Immobilie in Fremdwährung kaufen: Wechselkurs absichern

Eine Immobilie in Fremdwährung kaufen heißt für die meisten Käufer aus der Schweiz, Großbritannien oder den USA: zwei Unterschriften mit Wochen oder Monaten Abstand. Erst der Reservierungsvertrag, dann die Escritura beim Notar. In dieser Zeit kann sich der Wechselkurs bewegen und schnell einen vierstelligen oder fünfstelligen Eurobetrag kosten. Wer in Franken, Pfund oder Dollar verdient, sollte den Kurs deshalb aktiv absichern, statt ihn dem Zufall zu überlassen.

Was das Wechselkursrisiko beim Immobilienkauf bedeutet

Das Wechselkursrisiko beim Immobilienkauf ist die Gefahr, dass sich der Umtauschkurs zwischen der eigenen Währung und dem Euro zwischen Vertragsunterschrift und tatsächlicher Zahlung ungünstig verändert. Bei einem Kaufpreis von mehreren Hunderttausend Euro reicht schon eine Kursbewegung von ein bis zwei Prozent, um mehrere tausend Euro Unterschied auszumachen.

Betroffen sind vor allem Käufer, die in Franken, Pfund oder Dollar verdienen und ihr Kapital erst für den Kauf nach Spanien holen. Wer dagegen schon über ein Euro-Konto mit ausreichendem Guthaben verfügt, hat dieses Problem nicht.

Hausbank, Devisenspezialist oder Wise: drei Wege für Beträge ab 100.000 Euro

Für kleinere Alltagsüberweisungen reicht meist ein Online-Anbieter. Bei einer Kaufsumme ab 100.000 Euro lohnt sich ein genauer Blick auf drei Optionen:

• Die Hausbank ist bequem, weil das bestehende Konto direkt genutzt wird. Der Kurszuschlag auf den Mittelkurs liegt dort aber häufig bei 1,5 bis 3 Prozent, ohne dass die Bank diesen Aufschlag vorab offenlegt.
• Ein Devisenspezialist bietet persönliche Betreuung und ein Termingeschäft, mit dem sich der Kurs schon Wochen vor dem Notartermin fixieren lässt. Zusätzlich sind Limitaufträge möglich, die automatisch ausgeführt werden, sobald ein gewünschter Kurs erreicht ist.
• Wise rechnet online zum echten Mittelkurs ab und zeigt die Gebühr vor der Überweisung klar an. Für sehr große Einzelbeträge über eine Million Euro lohnt sich vorab ein Anruf beim Support, um Limits und Bearbeitungszeit zu klären.

Mehr zu den Grundlagen der Überweisung nach Spanien findest du im Ratgeber Geld nach Spanien überweisen. Dort geht es allerdings eher um laufende Transfers als um eine einmalige Kaufsumme in dieser Größenordnung.

Rechenbeispiel: 900.000 Euro Kaufpreis

Eine Schweizer Käuferin reserviert eine Immobilie für 900.000 Euro und muss den Gegenwert in Franken überweisen. Je nach Anbieter unterscheidet sich der reine Umtauschaufschlag so:

Die genaue Differenz hängt vom Tageskurs und vom gewählten Produkt ab, zeigt aber, warum sich ein Vergleich bei dieser Größenordnung lohnt. Schon die Differenz zwischen Hausbank und Online-Anbieter kann hier die komplette Notargebühr decken.

Der Zahlungsweg bis zum Notartermin

Der Ablauf folgt meist drei Schritten. Zuerst überweist du die Reservierungsgebühr, üblicherweise 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises, direkt an den Verkäufer oder auf das Treuhandkonto (cuenta de clientes) des Anwalts. Danach folgt gegebenenfalls eine Anzahlung beim Vorvertrag. Die Restzahlung erfolgt am Tag des Notartermins, meist per Bankscheck (cheque bancario) einer spanischen Bank oder per Überweisung direkt an den Verkäufer, abhängig davon, was im Kaufvertrag vereinbart ist.

Läuft das Geld über den Anwalt, prüft dieser als Treuhänder, dass alle Bedingungen erfüllt sind, bevor er die Summe am Notartermin weiterleitet. Wie die rechtliche Prüfung beim Kauf im Detail abläuft, erklären wir im Ratgeber Anwalt für den Immobilienkauf.

Was die spanische Bank für die Geldwäscheprüfung sehen will

Jede Bank in Spanien ist gesetzlich verpflichtet, die Herkunft größerer Geldbeträge zu dokumentieren. Seit der Reform durch das Gesetz 11/2021 gegen Steuerbetrug ist in Spanien zudem eine Barzahlung über 1.000 Euro zwischen einer Privatperson und einem Unternehmen verboten, weshalb der gesamte Kaufpreis ohnehin als Überweisung oder Bankscheck fließen muss. Für die Prüfung verlangt die Bank in der Regel:

1. einen gültigen Ausweis oder Reisepass sowie deine NIE-Nummer
2. einen Nachweis über die Herkunft des Geldes, zum Beispiel Kontoauszüge, ein Arbeitsvertrag oder ein Verkaufsvertrag einer vorherigen Immobilie
3. den unterschriebenen Kauf- oder Reservierungsvertrag mit Angabe der Zahlungssumme
4. bei Überweisungen aus dem Ausland den Namen der sendenden Bank und oft ein kurzes Formular zum Verwendungszweck

Fehlen diese Unterlagen, verzögert die Bank die Gutschrift, was gerade kurz vor einem festen Notartermin zum echten Problem werden kann. Die Nebenkosten, die neben dem Kaufpreis selbst anfallen, haben wir separat im Ratgeber zu den Immobilienkauf-Nebenkosten durchgerechnet.

Muss ich schon vor dem Notartermin das komplette Geld in Spanien haben? Ja, zumindest für die Restzahlung. Der Bankscheck braucht Vorlauf, und die Gutschrift der Überweisung samt Geldwäscheprüfung dauert je nach Bank ein bis mehrere Werktage. Plane das Geld deshalb mindestens eine Woche vor dem Termin ein.

Die folgenden offiziellen Stellen geben Auskunft zu Wechselkursen, dem Notarverfahren und der Geldwäscheprüfung:

Fazit

Zwischen Reservierung und Notartermin liegt beim Immobilienkauf aus dem Ausland genug Zeit, damit sich ein ungünstiger Wechselkurs in mehrere tausend Euro Mehrkosten verwandelt. Vergleiche vor der ersten größeren Überweisung die Hausbank mit einem Devisenspezialisten und einem Online-Anbieter wie Wise, und sichere den Kurs bei Beträgen ab 100.000 Euro möglichst mit einem Termingeschäft oder Limitauftrag ab. Halte die Nachweise zur Herkunft des Geldes bereit, damit die spanische Bank die Überweisung ohne Verzögerung freigibt, und plane für den Bankscheck zum Notartermin einige Werktage Vorlauf ein. Wer früh vergleicht statt erst am Tag der Überweisung, spart bei einem sechsstelligen Kaufpreis oft mehr als die gesamten Notarkosten.