

Rechne mit Anwaltskosten von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Investition lohnt sich in jedem Fall. Einen passenden Anwalt auf Mallorca findest du in unserem Ratgeber.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Mit dem Kauf allein ist es nicht getan. Als Immobilienbesitzer auf Mallorca fallen regelmässige Kosten an, die du in dein Budget einplanen solltest.

Die jährliche Grundsteuer (IBI) variiert je nach Gemeinde und liegt meist zwischen 0,4 und 1,1 Prozent des Katasterwerts. Dazu kommt die Müllgebühr, die je nach Gemeinde zwischen 100 und 300 Euro im Jahr beträgt. Nicht-Residenten müssen zusätzlich eine jährliche Einkommensteuer auf den fiktiven Mietwert zahlen, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Und falls du Teil einer Eigentümergemeinschaft bist, zahlst du monatliche Gemeinschaftskosten für Pool, Garten und Instandhaltung.

Fazit

Der Hauskauf auf Mallorca ist für Deutsche gut machbar, erfordert aber gründliche Vorbereitung. Beantrage frühzeitig deine NIE-Nummer, engagiere einen unabhängigen Anwalt und plane Nebenkosten von 10 bis 13 Prozent ein. Lass dich nicht unter Zeitdruck setzen und prüfe jede Immobilie sorgfältig auf Baugenehmigungen und Belastungen. Mit der richtigen Planung steht deinem Traumhaus auf der Insel nichts im Weg. Viel Erfolg bei der Suche!