Vermögensteuer Spanien: Was auf Mallorca wirklich gilt

Die Vermögensteuer in Spanien schreckt viele Auswanderer ab, bevor sie überhaupt wissen, ob sie betroffen sind. Die gute Nachricht vorweg: Die meisten Residenten auf Mallorca zahlen wegen der hohen Freibeträge gar nichts. Wer allerdings eine wertvolle Immobilie besitzt, ein größeres Depot mitbringt oder als Nicht-Resident eine Finca über 700.000 Euro hält, sollte die Regeln kennen. Dieser Beitrag erklärt, wie die Impuesto sobre el Patrimonio funktioniert, welche Besonderheiten die Balearen haben und wann zusätzlich die Solidaritätssteuer ISGF greift.

Was ist die Impuesto sobre el Patrimonio?

Die Impuesto sobre el Patrimonio ist die spanische Vermögensteuer: eine jährliche Steuer auf das Nettovermögen einer Person zum Stichtag 31. Dezember. Besteuert wird der Wert aller Vermögenswerte abzüglich Schulden, oberhalb persönlicher Freibeträge. Die autonomen Regionen wie die Balearen dürfen Tarife und Vergünstigungen selbst festlegen.

Rechtsgrundlage ist das Gesetz Ley 19/1991. Entscheidend ist dein Steuerstatus:

• Resident: Du verbringst mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien. Dann zählt dein weltweites Nettovermögen, also auch das Haus in Deutschland und das Depot bei der deutschen Bank.
• Nicht-Resident: Du wohnst in Deutschland, besitzt aber Vermögen in Spanien. Dann zählt nur das spanische Vermögen, typischerweise die Immobilie auf Mallorca.

Ob du überhaupt als Resident giltst, hängt von mehr Faktoren ab als nur den Tagen. Die Details erklärt unser Ratgeber zur Steuerpflicht auf Mallorca.

Freibeträge und Steuersätze 2026

Der wichtigste Fakt zuerst: Der allgemeine Freibetrag liegt bei 700.000 Euro pro Person, für den Hauptwohnsitz kommen bis zu 300.000 Euro pro Eigentümer dazu. Ein Ehepaar mit gemeinsamem Haus auf Mallorca hat damit bis zu 2 Millionen Euro Nettovermögen komplett steuerfrei, weil beide Partner ihre Freibeträge einzeln nutzen.

Oberhalb der Freibeträge ist die Steuer progressiv. Der staatliche Tarif beginnt bei 0,2 Prozent und endet bei 3,5 Prozent. Die Balearen haben eine eigene Staffel, deren Spitzensatz bei rund 3,45 Prozent liegt und erst bei Vermögen im hohen einstelligen Millionenbereich greift.

Für die Berechnung deines Nettovermögens zählen unter anderem:

• Immobilien mit dem höchsten Wert aus Kaufpreis, Katasterwert und dem von der Verwaltung festgestellten Wert
• Kontoguthaben und Depotwerte zum 31. Dezember
• Lebensversicherungen zum Rückkaufswert
• Fahrzeuge, Boote und Kunstgegenstände
• Beteiligungen an Gesellschaften, wobei aktives Betriebsvermögen unter Bedingungen weitgehend befreit sein kann

Abziehen darfst du echte Schulden, zum Beispiel die Hypothek auf der Finca. Genau diese Bewertungsregeln machen die Steuer oft milder als befürchtet: Der steuerliche Immobilienwert liegt in der Praxis meist deutlich unter dem Marktwert.

Nicht-Residenten mit Immobilie auf Mallorca

Auch ohne Wohnsitz in Spanien bist du vermögensteuerpflichtig, sobald dein spanisches Nettovermögen den Freibetrag von 700.000 Euro übersteigt. Der Zusatzfreibetrag für den Hauptwohnsitz gilt für dich nicht, denn deine Mallorca-Immobilie ist ja nicht dein Hauptwohnsitz.

Ein Beispiel: Deine Ferienimmobilie in Santa Ponsa hat einen steuerlichen Wert von 900.000 Euro, darauf lastet eine Hypothek von 150.000 Euro. Dein spanisches Nettovermögen beträgt 750.000 Euro, steuerpflichtig sind die 50.000 Euro über dem Freibetrag. Die Steuer darauf bleibt niedrig, aber die Erklärungspflicht besteht.

Nicht-Residenten dürfen inzwischen grundsätzlich zwischen dem staatlichen und dem balearischen Tarif wählen. Welcher günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich mit einer Gestoría schnell klären. Wichtig für Deutsche: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien weist Spanien das Besteuerungsrecht für dortige Immobilien zu. Wie das Abkommen generell funktioniert, liest du im Beitrag zum Doppelbesteuerungsabkommen.

Solidaritätssteuer ISGF: Die zweite Ebene für große Vermögen

Seit 2023 gibt es zusätzlich die Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas (ISGF), eine staatliche Steuer für Nettovermögen ab 3 Millionen Euro. Sie wurde eingeführt, damit Regionen mit großzügigen Vergünstigungen die Vermögensbesteuerung nicht komplett aushebeln.

Für dich auf Mallorca bedeutet das praktisch:

1. Liegt dein weltweites Nettovermögen als Resident unter etwa 3,7 Millionen Euro (3 Millionen Freibetrag plus 700.000 Euro Grundfreibetrag), betrifft dich die ISGF nicht.
2. Oberhalb dieser Schwelle wird die bereits gezahlte regionale Vermögensteuer angerechnet, du zahlst also nicht doppelt.
3. Die ISGF-Erklärung läuft separat über das Modelo 718 mit Frist im Juli.

Für Nicht-Residenten spielt die ISGF selten eine Rolle, weil nur das spanische Vermögen zählt und die 3-Millionen-Schwelle mit einer einzelnen Immobilie selten überschritten wird.

Fristen und Modelo 714

Die Vermögensteuererklärung reichst du über das Modelo 714 elektronisch bei der Agencia Tributaria ein, im selben Zeitfenster wie die Einkommensteuer: 2026 zwischen Anfang April und Ende Juni, bei Zahlung per Lastschrift einige Tage früher. Für die Balearen-Besonderheiten ist die regionale Steuerbehörde ATIB die richtige Anlaufstelle.

Muss ich als Rentner mit normaler Wohnung auf Mallorca Vermögensteuer zahlen?

In den allermeisten Fällen nein. Mit 700.000 Euro Freibetrag plus 300.000 Euro für den Hauptwohnsitz bleibt eine durchschnittliche Wohnung samt Erspartem weit unter der Schwelle. Eine Erklärung ist nur nötig, wenn Steuer anfällt oder dein Bruttovermögen 2 Millionen Euro übersteigt.

Fazit

Die Vermögensteuer in Spanien ist für normale Haushalte auf Mallorca meist ein Nicht-Thema: 700.000 Euro Freibetrag pro Person plus 300.000 Euro für den Hauptwohnsitz lassen viel Luft. Relevant wird sie für Nicht-Residenten mit hochwertigen Immobilien und für Residenten mit größeren Depots oder mehreren Objekten. Dann zählen saubere Bewertung, die Wahl des günstigeren Tarifs und die Anrechnung zwischen Patrimonio und ISGF. Kläre deine Situation am besten vor dem ersten vollen Steuerjahr, dann bleibt die Erklärung mit dem Modelo 714 reine Routine.