Grundsteuer IBI auf Mallorca: Berechnung und Einspruch

Wenn du eine Immobilie auf Mallorca besitzt, kommt jedes Jahr ein Bescheid ins Haus, der viele Neueigentümer irritiert: die Grundsteuer IBI. Diese Steuer trifft jeden, der auf der Insel ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, egal ob du dort wohnst oder die Immobilie nur als Zweitwohnsitz nutzt. Die IBI ist eine kommunale Steuer, die Höhe hängt vom Katasterwert und vom Steuersatz deiner Gemeinde ab. In diesem Beitrag erfährst du, wie sich die Grundsteuer berechnet, wann sie fällig ist und wie du gegen einen falschen Bescheid Einspruch einlegst.

Was ist die IBI und wer zahlt sie?

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die spanische Grundsteuer. Jeder Eigentümer einer Immobilie zahlt sie einmal im Jahr an die Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Die Höhe ergibt sich aus dem Katasterwert multipliziert mit dem kommunalen Steuersatz.

Entscheidend ist, wer am 1. Januar eines Jahres im Kataster als Eigentümer eingetragen ist. Diese Person schuldet die komplette IBI für das laufende Jahr, auch wenn die Immobilie später verkauft wird. Beim Immobilienkauf solltest du deshalb im Kaufvertrag klar regeln, wer die IBI anteilig trägt. Wie der Kauf sonst abläuft, erklärt der Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca.

Die IBI unterscheidet zwischen zwei Immobilientypen:

• IBI Urbana für städtische Immobilien wie Wohnungen, Häuser und bebaubare Grundstücke
• IBI Rústica für ländliche Grundstücke und Fincas im ländlichen Raum

Wie wird die Grundsteuer auf Mallorca berechnet?

Die Berechnung ist im Kern einfach: Katasterwert mal Steuersatz. Der Katasterwert (Valor Catastral) ist der amtlich festgelegte Wert deiner Immobilie und steht auf dem IBI-Bescheid. Er liegt in der Regel deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert.

Den Steuersatz legt jede Gemeinde selbst fest, allerdings innerhalb gesetzlicher Grenzen. Nach dem spanischen Gesetz über die kommunalen Finanzen (Real Decreto Legislativo 2/2004) bewegt sich der IBI-Steuersatz für städtische Immobilien zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts. Jede Gemeinde auf Mallorca setzt ihren eigenen Satz innerhalb dieser Spanne fest, weshalb die IBI in Palma anders ausfallen kann als in Andratx oder Pollença.

Die genannten Sätze sind Beispiele. Deinen tatsächlichen Steuersatz findest du im Bescheid oder im Amtsblatt (Ordenanza Fiscal) deiner Gemeinde. Wenn dein Katasterwert seit einer Neubewertung (Revisión Catastral) stark gestiegen ist, greift oft eine Übergangsregelung, die den Anstieg über mehrere Jahre streckt.

Wann ist die IBI fällig?

Auf den Balearen wird die IBI in den meisten Gemeinden nicht direkt von der Gemeinde, sondern von der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) eingezogen. Die ATIB ist die Steuerbehörde der Balearen und übernimmt Rechnungsstellung und Inkasso für viele Rathäuser.

Die Zahlungsfrist (Periodo Voluntario) liegt in vielen von der ATIB verwalteten Gemeinden im Herbst, oft von September bis November. Den genauen Zeitraum veröffentlicht die ATIB jedes Jahr im Voraus. Du hast zwei Wege zu zahlen:

1. Lastschrift (Domiciliación): Du hinterlegst einmal dein spanisches Konto, danach wird die IBI automatisch abgebucht. Viele Gemeinden geben bei Lastschrift sogar einen kleinen Rabatt.
2. Manuelle Zahlung: Du zahlst per Überweisung, online über die ATIB oder an einem Schalter innerhalb der Frist.

Wenn du nur einen Zweitwohnsitz auf Mallorca hast, zahlst du neben der IBI zusätzlich die fiktive Mieteinnahmensteuer. Wie das zusammenspielt, erklärt der Beitrag zum Zweitwohnsitz auf Mallorca.

Einspruch gegen den IBI-Bescheid einlegen

Ein IBI-Bescheid kann falsch sein, meist weil der Katasterwert zu hoch angesetzt ist oder die Immobilie falsch klassifiziert wurde. Ein überhöhter Katasterwert wirkt sich doppelt aus, weil er auch andere Steuern erhöht. Ein Einspruch kann sich deshalb lohnen.

Wichtig ist die Unterscheidung: Gegen den Katasterwert selbst legst du Einspruch beim Kataster (Dirección General del Catastro) ein, gegen die konkrete IBI-Abrechnung bei der Gemeinde oder der ATIB. Beide Wege haben eigene Fristen.

Die offiziellen Anlaufstellen findest du hier gebündelt:

Häufige Fragen zur IBI

Wer muss die IBI auf Mallorca zahlen? Die Steuer schuldet, wer am 1. Januar des Jahres im Kataster als Eigentümer eingetragen ist. Das gilt für Residenten und Nicht-Residenten gleichermaßen. Bei einem Verkauf während des Jahres bleibt der Verkäufer formal zahlungspflichtig, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.

Kann ich die IBI von der Steuer absetzen? Nur wenn du die Immobilie vermietest. Dann zählt die IBI zu den abzugsfähigen Werbungskosten bei den Mieteinnahmen. Für eine selbst genutzte Wohnung oder einen unvermieteten Zweitwohnsitz ist die IBI nicht absetzbar.

Was passiert bei einem zu hohen Katasterwert? Ein überhöhter Katasterwert lässt sich über einen Einspruch beim Kataster korrigieren. Da der Wert auch andere Steuern beeinflusst, kann sich die Korrektur über mehrere Jahre auszahlen. Prüfe zuerst Fläche und Immobilientyp im Bescheid.

Fazit

Die Grundsteuer IBI ist eine feste jährliche Belastung für jeden Immobilienbesitzer auf Mallorca. Die Berechnung folgt einer klaren Formel aus Katasterwert und kommunalem Steuersatz, der gesetzlich zwischen 0,4 % und 1,1 % für städtische Immobilien liegt. Eingezogen wird sie meist von der ATIB im Herbst, und eine Lastschrift schützt dich zuverlässig vor Zuschlägen.

Prüfe deinen Bescheid trotzdem jedes Jahr kurz, vor allem den Katasterwert und die eingetragene Fläche. Stimmen die Daten nicht, hast du in der Regel einen Monat Zeit für einen Einspruch. Bei größeren Immobilien oder unklaren Werten lohnt der Blick eines Fachmanns, der die Festsetzung fundiert anficht und dir langfristig Geld sparen kann. Mehr zur Grundsteuer findest du auch im Ratgeber zur IBI.