Zweitwohnsitz Mallorca: Was Nicht-Residenten zahlen

Du hast eine Wohnung oder ein Haus auf Mallorca, wohnst aber weiterhin in Deutschland - das klingt nach einer komfortablen Situation. Steuerlich ist es allerdings komplizierter, als viele denken. Denn der Zweitwohnsitz auf Mallorca macht dich in Spanien steuerpflichtig, auch wenn du die Immobilie kein einziges Mal im Jahr vermietest. Nicht-Residenten müssen jährlich eine eigene Steuererklärung in Spanien abgeben und eine sogenannte Imputación de Rentas zahlen. Wer das ignoriert, riskiert Bußgelder und Nachzahlungen.

Was ist die Imputación de Rentas Inmobiliarias?

Spanien besteuert Immobilienbesitzer, die ihre Wohnung selbst nutzen oder leer stehen lassen, auf Basis eines fiktiven Mieteinkommens. Das klingt seltsam, ist aber seit Jahrzehnten gängige Praxis. Der Staat geht davon aus, dass du mit der Immobilie theoretisch Einnahmen erzielen könntest, und besteuert einen pauschalen Nutzungswert.

Die Berechnungsgrundlage ist der Valor Catastral, also der im Kataster eingetragene Steuerwert der Immobilie. Auf diesen Wert werden entweder 2 % oder 1,1 % angewendet:

• 2 % gelten, wenn der Valor Catastral seit 1994 nicht aktualisiert wurde
• 1,1 % gelten bei Immobilien mit aktualisiertem Katasterwert

Das Ergebnis ist die fiktive Bemessungsgrundlage. Auf diese fällt dann die eigentliche Steuer an.

Wie hoch ist die IRNR für Nicht-Residenten aus der EU?

Als EU-Bürger mit Wohnsitz in Deutschland zahlst du auf die Bemessungsgrundlage einen Steuersatz von 19 %. Das klingt zunächst nach viel, aber die absolute Zahl ist in der Praxis oft überschaubar, weil der Valor Catastral in der Regel weit unter dem Marktwert liegt.

Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit einem Valor Catastral von 120.000 EUR und aktualisiertem Wert:

• Bemessungsgrundlage: 1,1 % von 120.000 EUR = 1.320 EUR
• Steuer (19 %): 250,80 EUR pro Jahr

Bei älteren Katasterwerten (2 %-Satz) und zum Beispiel 80.000 EUR Valor Catastral:

• Bemessungsgrundlage: 2 % von 80.000 EUR = 1.600 EUR
• Steuer: 304 EUR pro Jahr

Den Valor Catastral findest du auf dem IBI-Bescheid (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), den du jedes Jahr von der Gemeinde erhältst.

Das Modelo 210: Die Steuererklärung für Nicht-Residenten

Die IRNR wird über das Modelo 210 erklärt und gezahlt. Es gibt zwei Möglichkeiten: entweder reichst du quartalsweise ein oder einmal jährlich bis zum 31. Dezember des auf das Steuerjahr folgenden Jahres.

Praxis-Empfehlung: Die meisten Nicht-Residenten mit nur einer Immobilie reichen einmal jährlich ein. Das reduziert den Verwaltungsaufwand erheblich.

So funktioniert der Ablauf:

1. Valor Catastral aus dem IBI-Bescheid entnehmen
2. Bemessungsgrundlage berechnen (1,1 % oder 2 %)
3. Steuer berechnen (19 % für EU-Bürger)
4. Modelo 210 über die Sede Electrónica der Agencia Tributaria einreichen
5. Zahlung per Banküberweisung oder über ein spanisches Konto

Das Modelo 210 kann online auf der Seite der Agencia Tributaria ausgefüllt werden. Ohne spanisches Zertifikat (Certificado Digital) brauchst du alternativ einen Steuerberater oder Gestor vor Ort.

Das Doppelbesteuerungsabkommen korrekt anwenden

Deutschland und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das regelt, wer welche Einnahmen besteuern darf. Bei Immobilien gilt: das Besteuerungsrecht liegt beim Staat, in dem die Immobilie steht - also in Spanien.

Das bedeutet praktisch:

• Du zahlst die IRNR in Spanien
• In Deutschland musst du die spanischen Immobilieneinkünfte zwar angeben (sie erhöhen den Progressionsvorbehalt), zahlst darauf aber keine deutsche Einkommensteuer
• Es kommt also zu keiner echten Doppelbesteuerung, nur zu einem möglichen Progressionseffekt auf dein deutsches Einkommen

Wenn du eine Steuererklärung in Deutschland abgibst, trägst du den fiktiven Mietwert aus Spanien in die Anlage AUS ein. Dein deutsches Finanzamt wendet dann den höheren Steuersatz auf dein verbleibendes deutsches Einkommen an, ohne die spanische Steuer nochmals zu erheben. Mehr dazu findest du im Ratgeber zur Doppelbesteuerung.

Was gilt, wenn du die Immobilie vermietest?

Sobald du die Immobilie auch nur für einen Teil des Jahres an Touristen oder Langzeitmietern vermietest, ändert sich die steuerliche Lage grundlegend. Dann gilt nicht mehr die Imputación de Rentas, sondern du musst die tatsächlichen Mieteinnahmen versteuern.

Als EU-Bürger darfst du dabei seit einem EuGH-Urteil auch tatsächliche Ausgaben abziehen: anteilige Zinsen, Abschreibung, Versicherung, Gemeinschaftskosten. Der Steuersatz bleibt bei 19 %.

Für die Monate, in denen die Immobilie nicht vermietet ist, greift weiterhin die Imputación. Du gibst also für das ganze Jahr eine Erklärung ab und teilst das Jahr in vermietete und unvermietete Monate auf.

Eine Vermietung an Touristen erfordert zudem eine ETV-Lizenz (Estancia Turística en Vivienda). Ohne diese Lizenz ist eine kommerzielle Kurzzeitvermietung auf den Balearen illegal. Mehr dazu erklärt der Ratgeber zur Steuerpflicht auf Mallorca.

Wann lohnt sich ein Gestor?

Ein lokaler Gestor (spanischer Steuerberater) kostet für die jährliche IRNR-Erklärung in der Regel zwischen 80 und 200 EUR. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie komplex deine Situation ist:

• Einfache Fälle (eine unvermietete Immobilie, kein deutsches Investment-Depot in Spanien): Viele Eigentümer erledigen das Modelo 210 selbst. Die Berechnung ist überschaubar, wenn du den Valor Catastral kennst.
• Gemischte Nutzung (teilweise vermietet): Hier empfiehlt sich ein Gestor, weil die anteilige Berechnung und die abzugsfähigen Kosten etwas aufwendiger sind.
• Mehrere Immobilien oder Einnahmen aus anderen spanischen Quellen: Auf jeden Fall Fachberatung holen.

Den Gestor kannst du auch von Deutschland aus per E-Mail beauftragen. Viele auf Mallorca tätige Kanzleien sind Deutsch sprechend und auf Expats spezialisiert. Auf der Anwalts- und Gestor-Seite findest du weitere Hinweise.

Fazit

Ein Zweitwohnsitz auf Mallorca ist eine schöne Sache, bringt aber steuerliche Pflichten in Spanien mit sich, die viele unterschätzen. Die Imputación de Rentas Inmobiliarias ist die wichtigste davon: eine jährliche Pauschalsteuer auf den fiktiven Nutzungswert deiner Immobilie, abgeführt über das Modelo 210 bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Die Beträge sind für die meisten Eigentümer überschaubar - aber wer die Fristen ignoriert, zahlt drauf.

Das Doppelbesteuerungsabkommen schützt dich vor einer echten Doppelbelastung. Du versteuert die Immobilie in Spanien, gibst sie in Deutschland an und hast damit alles korrekt abgewickelt. Wenn du unsicher bist, lohnt sich ein einmaliger Beratungstermin bei einem Gestor - danach kannst du die jährliche Erklärung oft selbst erledigen.