Contrato de temporada: 11-Monats-Vertrag auf Mallorca

Auf der Wohnungssuche in Palma hörst du irgendwann diesen Satz: Langzeit vermiete ich nicht, aber ich mache dir einen Vertrag über elf Monate. Was dir da angeboten wird, ist ein Contrato de temporada, ein Saisonmietvertrag. Verboten ist der nicht. Für die meisten Zuzügler ist er trotzdem der falsche Vertrag, weil er genau die Schutzregeln aushebelt, wegen derer das spanische Mietrecht als mieterfreundlich gilt. Die Grundlagen zu Laufzeit, Kaution und Fristen stehen im Ratgeber zum Mietvertrag in Spanien. Hier geht es um diesen einen Vertragstyp und darum, wie du erkennst, ob er in deinem Fall überhaupt zulässig ist.

Auf einen Blick

Ein Contrato de temporada fällt unter Artikel 3 der spanischen LAU. Damit gibt es keine Verlängerung auf fünf Jahre, keinen gesetzlichen Kündigungsschutz und zwei statt einer Monatsmiete Kaution. Zulässig ist er nur, wenn dein Aufenthalt wirklich vorübergehend ist. Ist die Wohnung dein Lebensmittelpunkt, behandeln spanische Gerichte den Vertrag trotz Aufschrift als normale Wohnraummiete.

Was ein Contrato de temporada rechtlich ist

Ein Contrato de temporada ist ein Mietvertrag über eine Wohnung, die der Mieter nicht als dauerhaften Wohnsitz nutzt, sondern für einen zeitlich begrenzten Anlass wie Saisonarbeit, ein Studiensemester oder den Umbau des eigenen Hauses. Das spanische Mietgesetz ordnet ihn dem Abschnitt für Mietverhältnisse ohne Wohnzweck zu.

Die Trennlinie zieht das Gesetz selbst. Artikel 2 der Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos definiert die Wohnraummiete darüber, dass sie den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters deckt. Artikel 3 zählt ausdrücklich die Verträge auf, die "por temporada" geschlossen werden, egal ob Sommer oder eine andere Saison, und stellt sie den Gewerbemieten gleich. Entscheidend ist also der Zweck, nicht die Zahl der Monate im Vertrag.

Das hat handfeste Folgen. Für Wohnraummieten schreibt Artikel 9 der LAU die Verlängerung auf mindestens fünf Jahre vor, bei juristischen Personen als Vermieter auf sieben Jahre. Beim Saisonvertrag gilt davon nichts. Er endet am vereinbarten Tag, der Vermieter braucht keinen Grund und keine Kündigungsfrist, und für die Miethöhe während der Laufzeit gibt es keine gesetzliche Obergrenze.

Warum Vermieter auf elf Monate bestehen

Die Fünf-Jahres-Bindung ist auf einem Markt wie Mallorca ein echtes Zugeständnis. Wer 2026 vermietet, legt sich bis 2031 fest, und die jährliche Anpassung der Miete hängt an einem Index, den er nicht selbst bestimmt. Wie eng dieser Rahmen ist, zeigt der Beitrag zur Mieterhöhung mit IRAV statt IPC.

Dazu kommt die Ferienvermietung. Viele Eigentümer wollen die Wohnung im Sommer freihaben oder warten auf eine Vermietungslizenz. Elf Monate klingen nach einem Kompromiss, sind aber keiner: Am Ende stehen elf Monate Wohnen und danach ein Vermieter, der frei entscheidet.

Ein Detail verrät die Konstruktion oft schon beim Einzug. Nach Artikel 36 der LAU beträgt die gesetzliche Kaution bei einer Wohnraummiete eine Monatsmiete, bei einer Miete ohne Wohnzweck dagegen zwei. Auf den Balearen muss der Vermieter sie außerdem hinterlegen, und zwar nach Artikel 55 des Wohnungsgesetzes der Balearen (Ley 5/2018) binnen 30 Tagen nach Vertragsschluss. Wer zwei Monatsmieten verlangt, hat den Vertrag intern also bereits als Saisonmiete eingeordnet.

Woran du den Saisonvertrag im Vertragstext erkennst

Die Formulierungen wiederholen sich, sobald du weißt, wonach du suchst:

Der Vertrag beruft sich auf Artikel 3 der LAU oder auf "uso distinto del de vivienda" statt auf Artikel 2.
Er nennt keinen Grund für die Befristung, sondern nur ein Enddatum.
Die Kaution beträgt zwei Monatsmieten.
Es gibt eine Klausel, in der du bestätigst, dass die Wohnung nicht dein Hauptwohnsitz ist.
Nach Ablauf bietet dir der Vermieter einen neuen, fast wortgleichen Vertrag an.

Achtung: Klausel zum Hauptwohnsitz

Unterschreibe keine Erklärung, die Wohnung sei nicht dein dauerhafter Wohnsitz, wenn du dich dort anmelden und dauerhaft leben willst. Die Erklärung macht den Vertrag nicht wirksam, aber sie liefert dem Vermieter im Streitfall das erste Beweisstück, und du musst gegen deine eigene Unterschrift argumentieren.

Wann ein Gericht daraus eine normale Wohnraummiete macht

Spanische Gerichte schauen auf die tatsächliche Nutzung, nicht auf die Überschrift des Dokuments. Deckt die Wohnung deinen dauerhaften Wohnbedarf, greift Artikel 2 der LAU, und der Vertrag wird wie eine Wohnraummiete behandelt, mit Verlängerungsanspruch und Kündigungsschutz. Der Fachbegriff dafür ist fraude de ley, also die Umgehung einer zwingenden Norm durch eine unpassende Vertragsform.

Was du in einem solchen Verfahren vorlegst, sind alltägliche Belege: das Empadronamiento in der Gemeinde, Strom- und Wasserverträge auf deinen Namen, ein unbefristeter Arbeitsvertrag auf der Insel, die Schulanmeldung der Kinder, eine Kette aneinandergehängter Saisonverträge über dieselbe Wohnung. Urteile spanischer Gerichte zu diesem Muster findest du in der öffentlichen Datenbank des Consejo General del Poder Judicial, Suchbegriff arrendamiento de temporada.

Ist ein Mietvertrag über elf Monate auf Mallorca verboten?

Nein. Elf Monate sind eine zulässige Laufzeit. Unwirksam ist erst die falsche Einordnung: Wird die Wohnung dein dauerhafter Lebensmittelpunkt, gelten die Schutzregeln für Wohnraummiete, unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Was bringt mir die Umdeutung konkret?

Du kannst jährlich verlängern, bis fünf Jahre voll sind, und der Vermieter kann dich in dieser Zeit nur in den gesetzlich geregelten Fällen hinaussetzen. Was am Vertragsende gilt, steht im Beitrag zu Verlängerung und Kündigung des Mietvertrags.

Tipp: Beweise vom ersten Tag an sammeln

Melde dich zügig im Rathaus an, lass die Versorgungsverträge auf deinen Namen umschreiben und überweise die Miete per Banküberweisung mit Verwendungszweck. Das kostet nichts und ist genau die Spur, auf die es später ankommt.

Was das geplante Wohnungsdekret ändern soll

Der Entwurf, über den seit Sommer 2026 verhandelt wird, würde Saisonverträge erstmals in die LAU selbst aufnehmen: Laufzeit höchstens zwölf Monate, dazu eine schriftliche Begründung, warum der Aufenthalt vorübergehend ist. Fehlt der Grund oder wird die Frist überschritten, gilt der Vertrag als Wohnraummiete mit den Fünf-Jahres-Regeln.

Stand 12. September 2026 ist davon nichts in Kraft. Der Vorläufer, das Real Decreto-ley 8/2026 vom 20. März, wurde am 28. April 2026 vom Kongress abgelehnt. Die Kabinettssitzung, die das neue Dekret beschließen sollte, wurde Ende Juli abgesetzt und auf den September verschoben. Für deinen Vertrag gilt also bis auf Weiteres die LAU in ihrer jetzigen Fassung. Ob und wann das Dekret erscheint, siehst du im Boletín Oficial del Estado.

Fazit

Ob der Elf-Monats-Vertrag am Ende hält, entscheidet sich daran, wie du in der Wohnung tatsächlich lebst. Frag beim Besichtigungstermin direkt, auf welchen Artikel der LAU sich der Vertrag stützt. Manche Vermieter lenken ein, sobald klar wird, dass du den Unterschied kennst. Bleibt es beim Saisonvertrag, obwohl du dauerhaft bleibst, unterschreibe im Zweifel trotzdem und sammle ab Tag eins deine Belege. Bei größeren Beträgen oder einem Vermieter, der auf der Klausel besteht, lohnt sich eine Stunde beim Anwalt vor der Unterschrift mehr als ein Prozess danach.